深圳市城市更新法拆除重建解析（深圳市拆除重建类城市更新单元用地处置新规）

房天下特价房公众号。

深特价房 微信群

日期（11月27日），深圳市规土委经市政府同意，在官网公布《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》，自2018年12月1日起实施，有效期5年。

进一步简化手续不完善符合规定的土地、建筑物权属认定程序；延长历史用地处置对象用地时间至2009年12月31日。

熟知城市更新的人都知道，大量的政策要求，审批程序过长，实施难度大，导致城市更新进展比较缓慢。其中，专规慢，确权难，立项难，更成了困扰更新专业人士的三大难点。此次出台的《深圳市拆除重建类城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置规定》将使城市更新之路走的更为顺畅。

此次《规定》共十五条，在继承原《暂行规定》、《操作规程》内容的基础上，进一步在拆除范围内权属认定的程序简化、历史用地处置的资料要求、历史用地处置与更新单元规划审批之间的流程关系等方面进行了修改优化。

划重点

01

进一步简化手续不完善符合规定的土地

建筑物权属认定程序

《规定》明确了权属认定中可简化手续的具体情形和可简化的具体手续。对符合深府〔2010〕66号文件规定的处理对象或者国有已出让用地上无合法手续的建筑物，在权属认定中无需办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续，由区城市更新职能部门核发权属认定的处理意见书。

02

仅保留土地信息核查，取消建筑物信息核查

考虑现状建筑面积主要依据申报主体提交的现状测绘报告确定，根据各区反馈意见，为保证政策条文与实际工作的一致，《规定》规定了城市更新单元土地信息核查的申请、审查及核查内容要求，取消了信息核查中的建筑物核查内容，相应删除了申请材料、核查复函中与建筑物相关的内容。

03

延长历史用地处置对象用地时间

至2009年12月31日

在历史用地处置的用地行为发生时间上，根据《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）将用地行为发生时间要求调整为2009年12月31日前。此前，该时间节点为2007年6月30日。

04

取消街道办对历史用地行为时间出具核查意见的要求

区更新局依职权直接认定

原有政策在历史用地处置申请材料中要求提供“所在街道办事处出具的协助核查历史用地行为发生时间的意见”，即由街道办认定用地行为发生时间。经综合各部门反馈意见，《规定》取消了该材料要求，由区更新部门在审查过程中根据地形图、影像图等技术资料进行认定。

05

权力下放，区更新部门负责具体工作

根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）对城市更新工作职权调整的相关规定，将核发处理意见书、土地信息核查、历史用地处置等工作的工作主体调整为区城市更新职能部门。此前，该项工作由规土委管理局主责。

官方解读

《规定》共十五条，在继承原有政策主要条款的同时，进一步从落实最新政策、简化审批内容和材料要求、优化工作程序和手续等方面进行了修改完善。

1

关于权属认定的手续简化

城市更新推进过程中，拆除范围内手续不完善的土地、建筑物需依据现行政策进行权属认定。结合城市更新单元的实施特点，为提升城市更新实施效率，《规定》明确了权属认定中可简化手续的具体情形和可简化的具体手续。对符合深府〔2010〕66号文件规定的处理对象或者国有已出让用地上无合法手续的建筑物，在权属认定中无需办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续，由区城市更新职能部门核发权属认定的处理意见书。《规定》还对权属认定过程中涉及的罚款、地价、契税缴交要求进行了明确。

2

关于土地信息核查

3

关于历史用地处置范围

在历史用地处置的范围界定上，《规定》对《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的规定进行了细化，明确城市更新单元拆除范围内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地手续不完善的建成区，可纳入历史用地处置范围。此外，《规定》还明确了征（转）地协议中约定土地或者建筑物不再补偿的，不属于“未作补偿”情形。

在历史用地处置的用地行为发生时间上，根据《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）将用地行为发生时间要求调整为2009年12月31日前。

4

关于历史用地处置的材料要求

按《规定》，申请历史用地处置的用地需满足用地行为发生在2009年12月31日前的要求。原有政策在历史用地处置申请材料中要求提供“所在街道办事处出具的协助核查历史用地行为发生时间的意见”，即由街道办认定用地行为发生时间。经综合各部门反馈意见，《规定》取消了该材料要求，由区更新部门在审查过程中根据地形图、影像图等技术资料进行认定。

5

关于历史用地处置与更新单元规划的流程关系

为简化历史用地处置与更新单元规划间的流程，《规定》对原有政策条文进行了修改，避免历史用地处置审批流程与更新单元规划审批流程交互，规定了历史用地处置在申请受理后的20个工作日内核发历史用地处置意见，更新单元规划审查时结合历史用地处置情况进行审查。

6

关于更新单元规划已批准项目的历史用地处置

对于原政策发布前（2015年3月17日前）部分已批准更新单元规划但尚未进行历史用地处置的城市更新单元，《规定》进一步规定了此类项目申请历史用地处置需在实施主体办理开发建设用地审批前。为保证因落实历史用地处置意见而进行城市更新单元规划修改的可操作性，《规定》也明确：如因落实处置意见书的土地处置方案，需增加已批城市更新单元规划确定的无偿移交政府用地面积的，应按照有关规定申请修改城市更新单元规划，减少开发建设用地面积，开发建设用地的规划容积不变。

7

关于相关工作主体的调整

根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）对城市更新工作职权调整的相关规定，将核发处理意见书、土地信息核查、历史用地处置等工作的工作主体调整为区城市更新职能部门。

附：《规定》原文

,