为何说刚需房不要买公寓（为什么首套房不建议买）

如今房产市场，房价越来越高，政府调控加压，北上广深、杭州、苏州、郑州、成都、西安等等26个城市实行购房资格的限制政策；很多人将目光转向了低总价，且不需要购房资格的公寓楼盘，但其实，公寓≠住宅，你了解吗？公寓和住宅区别很大，千万要了解清楚。跟小编一起来了解一下公寓和住宅的重大区别在哪里？

1、产权年限不同（公寓40年、住宅70年）

这个是我们可以直接从房本上看到的，而且在新房案场或资料里面都能明确看到的信息，一般来说土地使用年限会，商业用地为40年，工业用地为50年，住宅用地为70年。而公寓属于商业用地为40年，住宅则是70年。

有的置业顾问或中介会给你提一个类住宅的概念，或限购城市给你说什么不限购的住宅什么的，都不是真正意义上的住宅产品，请擦亮眼睛。

2、落户、入学不同（公寓不能落户入学、住宅可以）

政策规定公寓不能落户口，而入学划片均按照户籍划分，所以任何商业公寓均不属于学区房。只有买了住宅（无论新房二手房）并且把孩子的户口迁入，才能进入到指定划片的小学入学。有的甚至还会要求入学儿童的户籍迁入时间需要超过一定的年限。

3、居住舒适度不同（公寓差、住宅好）

住宅一般配备有小区绿化，而且梯户比1梯2户、2梯4户，最高可能就2梯7户这样（简单理解就是一层楼几个电梯几户人），人员相对较少；而公寓一般为独栋，首先来说没绿化可言，其次梯户比则可能是2梯10户、3梯20户等这样的情况，一是人员嘈杂，再则试想一下，上下班高峰期，等个电梯得多长时间…而且还有存在很多公寓对外租给别人开店、开酒店这样的情况，安全性和私密性都无法得到很好地保障。

4、生活成本不同（公寓高、住宅低）

这里讲的生活成本主要包括：物业费、水电的费用。公寓由于是商用住房，所以水电费都是按照商业用水电的标准来收取的；大部分公寓不通气，有少部分公寓是通气的，也是按商业标准收取（这部分业内就叫做类住宅）。住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；同等情况费用差距一半左右。

另外就是物业费，一般来说就成都市场而言，住宅物业费平均在2元/㎡左右，公寓物业费平均在5元/㎡左右，同样50平米的房子，一个每月100元，一个每月250元。

5、房屋采光不同（公寓差、住宅好）

据悉，根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件（大寒日采光未达到2小时的也会定义为公寓），现在的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。有些公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。

6、贷款政策不同（公寓要求高、住宅相对宽松）

贷款购买公寓和住宅，主要区别在于首付、贷款时长、利率不同；购买公寓，首付比例一般为50％，贷款10年，贷款利率相对也会高一些；而购买住宅，首付最低可以是20％，一般30%起，贷款时间最长可以达30年，贷款利率也因政策还有享受一些折扣的。

7、转让时产生的交易税费不同（公寓高、住宅低）

住宅首套房：住宅按照面积划分征税的比例，90平米以下，为房总价的1%。90-144平米之间为房总价的1.5%。144平米及以上为房总价的3%。再交易时，住宅满2年减免个税。

公寓：一手税费3%，二手税费买方3%,卖方15%左右。

所以，首套房不建议购买公寓哈，不能入户、小孩不能入学、生活成本高、不舒适、日后转手想置换周期长，税费高。