公摊面积与得房率有什么区别（我终于把得房率）

在生活中，我们经常会碰到这种情况，花钱买一份东西，有价值的部分总要打个折扣...

房子也是如此。房本上写的面积是120，但是实际感受到的面积总会小一点。下面的这张图就可以生动鲜明地表达出这个含义：

我们买一个新鲜的橘子，实际可食用的部分就是橘子皮里面的果肉；同理，买下一套房子，我们实际的居住空间就是套内那点面积。

所以套内面积越大，购房的性价比就越高；换句话说，就是得房率越高，套内面积越大，购房的性价比越高。

很多购房者都是听说过得房率，或者第1次接触“得房率”一词，对于“得房率”的概念还不是很清楚。

得房率作为大家买房必看的一个重要指标，它的大小牵动着购房者的心，因此我们应该了解清楚，为我们选好房做好准备。那么，什么是得房率？得房率多少合适？

一、什么是得房率？

得房率，是指可以让住户自由支配的面积（也就是我们常说的套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

举个栗子：L先生2020年在太原购买了某小区的一套房子，购房合同约定销售面积105㎡，套内建筑面积82㎡。

按照以上公式，(建筑面积-公摊面积)实为套内建筑面积；因此，L先生所买的房子得房率应为：82÷(105×100%)≈78.06%。

二、紧接着问题来了，L先生所买的105平的房子，实际使用面积只有82平，那么其余的23平面积去哪了？

实际上这23平，就是L先生所在小区每户房子都需要承担的公摊面积。

公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

这个概念的意思也就是说小区门口警卫大爷的房子，也要算在你的房本面积内的。

通常来说不带电梯的房子，公摊面积都在10%-15%，而带电梯的房子公摊则是20%-25%，高层住宅得房率在70-80%左右，当然这已经算很好了。

如此看来，L先生所买的房子的得房率，是在比较合理的范围之内的。

而对于一些写字楼或者商铺来说，这个公摊面积会更高一些，甚至会超过50%，公共部分可能会比使用面积还要大，得房率不到50%。

再比如，同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大。点式楼和板式楼的公摊是不一样的，仅有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户，公摊面积也是不一样的。

总的来说，就是公共设施越多，可供公共使用的面积越大，公摊就越大，这就意味着得房率也就会越低。

由上文可以看出，公摊面积和得房率相辅相成，公摊面积越大，得房率越低。通常影响得房率的因素，具体体现在这几个方面：

a房型结构一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

b楼盘形态通常来说高层得房率低，小高层次之，多层则得房率较高。

c公共区域一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。

买过房子的人都知道，不论是多层、高层还是小高层，肯定都会有公摊，只是多少而已。

0公摊，意味着没有墙，没有过道，没有楼梯电梯.....这是不可能的，即便是买的独栋别墅，也得有外墙吧。

所以，我们真的没有办法得到100%得房率的房子吗？

可为什么很多楼楼盘在前期宣传的时候，会把100%得房率，0公摊作为宣传点呢？

我们在买房时，还是会经常听到销售人员说“相当于没有公摊”，其实是因为有些房子在设计上由于飘窗、阳台、花园、平台、天台等赠送的面积累计比较多，赠送面积≥公摊面积，所以“相当于”没有公摊，但实际公摊的部分肯定是有的。

有些商家会打着“0公摊100%得房率”的旗号来吸引购房者，其实这也是一种常见的套路了，商家通过大面积赠送的来填补公摊面积，而这些赠送的面积其实是都不写入产权的。

一般接近100%得房率的房子是这么计算出来的，公摊面积依然存在。

看了这么多，不知大家现在是否发现了一个问题：得房率高吧，影响生活品质，怕开发商做手脚。得房率低吧，为公摊面积付的钱太多又不划算。果然是鱼和熊掌不可兼得，请允许我做一个悲伤的表情，发现自己愈发的难以正视“得房率”这个数了。

1、很多人对得房率存在着误解，认为得房率越大，自己住得越舒适，其实不然。如果得房率过高，公共部分的面积相对来说就会变少，结果可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，另外公共部分的减少会让人感觉到压抑、拥挤，不利于身心健康。2、楼盘的得房率并不是越高越好，也需要一个度。一般情况下，多层住宅的得房率较高，基本控制在85～90％，小高层得房率约80～85％，高层一般在75～80％，写字楼为55～60％。

买房过程中不要过分追求得房率。但是，同等价位记得选得房率高的房子，不盲目接受赠送面积，要从日常生活的角度考虑赠送区域的实用性。说得简单点，得房率跟性价比可以说是同一个道理，最终都可以通过价格解决。

我是@刘大仙儿聊房产，关注房产领域多年，欢迎关注，更多干货分享给大家。