东海房价便宜了吗 东海房价为什么这么高

关于东海楼市，大家的印象应该是价格高，仅次于海州区和高新区。

这样的价格，远高于同地区的灌云、灌南和赣榆。

从地区基本面来看，2018年东海GDP是520亿，超灌云137亿，超灌南146亿，但低于赣榆70亿。

另外，从人口方面，东海户籍人口位居全市首位，常住人口仅次于灌云。

也就是说，不论是从地区量级还是常住人口来看，东海房价并未拥有领先灌云、灌南和赣榆的强力支撑点。

那么，东海房价为何会如此“优秀”呢？

首先，就是民间的高购买力。

东海民富，一直被大家所熟知。事实上，东海下辖的很多镇/区，都有着自己的支柱产业。黄川镇的草莓、薛埠村的水晶、双店镇的鲜花、温泉镇的温泉、高新区的硅产业...哪一个说出来，不是响当当的“富民链”。

据悉，薛埠村是东海县的一个普通村庄，人口4200多人，从事水晶淘宝销售的村民达到60%。如今，东海县拥有水晶从业人员近30万人，拥有各类水晶加工企业3000多家，形成了年产3000万件水晶首饰、500万件水晶工艺品的生产规模，年交易额近200亿元。而位于双店镇北沟鲜切花产业园，从事鲜切花种植、种苗引进、产品销售、网上营销的人数达到了3000多人，带动花农年实现鲜切花销售收入5亿元，年人均增收4000元以上，成为江苏省鲜切花产业基地、种植面积在华东六省一市最大。

家喻户晓的温泉和硅产业，更不必多说了，早已风靡全国。

特色产业多了，自然会带动民间经济的投资，提高了经济活力，最后也会反映到老百姓的“腰包里”。

根据2018年的统计年鉴，可以发现：不论是城镇居民可支配收入，还是社会消费品零售总额，均位于同量级地区的第一名。

东海人对市区没有强烈的归属感，这也导致了那些高购买力的人群留在县城。好比东海的房价像一个碗底，房价是停在上面的纸船，辖区内具有高购买力的水都往里面涌，船当然越来越高。

接着，就不得不提当地的“有效操盘技术”。

过去两年来，市区涨完，县城涨。楼市就像一张大网，网罗住所有地方，不留一丝缝隙。

东海上轮火爆行情的正式启动应该是美麟地产在2017年5月份拍出2693元/㎡的楼面价。与市区地王诞生不到一个月的时间差，却上演的同步剧情。疯狂的情绪如星星之火燎原的气势，一发不可收拾。

当时，东海县城新房供应大幅减少。更重要的是轰轰烈烈的棚改运动又拉开了序幕。据不完全统计，仅是2018年，便启动了玉带河片区海陵新村东侧地块、金牛公园片区菜园巷东侧地块、蔡塘片区外国语学校以南中华路两侧地块、城南片区果园地块、香港街两侧地块、城南片区改造项目三期A、B、C等8个地块的棚户区改造。

而2017年东海全年的出让地块也仅只有9总约25万方，远低于2018年的棚户区改造面积。所以，当年的新房市场基本是“全款”、“抢空”，二手房也是水涨船高。“热钱”的刺激下，让这样的行情，一直持续到年底。

其实，汇总下2017和2018年各县级地区的土地供应，可以发现东海土地市场并没有“大水漫溉”。这么做的好处是，即能控制新房供应，又能避免未来库存加大的可能。在土地市场，东海无疑是成功的。即使在去年9月份充斥着“流拍、底价成交”等消息时，其也能诞生近70%的土地溢价，引导楼市预期。

到了2019年初，东海行情也如市区一般，出现了疲软现象。二手房有价无市、议价空间加大、房屋降价等各种现象层出不穷。购房者在经历了一年多的神经紧绷后，终于迎来了放松时刻。

摆脱了三四月返乡置业的高峰期，在这样的时间节点上，多军又迎来了激动人心的消息——今年5月份碧桂园在城北拿下2宗地块，破了最高楼面价。其实，也只不过比原地王多出60元/㎡而已。

于是，又出现“XXX来了，房价又要上涨”的论调。

首先我们得明白，区域房价上涨和某个房企来否一丁点关系没有。那为什么存在如上得观点呢？品牌房企进驻某个地区，出于品牌溢价、品质方面等软实力优势，各项城市资源的累加，通常会形成价值的提升。在没有采用“限价”的地区，有可能会触发“天花板”的上探。但这也仅仅是针对房企自己开发得某个楼盘，并不会造成周边楼盘价格的变化。

那么，东海新房市场未来会如何呢？

西扩北拓后，城市还需要继续发展。但就东海本身来看，这是一个自给自足的市场，将来会怎样？

不论迎来多少的利好消息，现实是东海是一个人口外流的地区。生活在东海的本地人，或许没心思去市区买房，但却仍阻止不了有年轻人离开。

另一方面，较之2017年，东海的土地供应正提速。市场上，新盘也越来越多。况且，今年的棚改较之往年也大幅减少。

靠本地人支撑的东海，在购买力不断消耗下，没有了拆迁盛宴，楼市还能继续魔幻吗？