云浮物业合同判决书（大连成园物业服务合同纠纷二审民事判决书）

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽02民终176号

上诉人（原审被告）：张某，男，1969年7月5日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。

被上诉人（原审原告）：大连成园物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树街20号。统一社会信用代码91210211756064119A。

法定代表人：荣某，该公司经理。

委托诉讼代理人：白某，辽宁尊合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈某，辽宁尊合律师事务所律师。

上诉人张某因与被上诉人大连成园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初9643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

张成林上诉请求：依法撤销（2021）辽0211民初9643号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院对上诉人提交的物业费收款发票不予采信属认定事实错误。理由如下：1.上诉人主张缴纳了1300元两年的物业费，是与物业收费一次性交纳给予免一个月的物业费的规定是相符的。庭审中上诉人提交的被上诉人曾在收费处张贴的相应优惠通知，是复印件，有相应的2015、2016年2017年2018年的，被上诉人仅以复印件为由，不予质证，当时几个案子同时审理，有无优惠措施，不难问出，法官也未继续询问被上诉人代理人。如果扣除一个月的物业费，一年物业费90.94×0.65×11=650元，两年正好是1300元。（如果按不给优惠，那么是一年90.94×0.65×12=709元，两年是1418元。）2.一审认为通常情况下，物业公司会开具收款收据或增值税收据而非发票，这种陈述根本与实际情况不符，被上诉人从未开具过增值税发票，在2015年前是收据和定额发票时有变化，税务查的紧就用定额发票，不紧就开三联收据，开三联据是违反税务规定的，却成一审认定的通常情况了。3.关于物业费发票上没有日期，这根本就不是上诉人来解释的，是被上诉人出具的。被上诉人就应该解释。4.被上诉人开庭后向法院出具的说明不能推翻上诉人提供的收款发票的效力。被上诉人说发票是停车费收据，与事实不符，荣波军2016年收购物业股权接管被上诉人根本就没有收过停车费，一是业主抵制，二是XX收回停车收费审批。被上诉人的所谓说明不能代表举证，地税合并到国税，被上诉人的所有发票都上交了么?说上诉人提交的发票是2018年7月前的停车费发票，不能抗辨被上诉人收到上诉人1200元发票金额的人民币。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实基础上依法撤销原判，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。

大连成园物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

大连成园物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的物业管理费人民币2095元，支付欠物业费产生的滞纳金63元（滞纳金按照年息1.5%），合计支付2158元；2.案件受理费用由被告承担。

一审法院认定事实：原告系温泉花园住宅小区的物业管理与服务企业。2014年12月3日，大连市甘井子区温泉花园住宅小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，该合同约定：委托原告对温泉花园住宅小区进行物业管理与服务，管理与服务的主要内容包括公用设施、房屋共用部位和设备、公共绿地和环境卫生、停车场地和社区秩序等的维修、养护、保洁、清扫与管理等；管理与服务的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；管理与服务质量及标准，依据《大连市实施办法》（大连市人民政府令105号）和《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）的相关规定制定具体的执行标准，主要包括保证小区内公共配套服务设施完好，公共照明设施齐全运行正常，小区内实行垃圾袋装化随产随清，对小区内乱堆、乱放、乱挂等现象有序清理，小区内实行24小时保安巡逻制度，电梯按规定时间运行并有专业队伍维修保养以及对车辆停放进行有序管理并完善车辆管理制度等；管理与服务费标准，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.96元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业产权人、使用人逾期交纳物业管理与服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；付费时间为2015年1月1日至2019年12月31日；合同还就违约责任、争议的解决等事项进行了约定。

另查，原告因与大连市甘井子区温泉花园业主委员会存在纠纷，故至一审法院提起诉讼，要求大连市甘井子区温泉花园业主委员会继续履行2014年12月3日签订的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，一审法院判令大连市甘井子区温泉花园业主委员会继续履行大连成园物业管理有限公司与大连市甘井子区温泉花园业主委员会于2014年12月3日签订的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，业委会不服，提起上诉，大连市中级人民法院驳回上诉，维持原判。

再查，因案涉小区业主欠缴物业费问题，原告于2020年向一审法院提起诉讼，要求欠费业主缴纳物业费，一审法院经审理后认定如下事实：“2014年底至2015年初，温泉花园住宅小区部分业主因物业服务企业调整物业管理与服务价格等事宜与原告发生过严重分歧，后来有部分业主投诉称该小区被弃管，生活垃圾无人清理，路灯被毁、多部电梯随时停运等现象随处可见。经多方协调沟通并在物业服务企业作出承诺后，全体业主接受了由原告继续为该小区提供物业管理与服务的事实，之后，小区内部分业主仍沿用之前的每月每平方米0.65元的物业收费标准向原告交纳物业管理费。2017年，因对物业公司调高物业收费价格、电梯费收取方式以及部分管理与服务质量不满，温泉花园业委会向原告送达了解聘通知，由此导致物业服务企业与全体业主之间的矛盾升级，原告遂以继续履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》为由，将温泉花园业委会起诉至法院。该案经一审法院一审和大连市中级人民法院二审审理，最终判决认定温泉花园业委会应继续履行涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，相关矛盾才得以缓解。另查，2016年5月13日，原告在对温泉花园住宅小区提供物业管理与服务期间存在涉嫌超范围经营停车场行为，被XX机关行政处罚过一次。2018年9月，部分业主投诉举报称温泉花园住宅小区内部分电梯有逾期未检现象。2019年6月19日，市场监督管理部门针对使用未经定期检验特种设备的行为给予原告行政处罚了一次。”因原告提供的管理与服务有未准确达到合同约定标准之处，其物业服务质量确实存在一定的瑕疵，根据诚实信用原则和交易习惯并参照相关规定精神，酌情减少欠费业主应当交纳物业管理费总的额度。减少的比例为欠费金额的30%。上述判决，大连市中级人民法院予以维持。

还查，被告为温泉花园住宅小区98-6号楼3单元2楼1室业主，房屋面积90.94平方米。原告主张被告拖欠原告自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。对此被告不予认可主张其已经全额支付，并提供有原告盖章的金额为100元的辽宁省大连市地方税务局通用定额发票12张，主张其曾交纳上述期间的物业费合计1300元，原告出具定额发票13张，现仅能提供12张。庭后，经原告代理人与原告核实，向一审法院出具书面质证意见一份，主张上述证据不是原告向被告出具的物业费发票，而系2018年7月以前原告出具给业主的停车费定额发票，且原告自2018年7月后根据国家规定仅使用过国税税务发票，对被告提供的上述证据的关联性和证明事项均不认可。

一审法院认为，结合原、被告的诉辩意见，双方之间的争议焦点为：一、被告是否已支付案涉物业费；二、物业费收费标准的认定。关于争议焦点一，一审法院认为被告提供的证据不足以证明其已支付案涉物业费。理由如下：首先，被告提供的定额发票中并无字样表示为物业费，也无具体出具时间、缴费人姓名等信息，无法证明上述定额发票为被告交纳物业费的收费凭证。其次，被告主张按照0.65元标准交纳物业费，按其主张案涉物业费金额应为1419元，而此数额与被告提供的发票数额（1200元）、被告主张的已经交纳物业费的数额（1300元）并不一致。再次，通常情况下，业主交纳物业费后，物业公司会开具收款收据或增值税发票而非定额发票。根据大连市地方税务局之前发布的规定，从事停车收费业务的纳税人可以申请领购通用定额发票，原告的工商登记经营范围亦显示包括停车场服务（限成园温泉花园小区内），因此原告称其就业主停车费出具定额发票的意见具有合理性，而被告主张原告就物业费收费出具定额发票的意见，不符合常理。综上，现被告提供的定额发票不足以证明系其交纳的2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费收费凭证，且其主张亦不符合常理，故对被告提供的该份证据不予采信，被告辩称已经交纳物业费的意见，依据不足，一审法院不予采纳。关于争议焦点二，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与温泉花园业委会之间签订的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，且其效力业经生效判决审查，故此对全体业主均有约束力，原、被告双方均应按照该合同的约定全面履行合同义务。因原告在诉争期间履行物业职责存在瑕疵，且原告业已撤出案涉小区，无法通过后续提高物业服务质量来增加业主的满意度，业主也无法依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，在此情况下，要求被告全额交纳物业服务费用，有失公平。综合庭审调查的事实，一审法院对本案进行全面考量，依据公平原则，认为以案涉合同约定的收费标准计算的未交物业费为基数，按照70%的比例确定被告应交纳的物业服务费较为合理。因此，被告应向原告交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1467元（0.96元/月/平方米×90.94平方米×24个月×70%）。对于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，首先，案涉合同约定付费时间为2015年1月1日至2019年12月31日，原告主张从2018年1月1日开始计算滞纳金没有事实及法律依据。其次，经生效判决认定，原告服务确存有瑕疵。因此，对于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、被告张成林自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连成园物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费1467元；二、驳回原告大连成园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告负担。

二审中，被上诉人提交了二张大连增值税普通发票，拟证明2018年及2019年，其向其他住户开具的物业费发票的形式，从而佐证上诉人提交的定额发票不是其出具的物业费发票。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人对被上诉人提交证据不予认可，认为与本案无关。经审查，被上诉人提供了上述发票的原始账册，对其真实性予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是上诉人提供的定额发票是否能够证明其已缴纳了2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。从查明的事实可见，上诉人为证明其已缴纳上述期间的物业费，提供的是12张100元的定额发票，该发票上日期空白，无相关缴纳何种费用的记载。本院认为，仅从上诉人提供的上述定额发票，不足以证明上诉人的主张成立。从票据的形式上分析，该定额发票日期空白，无其他记载，无法看出是何时缴纳何种费用；况且，被上诉人二审提交的证据证明其他住户缴纳物业费时其开具的是“大连增值税普通发票”，与上诉人提交的不一致。上诉人称被上诉人此前向其出具的物业费收据就是两联或三联的收据或定额发票，被上诉人对此不予认可，表示物业费出具的都是收据或普通发票，只是在收取停车费时出具过定额发票。在双方各执一词的情况下，结合上诉人的主张分析，其称因一次性缴纳两年的物业费，故享受每年减免一个月物业费的优惠政策。被上诉人对此不予认可。退一步讲，即使上诉人主张的优惠政策存在，从上诉人提交的复印件证据亦显示，只有在前一年的年末或本年的年初缴纳后一年或当年全年物业费时，才享有减免的优惠。而本案中，上诉人称缴纳物业费的时间是2018年下半年，根据上诉人自己提供的证据，亦与其陈述相矛盾，上诉人缴纳物业费的时间只能享受到2019年的优惠，而2018年已过去大半年才交费，不符合优惠的条件，可见，上诉人的陈述与其提交的证据不符。综上，在现有的证据情况下，不足以认定上诉人已缴纳了2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。故对上诉人的上诉请求不予支持。

综上，张成林的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人张某负担。

本判决为终审判决。