房地产拿地过程要注意哪些（房地产拿地阶段）

凡事预则立，不预则废。

作为房地产开发的前期主导部门，设计工作的高效、准确、快速地推进，对整个项目的推进起到了决定性的作用。

在前期拿地阶段，全面而准确地把握设计相关的重点内容，不但能保证项目的快速推进，更能有效把控项目的成本控制，从而对项目的整体运营起到很好的决策作用。

1. 五证办理的相关规定

1-办理建设手续涉及哪些职能部门（规划许可证是否需要审图完成）。

2-具体的办事流程。

3-各阶段所需资料、办理时限等(注意会影响进度计划)。

4-预售证需要达到的工程形象进度及其它条件（保证项目开盘）。

2. 地上构筑物

1-地块周边是否有变电站。

2-地块内及周边是否有管线或高压线穿过。

3-如果有，是否可以迁移。

4-谁负责迁移，是否需支付相应的补偿费。

3. 河道改造或古建筑保护

1-地块内是否有河道需要改造，是否有古建筑需保护和修缮。

2-如有须落实由谁投资改造或修缮，何时能完成。

4. 地下障碍物

1-地下是否有人防（防空洞、人防通道，如有，需要拿到相关图纸）、文物或矿洞等。

2-是否有原建筑物的会影响施工的老桩基工程等。

3-是否有穿越该地块的管线，如光缆（军、民）、电缆、煤、水、电等，尤其是邻近房屋正在使用的管线是否穿越该地块。

4-是否可以拆除，是否需支付相应的补偿费。（须获得人防、文物、水、电、气等政府对口职能部门的书面意见）

建议落实由政府负责拆除和迁移，所有费用由政府承担（即总价包干谈判策略），如必须承担须落实相关补偿标准和具体额度。

5. 项目周边不利因素

1-项目周边是否有高压塔或高压线通过或电信发射塔，距离有多远；是否有气象站等影响房屋高度或进度的因素；是否有大型燃气站、加油站等，考虑安全距离。

2-评估是否对项目规划和销售有不利影响。

6. 人防工程设计

1-人防是否有强制性要求必须按国家要求建，建设等级及功能标准是什么。

2-落实可否异地交费。部分城市是按应建人防建筑面积收取，部分城市是按地上总建筑面积或总建筑面积收取。

所以，须落实人防异地建设交费的收费面积基数和收费标准，核定按规定应建的人防建筑面积，以利于决策是自建还是缴纳异地建设费

3-如建设的人防按平战结合要求配置，平时做车库出租使用是否需要人防部门批准，是否需要交纳使用费。

4-人防车位是否可以销售（部分城市可以销售使用权）。

7. 中小学校和幼儿园配置。

1-是否需要配置建设中小学和幼儿园。

2-如需要则须落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题。

3-并落实可否异地交费。

8. 规划建筑面积相关规定

1-明确当地规划计容建筑面积的相关规定，阳台、设备平台、架空、飘窗、挑空、花池、内凹构架、层高等规定需要明确。

2-同时需要与面积测绘单位落实相关面积规定，明确其规定与规划的相关规定是否一致。

9. 街道、派出所、公厕、垃圾站等

1-是否需要配置建设居委会、派出所、活动中心、养老服务用房等配套设施。

2-如需要则落实具体建设规模和产权等归属等问题。

3-是否需要配置建设垃圾站，如需要则须落实具体占地规模和建设规模等问题，并落实可否异地交费。

10. 车位与车库配置

1-车位按多少比例进行配置，是否可以配建微型车位，是否需要无障碍车位和货运车位。

2-多少比例车位必须在地下，是否可以配建机械车位。

3-地下车库是否可以销售、是否可以办理独立产权（如可以是否需要补交土地出让金，补交标准是什么。）

4-明确地下车库的覆土厚度以及小区内部室外地面与市政道路标高的关系。

11. 物业管理用房、配电房

1-当地对住宅小区需配置的物业管理用房、物业经营用房、配电房等是如何规定的。

2-周边项目是否严格执行此规定。

3-本项目按规定应该配置多少物业用房、具体位置是否有要求（可否为地下室）。

12. 消防设计配置

1-是否需要配置建设消防站。

2-如需要则落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题。

3-并落实可否异地交费。

13. 规划交通道路

1-地块周边是否有规划道路（尤其关注是否有高架桥，如有，必须确保有匝道分流、方便车流进出本项目），如有须落实谁投资建设、竣工交付使用时间（须获得交通、规划等政府对口职能部门的书面意见）。

2-能否保证项目开业或交房入伙时同步完成。

14. 轻轨或地铁

1-地块周边是否规划有轻轨或地铁。

2-如有须落实规划是否完成，何时开工、何时竣工投入使用。

3-并落实不承担任何额外的配套费用，项目与轨道交通接驳的设计、施工界面如何确定并力争对项目有利。

15. 市政管网条件

1-水、电、煤气、供暖等是否送到红线边缘及具体市政管网 位置的确定，落实红线外不承担任何费用，如必须承担需明确额度。

2-重点需落实电力是否满足项目设计容量和使用要求。

16. 环保设计要求

1-项目所在城市及区域，对新建项目的环保（如对餐饮排烟的要求）是否有具体要求。

2-相应的环保达标指标有哪些。

3-是否处于航道管制区域、环评是否能通过。

17. 节能设计要求

1-项目所在城市及区域、对新建项目的节能是否有具体要求。

2-相应的节能达标指标有哪些，节能评估设计的流程是怎样。

18. 基坑相邻施工影响

1-紧邻地块周边是否有已建好的地铁或大型深基础建筑，住宅小区和市政管线等。

2-是否有合理的施工降水距离。

3-是否将发生额外的施工保护措施费（如有请给予评估）。地块周边类似项目的地勘资料显示：是否有岩溶塌陷、踩空塌陷和隐伏构造地裂缝地质灾害等不利地质条件。

19. 工业化建筑设计及相关政策

1-装配率、预制率等，做装配式建筑是否有面积奖励。

2-装配式设计报审流程等。

20. 精装修设计相关政策及要求

1-全装修设计相关规定。

2-精装修设计评审流程及验收。

21. 绿色建筑设计相关政策及要求

1-星级标准、雨水收集、海绵城市、新能源汽车。

2-绿建设计报审流程及验收。

22. 市政公共用地利用

1-是否可以临时借用建造售楼处和景观示范区。

2-公共绿地是否可以结合项目定位进行提升改造。

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