有名的商品房买卖律师法律咨询（认购协议具备一定条件）

一、裁判观点：

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

二、案件情况：

原告（反诉被告）史AL诉称：被告LJ公司系位于上海市松江区佘山镇林叶路88弄“佘山东紫园”房产项目之开发企业。2012年初，迫于资金回笼压力，被告将“佘山东紫园”项目中的20余幢别墅让利促销。原告在此情形下，与被告协商一致，于2012年5月19日签订《佘山东紫园认购书》一份，约定原告向被告购买坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”），房屋总价为15，375，683元。同时，原、被告双方还对将来要签某某《上海市商品房预售合同》的内容作了确认。双方还签订《补充约定》一份，约定如原告在2012年5月30日前一次性付清房款，则房屋总价变更为14，914，413元。

嗣后，原告按约于2012年5月30日将14，914，413元支付给被告，且实

际入住系争房屋。但被告却拒绝协助原告办理系争房屋的过户手续。故原告诉至本院请求判令：1、被告继续履行原、被告于2012年5月19日签某某《佘山东紫园认购书》，被告协助原告办理系争房屋的过户手续；2、被告支付经济损失28，000元。审理过程中，原告明确第1项诉讼请求为：被告协助原告办理系争房屋的过户手续。原告放弃第2项诉讼请求。

被告LJ公司辩称：原、被告于2012年5月19日签某某《佘山东紫园认购书》仅是一份具有预约性质的定金合同，并非商品房预售合同。原、被告仅为预约合同关系，而非商品房预售合同关系，故原告据此要求被告履行协助过户义务没有法律依据。同时，被告LJ公司反诉称：在原、被告签订《佘山东紫园认购书》后，被告发现原告属于上海市政府限购政策中“不能提供两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳凭证或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，原告根本不具备在本市购买房屋的主体资格。

故原、被告间的《佘山东紫园认购书》中约定的签订《上海市商品房预售合同》之目的根本无法实现。而原告在2014年1月初，强行进入并占有系争房屋，侵犯了被告的合法权益。故被告反诉请求判令：1、解除原、被告间的《佘山东紫园认购书》；2、原告搬离系争房屋。

三、法院判决:

本院认为：本案的争议焦点在于原、被告间认购书的性质应如何认定？对于认购书的性质是预约还是本约，不应拘泥于协议的名称，而应探求当时签订认购书时的真实意思。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故对于认购书系预约还是本约如何判断，应当考虑双方是否仅仅是为购买房屋达成初步意向？对房屋的具体位置、面积房价、付款方式等具体的交易条件是否作出明确约定？出卖人是否已经按照约定收受购房款？

本案中，综观原、被告签某某认购书内容，双方对房屋的坐落位置、房屋总价、付款方式已有了明确的约定，且双方还特别约定将来双方签某某《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与认购书的约定内容一致。可见双方并不仅仅是就房屋买卖达成初步意向。且在“其它事项约定”中明确原告已仔细阅读并充分了解被告《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，被告则将房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差的处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）充分告知原告，原告表示理解和认同。

故虽然双方对于房屋交付等没有在认购书中作出书面约定，但双方已实际达成一致意见，在认购书中没有约定的内容以被告提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，而在《上海市商品房预售合同》样本中对于房屋的交付时间、办理过户时间、面积差异的处理方式等均有明确约定。虽然合同样本中补充条款空白，但不影响房屋买卖合同主要条款的成立。至于房款的收受问题，原告已按约将全部房款支付完毕，被告收受房款后未与原告进行任何协商，在半年之后将房款退回原告的行为，反而彰显了被告恶意违约的心态。原告随即又将被告退回的房款汇入被告的银行账户，完成了全部的付款义务。故本院认为，原、被告间的认购书在性质上应当被认定为本约而非预约。

原告按照约定支付了全部房款，但被告却未能与原告签订《上海市商品房预售合同》并积极履行交付房屋、协助办理过户等手续。反而，被告仅以“双方无法达成一致”为由退回房款，但对于双方为何无法达成一致，被告在退款通知没有明确，在本案庭审中陈述是因为原告在签订认购书时属于本市政府规定的限购对象，之后因为被告要求房屋价格上涨遭拒，因此双方未能签订《上海市商品房预售合同》。

原告是否属于本市政府规定的限购对象，被告是否有权据此解除认购书？本院认为，根据已查明的事实，原告自2011年6月开始在本市依法缴纳个人所得税。原、被告于2012年5月签订认购书，但双方并未明确约定签订《上海市商品房预售合同》的具体时间。在签订认购书时，被告作为有资质的专业的房地产开发、销售企业，并未对原告的购房资格作出任何书面审查。之后，被告并未要求原告签订《上海市商品房预售合同》，在向原告发出的退款通知中更未提及原告属于限购对象之事宜。

在被告以原告限购为由要求解除认购书时，原告实则已通过连续缴纳个人所得税、出售家庭成员名下房屋的方式积极满足购房资格。对于原告属于限购对象而不能签订预售合同，系被告为回避出售系争房屋而在纠纷发生之后刻意寻找的借口，有违诚实信用原则。故对于被告要求解除认购书的反诉请求，本院难以支持。

既然被告无权解除认购书，而本院认定认购书的性质为本约，原告现已将全部房款支付完毕，故对于原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。虽然原、被告并未对系争房屋办理正式的交接手续，但原告现实际占有使用系争房屋并未侵犯被告的权益，故对于被告要求原告搬离房屋的反诉请求，本院不予支持。