蓝谷房价走势（房价在低谷徘徊）

蓝谷街景 白珍亮/摄 下同

白珍亮/发自青岛

作为青岛最年轻的一个区，即墨撤市划区之后，城市地位的提升使即墨楼市与青岛主城区看齐。2021年青岛楼市区域销售排行榜中，黄岛区以32712套的优势领跑，即墨区以22398套排名区域第二，市场规模尚可，1-2月份即墨销售新房2319套，库存周期处于平均水平。

从土地市场看，2021年即墨土地市场共供应23幅地块体量134万㎡，土地出让金22.6亿元，计划完成率39%，新增土储面积63万平方米，新供应并不多，这也基本反应了房企对即墨楼市近期市场的态度。

总体看，即墨楼市大致分为老城区、创智新区、蓝谷和城西板块，每个板块各有特色，其中蓝色硅谷板块以山海资源著称，这个板块被不少业内“唱衰”，但曾经也辉煌过。拥有一身好概念的蓝谷板块，是当年即墨房价大涨最先波及的区域。地铁11号线通车运行、大学城的引进，使得蓝谷一跃成为青岛楼市“黑马”。在浪潮的推进下，蓝谷房价从5000多元的一下子迈过了万元线，部分高端盘单价突破25000元，比肩市区，然而市场进入下行周期后，潮水退去投资客纷纷撤离，蓝谷楼市迎来了艰难时刻，整个片区房价几近“腰斩”。

山东大学青岛校区

3月份，中国房地产报记者实地走访了蓝谷多个楼盘，把蓝谷整个区域的基本情况如实呈现给读者。

板块：配套能级提升 成熟尚需时日

在2011年1月，国务院就批复了《山东半岛蓝色经济区发展规划》，山东半岛蓝色经济区上升为国家战略，总体规划起点是很高的。

蓝谷标志性建筑——蓝色中心

虽然说蓝谷板块整体的产业和配套未达预期，但是围绕着山大青岛校区，核心区内教育、医疗、商业配套正在逐步完善。从交通条件看，11号线串联起崂山和蓝谷，正是这条线路，吸引了崂山和东李片区的部分改善客户和年轻置业者的目光。

从环境看，蓝谷坐拥奥山湾优质海岸线，总用地面积超过200亩的蓝谷滨海公园已经实景呈现，不仅成为周边居民休闲放松的好去除，也吸引了即墨老城和东李周边的居民。蓝谷频海，七沟渔港码头鳌山湾停靠渔船比较多的一个码头，时令小海鲜品种丰富价格实惠。蓝谷区域第一家大型集中式购物中心银座新天地已开业，引入家家悦、肯德基、等一众多品牌签约入驻，吃喝玩乐购一站实现。

滨海公园一角

另外，蓝谷到胶东机场快速通道、山东大学齐鲁医院蓝谷医院、蓝谷实验学校、山东大学实验中学等一批倍受外界关注的重点工程已经开工建设，从长远看，蓝谷的配套水平将上一个能级。

记者在片区探访发现，整个片区滨海大道车流较大，其余区域无论是人流还是车流非常稀疏。此前，整个板块的购房需求以养老和投资型为主，交付的小区入住率并不高；再从蓝谷的定位看，整个板块还是海洋信息、海洋生物、海洋技术装备等产业为主导，对从业人员的专业性要求比较强，企事业单位门槛相对较高，以目前蓝谷的配套水平，尚难吸引这部分人群定居于此，另一方面，蓝谷无工业企业，难以带动人口入住，种种因素叠加，导致板块人气明显不足。

市场：购房人群以养老为主 也能吸引年轻人的目光

“因为价格下探的比较厉害，目前有楼盘处于半封盘状态，等待市场回暖。”蓝色硅谷一家楼盘的销售人员介绍，目前整个板块价格在11000-13000元/平方米，有部分楼盘下探到万元线以下。

“天暖和了，购房者愿意走出来，蓝谷的山海优势也得以凸显，近期，沿着11号线从市区过来的客户在逐渐增多。”该销售人员还表示，目前他们项目每天到访量有十几组，周末会翻番。记者了解到，随着气温的回升，蓝色硅谷板块多家楼盘也将迎来一年中的旺季。

目前，蓝色硅谷板块多个楼盘的销售比较依赖渠道商，比如中介的带客。“近期很多客户都忙着在市区看带有学区属性的二手房，为即将到来的入学季做准备，带到我们这里的客户反而少了。”蓝色硅谷另一家头部房企的销售人员介绍说。

据了解，目前整个板块的客群以崂山、东李片区的养老客户和崂山区工作的年轻人为主，还有部分科研机构工作人员，投资型客户占比、地缘客户比较少。从价格来看，蓝谷区域的房价已经在谷底徘徊，门槛很低，总价百万元即可上车，这也是吸引客户的重点。

多楼盘正在出货万科紫郡等项目将推新

记者了解到，蓝谷目前有货的开发商主要包括万科、碧桂园、远洋、鲁信、鲁商、国信、港中旅，总体来看，这些房企资金雄厚、战略稳健、运营良好。目前出货的主力楼盘有碧桂花蓝谷之光、万科紫郡、国信蓝悦湾、鲁信磐谷花园等等，产品业态涵盖高层和小高层。

万科紫郡售楼处实景

从距离上看，万科紫郡是蓝谷范围去主城最便捷的项目，并且紧邻地铁11号线鳌山卫站，步行约10分钟即可到达地铁站，出行很便利。项目一期在售，业态以低密度小高层为主，在蓝谷板块算是比较稀缺的产品，在售房源主要集中在2号楼、3号楼、5号楼、7号楼、9号楼，户型面积116-188平方米三居四居，精装修均价11000-13500元/平方米，上车门槛约120万元，近期会加推4号楼，社区配套公里幼儿园。万科紫郡的品牌、物业、园林和产品都是亮点，但是从地理位置来看，离本就稀缺的集中商业比较远。

碧桂园蓝谷之光沙盘

碧桂园蓝谷之光是蓝谷的标志性大盘，也是整个区域的销冠项目，目前所剩货值约10亿元。从位置上看，项目位于蓝谷的核心区域，紧邻地铁11号线蓝色硅谷站，也是整个片区离地铁站最近的项目，项目总占地约600亩，首期以小高层和商住产品为主，部分房源已交付业主使用。目前项目在售产品既有商办也有住宅，商办主要为Loft产品，售价9000-12000元/平方米。另外B地块有住宅在售，其中7号楼为18层小高层，109-146平方米，售价12000-13000元/平方米带装修，6号楼为现房产品，即买即住。

国信蓝悦湾

国信蓝悦湾目前1.1期产品在售，1号楼、3号楼、4号楼和5号楼，97-143平方米。均价12000带装修送车位，层高3.1米。与蓝谷其他项目相比，国信蓝悦湾因为是高层产品，公摊25%左右，目前在售房源约200套。从位置上看，更靠近大海，开发商是青岛国资平台，基本无烂尾等风险。

鲁信算是深耕蓝谷的品牌开发商，合璧花园的成功一举奠定了鲁信在这个区域的口碑。目前，鲁信在蓝谷的另一个项目磐谷花园也在销售期，无论从建筑外观、园林、户型、装修等方面基本都是合璧花园复刻，品质还是不错的，感兴趣的置业者不防多关注。