香港土地是私有还是共有的（香港的土地是私有的吗）

上一篇文章已经有400的阅读量了，感谢各位看官的支持。这种认真的写作，然后看着阅读量增长真的是一件蛮有成就感的事。

今天，就按照上一篇的承诺，跟大家聊一聊香港地产中一些有意思的事情。

香港，一座永远伫立于世界房价前三，经常还能在年度评选中问鼎桂冠的城市。这不是一件骄傲的事情，很多时候这反而是一种负担。

下面是世界最大商业房地产公司CBRE（世邦魏理仕）的2020年度《全球生活报告》，房价最高的10个城市。

它用的是平均一套房子的价格，不是每平米的价格，不然那几个你熟悉的城市，排名还能再往前一点，为了方便大家看，我把美元以今天的汇率成了人民币，价格也四舍五入为万元。

数据来自CBRE2020年度《全球生活报告》

很多人认为香港的房价之所以如此之高的原因之一是因为其土地是私有的。

就是我一旦购买了这里的房子，那我就永远地拥有了这座房子下面的土地。

这种说法也不能说是完全错误的，但那是要在1841年之前。彼时的香港还没有被英国所占领，其土地仍旧沿袭中国古代传统的土地制度。

英殖民时期的香港

1840年6月，鸦片战争爆发。7月，定海失陷，道光皇帝的态度由战转和，派琦善到广州与英国人谈判。

在那年的11月至次年的2月间，英国人以打促谈，企图迫使琦善答应割让香港岛，签署著名的《穿鼻草约》。

这款草约的著名，不仅因为英国人以此为据宣布割让香港岛，还因是否签订过这份草约至今成迷。

在这份草约公布之时，琦善既没有在上面签字也没有加盖关防大印。不仅是中国政府，连英国政府也没有对其进行了正式的批准。

但义律就是根据这份“草约”，派遣“硫磺号”强行登陆港岛北岸，第二天便正式占领香港岛，并宣称“清政府已将香港全岛割让给英国，所有香港海陆地方一切人民财产，同归英国统理”。

琦善和义律

再过一年的8月29日，中英签订臭名昭著的《南京条约》，第一次鸦片战争结束，香港岛被清政府正式割让给英国。

整个港岛的土地归英国王室所有，属于王室领地（Crown Land），简称“官地”。自此，香港岛的土地制度正式发生变化。

英国王室不仅在法律上拥有香港岛的全部土地，还以“最终业权人”的身份，授权殖民当局制定各种土地制度和土地使用办法，逐渐形成香港现行的土地批租制度。

用最简单的话解释香港岛的土地批租制度，就是“土地的所有权”归于英国王室，英国王室授权港英政府对土地进行公开拍卖。

拍卖的并不是土地的所有权，而是土地的使用权，更准确一点儿地说是租赁土地的权力。所以，这些拍到的地的持有者每年还要额外的缴纳地租。

在某种程度上，可以把地租类比为房产税。但地租是针对土地征收的租金，而房产税是针对房产所征收的税金。

既然土地是租的，那自然存在着租期，香港的租期随着历史的沿革多次发生变化。

1843年8月，建筑用地的批租的年期被确定为75年（不可续期），非建筑用地的批注年期为21年，想要续期则需要得到政府的批准。

惟一的例外的是香港圣约翰教堂，它被授予了永久业权。这里不禁感叹一声，在欧洲，能与皇权对抗的果然只有神权。

香港圣约翰教堂

这座教堂是1849年建成的，距今已经170多年了，到香港旅游，也可以到花园道去感受一下这座教堂依旧伫立的历史。

75年的年期显然对于英商来说终究太短，他们想要的是永久业权。

于是他们就联合起来迫使港督（应该是文咸）向英国政府申请将土地的批租期改为999年，万万没想到，这项请求竟然获得了批准。

自此，之前获得75年的土地，增加了924年的年期。此后数十年，香港岛所有的内地段及海旁地段均以999年期批出。而郊区建屋地段、花园地段及大部分的九龙内地段，仍以75年批出。

所以港岛中环那块土地的租期，以人类的年龄来看，确实有一种永久产权的味道。

1860年，英国通过第二次鸦片战争，与清政府签订《北京条约》，强行割让界限街以南的九龙半岛给英国。这一块土地，从此刻起也全部变成了英国王室所有的官地。

1898年，英国以“防卫问题“为由，强迫清政府签订《展拓香港界址专条》，强租深圳河以南、界限街以北的九龙半岛及附近200个岛屿，即后来的“新界”，租期99年。自此，香港的整个界域便形成了。

香港地图

但新界与被割让的土地终究不同，新界居民对于新界的土地还是存在着使用权的，但为了得到这份使用权还是要走一定的程序。

新界的居民把清政府颁发的“红契”交给港英政府。港英政府将“红契”内容登记在官契之中，然后将这些土地以75年又可续期24年减3天的年期批租给新界居民。

红契与官契

整个租期从1898年7月1日起，至1997年6月27日期满。届时，业主需将土地交还港英政府，港英政府再于1997年6月30日交还中国政府。

1898年5月以后，香港的土地又转以75年又75年（即满75年可续期75年，但必须重估地税）的年期批出，这种制度一直持续到1984年。

也许就是上面所讲的999年的年期或者在英国本土部分建筑物拥有永久产权的现实，以及对香港地产制度的猜测，让人误以为香港是土地私有制。

1984年，根据《中英两国政府关于香港问题的联合声明》，香港回归后仍旧维持土地的批租制度，1997年到期的土地租约可延长至2047年，但每年要缴纳相当于该物业当日应课差饷租值3%的租金。

到这里，港英政府时期香港的土地制度已经讲得比较清楚了，而在香港回归之后的土地制度，相对来说就单纯许多。

97回归后的香港

1997年7月1日，按约英国把香港交还给中国，香港的土地和自然资源的所有权自然也做了归还。他的所有权归属于中国。

香港政府负责对这片土地进行管理、使用、开发与出租。当然，这一块的收入也全划归给了香港政府进行支配。

但也存在着不同，回归之后，依旧是土地的年期发生了变化。港府批租期限改为了一般50年，本意是与保持香港现状50年不变的承诺相一致。

但事实上，回归后很多新批土地的到期日已经超越了2047年，但不管是政府，还是民间都已经默认了这种做法。

后记

这篇文章的灵感和部分内容来自于冯邦彦教授的《香港地产百年》，推荐大家可以去看，全文通俗易懂，还夹杂了很多有趣的材料。

《香港地产业百年》

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