房地产税揭开神秘面纱（锵锵锵专家详解）

酝酿多年的房地产税，

终于揭开面纱。

近日，国务院获得授权，将开展房地产税试点。根据公告，试点期限为五年，征税对象为“居住用和非居住用等各类房地产”，不包括农村宅基地。这意味着，征税对象是城镇居民，不针对农民。另外由于房地产税属于地方税种，具体细则将由地方提出，国务院负责审批。

接下来人们关心的是，

青岛会被纳入此次房地产税试点范围吗？

将执行什么样的税率标准？

征税后会对楼市产生什么样的影响？

【热点问题一】

哪些城市有可能成为试点呢？

目前分析普遍认为，此次房地产税试点范围大概率是房价涨幅较多的中东部发达地区，包括北京、深圳、广州、杭州、海南等地。特别是作为共同富裕示范区的浙江、社会主义先行示范区的深圳和中国第一个提“去房地产化”省份的海南，先行试点的可能性较大。

相对来说，山东虽然属于经济大省，但主要城市房价涨幅并不算多，是否会开展房地产税试点，仍然有待观察。但如果山东一旦开展试点的话，相信青岛大概率会被列入试点城市。

因此，从目前的情形来看，青岛是否会开展房地产税试点，前景尚不明朗，有待官方的发布。

【热点问题二】

房地产税交多少？怎么交？

十年前，重庆和上海推出“房产税”试点。这两地房产税仅针对增量住房，受众人群较小，面向的是中高收入阶层，而且对本地居民制定较宽松的免征条件。从征收的力度来看，均非常有限。上海税率在0．4％至0．6％之间，重庆为0．5％至1．2％。因此总体来看，“房产税”试点对这两城市的影响并不大。

与上海、重庆的试点不同，此次房地产税试点有两点新变化，一是包括居住和非居住两类；二是与此前主要针对新房不同，此次对存量房产进行征收。

可以明确的是，本次房地产税征收对象显然是高收入、有多套房产的中产富裕阶层，通过税收，实现收入分配调节的目的不言而喻。因此，相信此次试点会遵循广开征、低税率、全覆盖的原则。

也就是说，房地产税一旦开征，拥有二套房及以上的中产阶层将成为纳税的主力，且税率会在一个温和、可承受的范围内。

【热点问题三】

房地产税对楼市影响几何？

从理论上来说，征收房地产税会提升持房成本，进而对房价形成打压之势，这是短期内可以预见的结果。

不过，根据其他国家的经验，房价更多的还是由供需关系决定，房地产税不能从根本上改变楼市的走向。

因此有专家认为，从短期来看，征收房地产税可能会增加持有房产的成本，并给房价带来下行风险。但是，从长远来看，房价上涨的趋势不会改变。

还有专家分析，如果征收房地产税，在房产供过于求的城市，房价可能出现下降的情况；但在一线城市，住房需求远远大于供给，房价不太可能下降。

也就是说，房地产税的出台，可能会进一步加剧楼市的分化。一线城市（特别是人口大量流入的城市）住房资源紧张的态势并不会因为房地产税的出台而有所缓解。相反，一些人口增长缓慢甚至是流出的城市，楼市的泡沫会因为房地产税的出台，而受到进一步的挤压，甚至破裂。

对青岛来说，房地产市场总体处于一种良性健康的状态，房地产税的出台并不会从根本上改变市场的基本面。同时，青岛也是一个人口持续流入的城市，基本住房需求和改善住房需求仍然在增加，房地产税的出台，不会造成市场的大幅波动，不会出现人们大量抛售房产的状况。归根结底，是人们对这座城市的发展前景有信心。

住房是人们的基本需求，也是体现社会公平正义的重要方面。从这一角度说，房地产税的出台，可以帮助政府实现收入方式的转变，可以调节人们的收入分配差距，可以挤压楼市的炒作成分。因此，征收房地产税是青岛楼市走向健康长期发展的有效措施，也是城市缩小贫富差距、实现共同富裕的必由之路。

【热点问题四】

手里有多套房要不要卖？

在记者调查采访中，本地有市民提出一个问题：“如果是按专家说的，可能针对多套房拥有者征税，那拥有多套房的是不是要赶快卖呢？”

对此，记者也采访了多名业内人士。卓易数据市场分析师王玟琳认为，房子不在多而在精。原本在楼市调控的大背景下，“老破小”房源就受到极大冲击，房价上涨空间小，销售也相对困难；相形之下，次新房及新房房源，尤其是低密度的产品，则十分受欢迎，而且升值较快。“所以说，即使没有房地产税试点，手中拥有多套‘老破小’房源的，也建议尽快脱手，换成地段、品质、配套好一些的新房源。如此一来，即使换来的新房源最终达到征税标准，保值程度也远远高于房地产税的税额。”

业内人士建议，买房不要贪多、贪便宜，买一些远郊配套较差的产品，这个无论在何时，都是不理智的。遇到行情不好的时候，置换新房就变得更加困难。所以，“去粗取精”才是目前多套房持有者应该做的。

【热点问题五】

对刚需和改善置业者影响大吗？

当然，多套房持有者毕竟是少数，刚需置业者才是这个社会的购房主力。那么，房地产税对刚需和改善置业者会有什么影响？针对这个问题，多位业内专家表示，对刚需住房可能影响不是特别大，影响最大的，恐怕是多套房或者人均面积比较大的业主。

岛城某高端项目的置业顾问刘经理告诉记者，目前他手上的客户虽多为改善型，但针对房地产税的问题，并没有过多咨询者。“我认为，青岛被列入试点城市的可能性不大，即使在列，刚需和改善置业者也大概率不会成为被征税对象。所以，这部分人该买的房还得买，不必考虑过多。受影响最大的应该会是多套房持有者，而这部分人目前也已被限购和限售限制了，没有过多动作了。”刘经理说。

根据规定，此次试点的周期为5年，也就是说，全面立法要在5年之后。岛城楼市分析专家张百忍认为，这个期限对青岛来说，算是很长的缓冲期了，无论是相关部门还是购房者，都可以在这个期限内做一些调整，所以余地比较大。“但对于刚需和改善置业者来说，买房和换房本来就是用来住的，所以大可以按照自己的节奏来，无需过多关注房地产税的问题。毕竟大概率会有一个免税区间，而且从目前的行情来说，岛城无论是新房还是二手房，价格都有所回落。今年年底，会是一个入市好时机，还需要这部分人抓住时机。”张百忍说。

房地产税改革试点对房价是否会有影响？业内人士表示，短期内对二手房价可能会有一些影响，但是长期来看，整个行业终将趋于健康平稳。从中长期来看，房价受到多重因素影响，房地产税只是其中一个变量。但短期来看，房地产税试点则是向社会传递强烈的调控信号，会扭转市场对于“房价永远涨”的预期，有稳定房价的作用。

专家观点

位于创新前沿的示范区可以先行加入试点，能给其他地方和全局配套改革提供更好的案例经验。可以肯定的是，将来扩大范围的试点地区，都会给它一个弹性空间，不要求所有的试点地区采取完全一致的方案。另外，在立法轨道上，一旦通过，也不会全国“一刀切”，会允许地方根据不同的情况，有先有后或有差别地制定具体实施细则。

——中国财政科学研究院研究员 贾康

征收房地产税能够避免对房价市场变量进行行政控制，同时也是一个好的市场调节长效机制。

——中国经济体制改革研究会副会长、

国民经济研究所所长樊纲

在试点期内，房地产税对试点地区内持有多套房子的个人或家庭会产生直接影响。可以预期，房地产税征收应该有减免设计，比如首套减免税、房产税的免征面积等，实际上对于满足首套住房需求购置房产的家庭来说，不会有实质影响。随着房地产税试点及可预见的逐步在全国推行，将降低房地产投资者的预期收益和住房的投资投机需求。

——西南财经大学财税学院副院长李建军

来源：青岛新闻网、半岛都市报综合

编辑整理：广夏

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