昆明是否适合居住（我们看到的昆明）

2018年时，我们曾写过一篇叫做《昆明究竟有多少房子？》的文章。通过多方的数字估算与比对，得出了截至2016年时，昆明市场上大致的房屋数量。

如今，人口等众多数据均有了更新，我们很好奇昆明这5年新增了多少房子？这些房子能支撑目前的人口居住需求吗？

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延续之前的思路，我们依旧还是从国家统计局出发。

其公示有城市各年的房屋及住宅竣工面积，这是一个能相对科学准确反映出本地新增供应的数据。

具体以昆明而言，国家统计局记录了2002年至2019年历年的两项竣工面积，可以说一目了然；唯一的遗憾是缺少2020年的数据。

2002年至2019年昆明房屋与住宅竣工面积情况。图源国家统计局

不过别着急，我们可以从其他地方想想办法，比如每年的统计公报。

根据昆明统计局公开的2020年昆明统计公报，这一年全市的房屋竣工面积为293.04万平米方米，下降39.7%。

以百分比倒推验证一下，其与2019年国家统计局给出的485.88万平米的竣工数据基本吻合，说明这正是我们需要的数据。

有了整体的房屋竣工面积，我们可以根据历史住宅数据的占比，来大致推算出2020年时昆明的住宅竣工面积数据。

以2016年到2019年的数据计算，近5年住宅竣工面积在房屋竣工面积中的平均占比约为55%，可以得出2020年的住宅竣工面积大致在161.17万平米左右。

近5年昆明房屋与住宅竣工面积。数据来源国家统计局，2020年住宅数据为估算

这当中有一个重要的信息：在2016之前的14年间，昆明的住宅竣工面积占比大多在70%-80%之间。这意味着，从15、16年起，本地的住宅开竣工规模出现了较为显著的下行。

回到住房新增的问题上。得到了2020年的估算数据，可以算出从2016年到2020年的5年间，本地新增住宅竣工面积总计约1239万平米。

在前一篇文章中，我们换算面积与套数时，参考了过去的90/70政策，将套均面积定在了100平米。

不过近几年，本地的成交面积段出现了明显的上浮，具体表现为100-140㎡的商品住宅成交占比，从2016年时的约39%，稳步升至了今年上半年时的55%——这似乎意味着套均面积的取值可以适当上浮了。

5年间昆明商品住宅主力面积段有了明显上浮。图源昆明锐理

另一项变化的数据是家庭户平米均人口。根据本地七普数据，到2020年时，昆明每个家庭户的平米均人口为2.41人，相较10年前下降了0.32 人。

之前我们参照中国原生家庭3-5的平米均人口数，取了4人这个中间值，看来可以适当下调了。

最终，我们取套均105平米、每套房子居住3.5个人的标准来计算，近5年昆明新增的这1239万平米商品住宅，大致相当于11.8万套住房，可供约41万人居住。

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看到这可能有人会有疑问了：5年间仅新增了这么点商品住宅，够住吗？

实际上，昆明5年间新增的人口数量，其实并不如七普数据表现的10年增长200万那么夸张。

无论是取七普公报中城市功能核心区的543.36万常住人口，还是统计年报中582.87万的户籍人口数，狭义上的昆明人口数量大致稳定在500-600万人的区间内。

不过，即使是取目前最高的846万人这一人口数据，也不用担心不够住的问题。

一方面，商品住宅在此之前还有不小的存量。

按我们前一篇文章中的估算，从1981年到2015年的35年间，本地的住宅竣工面积约为7093万平米，至少也有71万套。

作为棚改项目呈现的呈贡区渔园星浦小区。图源见水印

在此基础上，到2020年，本地的保障性住房总数大致在43-46万套之间。

此外，市场上还有一定数量的小产权房存在，其在其他城市的总住房套数占比一般高于50%，在昆明预估其规模应该在商品住宅的至少2倍以上。

我们全将这些数据取最小值，可以得出到2020年，昆明市场上各类住房合计保守也有292万套；即使按最低的套均住户3人，也可满足876万人的居住，而按套均4人，则可供1168万人居住。

实际上，按2019年时本地住建部门官方给出的43.58平米的人均住房面积，结合2018年时的人口数据，在2018年前后这一时间点上，昆明全市的住房面积估算已在2.5-3亿平米之间——单纯的居住其实已不再是本地市场的主要矛盾了。

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如果我们将商品住宅视作这几类房子中条件最好的业态，那意味着昆明至少有约500万人的居住条件还有提升空间。

这其实也为本地未来居住条件的改善指明了方向——更有品质、更优良的居住体验，是全体本地居民的共同诉求。

这其中，作为地方而言，任务重心无疑是解决更普适的居住需求。一些可喜的变化是我们看到了昆明正以更积极的姿态在解决烂尾楼问题，推进城市更新。

昆明四区部分城市更新项目一览。图源春城晚报

而对房企项目等而言，则需要去钻研产品，拿出一些相较之前真正有所进步的作品，来承接人们居住需求的升级。

对普通购房者而言，其实也有事可做：把手中的选票投向那些好项目，给予创新者更多的宽容。只有所有参与者的合力，才能真正推动一个市场向前。

当然，这一过程中还要注意规避一些“拥堵”的老路：

昆明锐理的统计就显示，截至9月本地商品住宅的去化周期约为1.36年，相较之前可能有所拉长，但仍处在一个相对合理的区间内；而办公和商业的去化周期则分别达到了5.76和14.89年。

截至9月昆明各类商品房存量情况。图源昆明锐理

问题也好，出路也罢，其实都已清清楚楚地摆在了面前。作为一个特大城市，作为要向千万人口、万亿GDP冲刺的昆明而言，任重道远。

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