珠海高新区未来五年发展规划（珠海高新区规划全解读）

对珠海房产感兴趣的朋友，肯定都对“高新区”“唐家湾”“北围”有一定的了解。不过相信大部分人都了解得比较片面，没有关系，看完这篇文章后你一定会对高新区有一个最全面的认识。

珠海高新区在大湾区的位置▾

早前，珠海和深圳正积极联动，充分发挥澳珠极点和港深极点作用，共同推动珠江口东西两岸融合发展。去年，在珠海市政府工作报告中明确提出要“谋划建设深珠合作示范区”，深珠合作迎来前所未有的发展机遇。

豪无疑问珠海高新区在建设深珠合作示范区上具有独特的优势。高新区处于深珠合作区最前沿，唐家湾园区距深中通道落脚点仅20公里，规划建设的深珠伶仃洋公铁两用通道，从深圳南山区直通珠海高新区金星湾，下穿淇澳岛，落站后环片区，两个国家级高新区将跨海相连。

不管怎么说，合作共赢，待深珠通道正式开通后，珠海高新区将会迎来前所未有的利好!

下面我们就从高新区的整体规划讲起。

珠海高新区用地规划

根据珠海高新区用地规划，高新区规划了八大产业片区：

一、 高端制造业片区

该片区规划面积8.5K㎡，以智能装备制造、医疗器械、生物医药、新能源、新材料为主，是打造珠海市百亿级生物医药产业集群的重要载体，并已规划一平方公里生物医药产业园，目前已引进智能制造、生物医药和医疗器械多个产业板块。

二、科技创新海岸片区

该片区规划面积14.4 K㎡，是打造珠海市百亿级集成电路产业集群的重要载体，由国际顶尖规划大师卡尔索普进行总体设计打造珠海背部最具活力的集产业、办公、居住、休闲和娱乐于一体的低碳新城。该片区重点发展大数据、云计算、人工智能、智能电网、机器人

移动互联网、物联网产业，2019年纳入统计的规上企业81家，实现规上工业总产值208.56亿元。

三、后环片区

该片区规划面积6.7 K㎡，是建设深珠合作示范区的重要载体，未来将高标准建设高新区“一水两岸”深珠合作示范区，举全区之力加快打造国际领先城市发展新轴带。

四、科技孵化器片区

该片区规划面积3.5K㎡，主要以软件、IC设计及孵化器产业为主。目前建成的南方软件园、经济港、创业服务中心等孵化器已成功孵化300多家小微企业。

五、前环总部片区

该片区规划面积3.4 K㎡，重点发展总部经济。仁恒、华发等大型房企已成功开发项目，教育配套也在有条不紊的推进。

六、淇澳岛片区

该片区规划面积23.8 K㎡，重点发展生态旅游、海洋高新技术产业。建成后将成为高新区，乃至珠海的又一张名片。

七、大学小镇片区

该片区规划面积12 K㎡，主要以发展文化创意产业为主，将建设大学小镇及留学生创业园，为高新区的发展储备力量，提供源源不断的创新。

八、现代服务业片区

该片区规划面积2.71 K㎡，主要发展酒店会展等现代服务业，目前已成功引进澳门明悦酒店投资公司与国际品牌酒店运营商悦榕集团共同开发建设悦榕大浪湾酒店项目，结合珠海城市特质和项目地块天然优势，打造南中国高端度假酒店群。

从规划图可以看到，珠海高新区城镇建设主要集中在科技创新海岸片区、后环片区和前环总部片区。接下来我们就来重点分析这三个片区。

科技创新海岸片区

科技创新海岸片区主要分为科创北围和科创南围两个片区。但由于南围主要都是工业规划，所以我们只分析北围片区。

【科创北围】

今年2月8日，珠海市自然资源局发布了《珠海市高新区A-GX3-01、A-GX3-02编制单元（北围片区）控制性详细规划（2019 年修改）》。公示显示，如今北围规划范围为北至珠海市界，南至中珠渠，西临港湾大道，东至金星湾海岸线，规划总用地面积约651.61公顷。

在定位上，明确北围片区为湾区西岸枢纽发展极核、珠海市高新技术产业服务中心、高新区滨海综合型服务平台。

在此次规划中，科创北围片区以珠海北站为界，分割为两个板块。

其中A-GX3-01以产业和居住为主，定位为北围西产业组团。规划人口为3.35万人，建设规模为685.62万㎡，其中居住建筑面积为115.66万㎡。

产业方面，规划了大量的产业用地，目前已有中国·以色列加速器、国机机器人科技园（ABB）、珠海市大数据中心等多家高息技术产业进驻并在建设中。

另外富士康也选址北围建厂，在这里开展半导体全产业链项目。而目前北围的产业用地还有很多，后续也将有更多有价值的企业进驻。

而另外一个板块A-GX3-02位于珠海北站以东、情侣路以西，以居住、商业、城市景观为主，定位为北围东居住服务组团。规划人口规模为4.14-4.5万人，建设规模为256.88万㎡，其中居住面积达140.51万㎡。

这个板块规划了多个超高层商务、办公大厦、下沉式商业广场、风情商业街、中央公园、活力休闲海岸等。

两个板块相加，科创北围总居住人口可达到7.85万人，也是珠海未来的居住大区了。

从规划功能来看，北围规划区构建为“一核，一轴、四区”的城市空间结构形态。

（1）一核：依托珠海北站，发展周边公共服务设施，打造面向交通、旅游、产业、生活的综合服务中心。

（2）一轴：东西串联北围片区的城市服务轴。

（3）四区：科创智造片区、综合服务片区、滨海居住＋商务服务片区、发展备用地。

所以总的来说，北围的核心区域是以珠海北站为中心的综合服务片区，适合居住，而且各方面的配套都齐全完善。

后环片区

根据《珠海唐家湾滨海科教新城后环片区控制性详细规划》，后环片区规划用地1738.18公顷，可容纳20.32万人。其中居住用地约345万平，商业用地约69万平，生活配套方面有35所学校，2处邻里中心，4处医院。

在定位上，结合情侣路发展主轴的建设，将后环片区建设成为唐家地区的综合服务中心、创意唐家形象的展示区、湾区智能的集中区。

打造“两轴、三心、三带、十一组团”空间结构

（1）两轴——中珠渠商务发展轴、创意唐家发展轴；

（2）三心——唐家综合服务主中心、站点服务次中心、码头服务次中心；

（3）三带——港湾大道城市发展带、情侣北路城市发展带、滨海景观带；

（4）十一组团——一个唐家岛综合组团、一个创意中心组团、一个核心服务组团、一个唐家港综合组团、两个产业组团、五个居住组团。

构建“一带、两轴、四廊、四节点、十区”景观结构

（1）一带——滨海景观带；

（2）两轴——情侣北路和创意唐家中轴城市景观轴线；

（3）四廊——中珠渠景观廊道、金凤路排洪渠景观廊道、唐家渠景观廊道、唐淇路景观廊道；

（4）四节点——唐家湖核心景观节点、留诗山核心景观节点、轨道站点景观节点、唐家港码头景观节点；

（5）十区——服务中心景观风貌区、唐家岛综合景观风貌区、码头建筑景观风貌区、山体景观风貌区、现代产业建筑景观风貌区、居住建筑景观风貌区。

从整体规划来看，后环片区的住宅、商业商务规划用地都很多，而且在景观方面的规划也很给力，是一个非常宜居的片区。而且该片区北边是科创南围和科创北围，南邻前环，东边即是一线海景，地理位置十分优越。再加上还有一大片尚未出让的用地，备受各大开发商关注，也被高新区视为战略重地。

值得一提的是， 高新区将以金星湾为核心区域，稳妥推进淇澳岛整岛开发、后环片区新城市中心，高标准建设高新区“一水两岸”深珠合作示范区，举全区之力加快打造国际领先城市发展新轴带。

简单来说，如果深珠合作区确定要建设，那么深珠合作示范区基本可以确定是落地在珠海高新区后环片区和淇澳岛。整体而言，后环片区的发展潜力还是非常大的。

前环总部片区

前环片区也就是我们常说的唐家半岛。唐家半岛，规划定位是集总部经济、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体，生态环境优美、全天候活力的海滨新城区。

唐家半岛的规划也是产业和居住区相结合。前环半岛的商业用地（占比24.36%）要略多于居住用地，总部经济用地更是占了63%，用于打造总部基地集群。片区西南部有华为、金山、魅族、YY等多家高新企业，产业氛围已经很成熟。

目前唐家半岛住宅用地开发超九成，预计3-5内不会再有新房入市。该片区定位为改善区域，背山面海，气候宜人。片区内多为低密住宅，控制人口规模仅4.5万人，不一定很热闹，也不一定人口密集，但更多的是一种生活氛围、生活品质的体现。

总结

得益于深中通道、深珠通道、深珠合作和珠海北站枢纽等利好，珠海高新区已经成为珠江西岸投资置业的下一个风口。而科创北围、后环片区和唐家半岛，就是珠海高新区发展最不可忽略的核心区域。

综合对比，目前唐家半岛的开发是最为成熟的，刚需上车机会渐少；科创北围处于“成长期”，规划高大上，各种配套设施也正逐步兑现，因此这里也是现在珠海最火的片区；而后环片区还是“一张白纸”，有大片的土地未开发，不过如果深珠合作示范区当真落地于此，不难想象，这里将是开发商下一个攻城掠地的战略重地。

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