格力海德壹号选房（节后红盘前滩海德壹号与格力地产沪上旅途）

观点网 12年前，英国最大的皇家公园一墙之外诞生了号称世界上最昂贵的公寓楼盘--海德公园一号。

这座位于伦敦中央海德公园旁，由建筑大师理查德·罗杰斯操刀设计，且对面坐镇伦敦繁华商业区之一的项目于推出时，便创下了每平方英尺7000英镑的高价，每套均价则达到了2000万英镑。

其豪横的售价加上极具吸金力的地理坐标，引得国内地产商们也闻声而去。英国新冠疫情爆发前夕，许家印便借着昔日“大D会”牌友张松桥之手以2.1亿英镑的价格买下了毗邻海德公园项目的一栋7层豪宅，引发市场热议。不过就在2022年10月，该房产已经重新流入伦敦市场，预备出手，彼时已有5名潜在买家参观了这套位于海德公园一号旁的豪宅。

许老板的卖房风波恰从侧面再一次证明了海德公园一号楼盘的地理优势以及价值潜力，而若将这套楼盘搬到另一座超级城市上海，又会上演怎样的交易场面呢？

前滩壹号

2014年，格力地产拿下了上海浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区的一宗土地，后将其命名为海德壹号，并请来曾操刀伦敦海德公园一号项目的理查德·罗杰斯团队前来设计项目。

经过约6年时间建设，2023年1月中旬，海德壹号项目开启正式认购，时间为2023年1月9日-1月13日，备案均价是12.98万元/平方米。15天后，项目结束认购，最终公布入围积分则超过了100分，达到100.85分。这个分数拆开来，意味着在上海至少要交215个月社保才有入围购房的资格。

据公开资料显示，海德壹号此次将推出163套建筑面积约75平方米至554平方米房源，而项目在认购期间已收到639组认购。作为前滩“九宫格”内最后一个待入市住宅项目，超600组的认购数量也证明了其在地理位置上的优势。

说起前滩“九宫格”，就不得不提到前滩板块，其属浦东中内环间，位于黄浦江以东、川杨河以南，占地2.83平方公里，拥有2.3公里滨江岸线，其未来规划打造成上海新的中央商务区和公共活动区。前滩“九宫格”，便是指位于浦东三林滨江地区内的11个项目，包括因地块的形状排列酷似九宫格而得名，其间的项目则包括三湘印象、尚峰名邸，以及格力地产的另一个项目浦江海德。

围绕“九宫格”的公共服务配套设施虽不比伦敦海德公园项目，但地处第二个“陆家嘴”板块，其在交通、教育、商业方面的配套也有较强优势。

以海德壹号来说，项目东北侧聚集了晶耀前滩、前滩企业天地、前滩太古里等商业配套，同时，项目西侧包含了莱佛士医院，及惠灵顿国际学校。交通方面，该项目临近地铁6、8、11号线东方体育中心站，项目南侧为中环路高架，东侧则为南北高架。

此外，近两年前滩板块的房价整体倒挂现象也层出不穷。就海德壹号销售均价12.98万元/平方米来说，其与周边二手房源价格对比略处低势。资料显示，2022年11月-12月，同在浦东前滩的东方惠礼小区二手房成交最低单价达到13.61万元/平方米；海德壹号隔壁的三湘印象于2022年6月成交的房源单价则高达26.05万元/平方米。

如此看来，海德壹号项目入围积分超100分也在情理之中。而促成这一切成果的铺垫，则要从格力地产进入上海市场说起。

沪上旅途

2014年冬，格力地产手握钞票迎着寒风进沪拿地。12月24日，经过124轮竞价，格力地产联合体以16.14亿元的价格从恒基兆业、三湘地产等房企中竞得了前滩地区Z000801编制单元32-01地块，楼面价6.58万元/平方米，溢价率127%。

同日下午，格力地产又以14.5亿元夺得了相邻的38-01地块，楼面价5.39万元/平方米，溢价率达92.5%。

两宗地块的落地让格力地产这家珠海国资企业的名头在一天之内传遍了市场，也在无形之中奠定了其上海前滩的竞争优势。

最终，两块地分别命名为海德壹号和浦江海德。算下来，两个项目的开发时间至少超过了6年，但两项目的入市成绩都较为亮眼。除去海德壹号639组的认购数量，浦江海德项目于2020年9月首次入市时，销售均价为11.28万元/平方米，当日的认筹率也达到了641%。

除去以上两个项目外，格力地产还于2016年在上海松江以19.65亿元打败保利、恒大、金地、龙湖等33家房企，竞得了泗泾镇SJSB0003单元10-05号住宅地块，楼板价3.77万元/平方米，溢价率109%。不过，彼时的市场也传出了“格力地产以逾3.7万元的楼板价拿地略显激进，未来房源去化或面临压力”的说法。

2022年，该项目预备入市，并命名为格力·公园海德，然而在之后的5天认筹期里，项目内642套房仅收获170余组意向客户，认筹率仅27%。截至2022年底，公园海德项目的去化率只有30%左右。

项目间认筹率的对比侧面反映出格力地产去年的境况并不太乐观。据格力地产2022年三季报显示，前三季度格力地产的营业收入为27.55亿元，同比下降55.35%；属于上市公司股东的净利润为-6086.56万元，同比下降109.5%。

据了解，这是格力地产在2007年之后的首次亏损。此外，截至9月末，格力地产短期借款6.55亿元，一年内到期的非流动负债为72.06亿元，即短期带息负债合计78.61亿元。

另据1月30日的最新公告，格力地产预计2022年亏损23.86亿元-28.63亿元，而上期同期归母净利润为3.21亿元，同比盈转亏。此外，其还对截至2022年12月31日合并报表中主要资产进行了减值测试，并按会计准则要求计提减值准备，预计计提资产减值准备15.80-18.96亿元，预计投资性房地产公允价值下降5.37-6.45亿元。

虽然格力地产早前提出了“去地产化”战略，表示布局口岸经济、医药大健康等业务。在2022年12月，还重启了免税业务收购案，计划收购珠海免税100%股权。但以目前的业绩数据来看，其多元化业务的发展成效还未显现。根据其2022年三季报的数据披露，房地产业务收入达到21.48亿元，占当期主营业务收入的78.92%，仅有两成收入占比为其他业务所构成。