不管怎样都要买房（都怪你急着买房）

土拍市场看住宅市场，住宅市场看购房人心态变化。

购房人“买涨不买跌”的心态，在楼市当中展现得淋漓尽致，也影响了土拍市场走向。

今天（7月18 日）上午，2022年广州第二轮集中供地推出14宗地块，成交11宗地，流拍3宗，成交112.7万㎡，收金209.57亿。

本轮土拍，有惊喜，也有失落。

惊喜的是，天河燕塘三、海珠锌片厂、荔湾南岸路等3宗地块遭到众多开发商的争抢，其中天河燕塘三经过54轮激战，被拍至摇号。

天河燕塘三算上配建成本，折合楼面价已超5万/㎡，成功跻身广州最贵楼面价TOP10，位列全市第五。

失落也是满满的。从广州历次集中供地情况表中可以看出，在广州五轮成交数量中，本轮是最少的，成交金额也逐轮减少。

导致成交数量和成交金额下降，归纳有以下几点。

一是，集中供地可能“三变四”，一、二轮供应地块减少，将促使一年三次供应改为一年四次供应，这是为了缓解房企的资金压力，增强市场信心。

二是，广州楼市未有实质性松绑，市场回暖仍需时间，外围区域楼市冷淡，地块流拍可能性大，本轮供应虽然只有14宗，但流拍就有3宗，连天河这种核心区域都流拍了。

三是，国企央企全线兜底，本轮和前两轮土拍一样，以央企、国企和地方政府平台为主，民企更是零成交，依旧保持谨慎、冷静。

从去年首轮“两集中”供应地块到今年第二轮土拍，广州经历了五次集中土拍，供应数量和成交金额呈断崖式下挫，从火爆到躺平，土拍市场愈发艰难。

据克而瑞统计，2021年全年成交86宗商住地，目前仅34盘入市；2021年上半年成交的50宗地块中，时隔一年多，仍有29宗地未开售。

受各方面因素影响，蓄客不理想，从化、增城、南沙等远郊区部分新项目现场开放半年以上仍未有开售迹象，最长从2021年7月开放销售中心至今还没开盘。

根据广州上半年住宅市场推新情况，克而瑞统计了全新盘首开当天≤30套项目有15个，最差的当天只卖了3套，多个盘只在个位数，15个盘中不乏天河、黄埔等曾经大热的区域。

前两天黄埔某盘开盘，选房屏幕显示超过千套，但网传其首开去化只有650套（员工200套），该项目推货量1100套，去化率不足6成。

真也好，假也罢。

这个市场已经不需要用数据来哄老百姓，想买、有钱买的老百姓自然会买，反过来，想买但没钱买、不敢买的老百姓你再忽悠，他们也拿不出钱买。

不知道从什么时候开始，老百姓不喜欢买房了，你再便宜他们也不买单。

这就导致各个房企回款压力很大，大部分房企积极采用超长分期或降价等政策降低客户上车门槛，一些房企开始以价换量，并不断下探价格。

这在多数购房者中形成了一种共同想法：购房人买得越晚，房子反而越便宜，上车门槛越低。

这种现象带来的问题是多面的。

楼市买涨不买跌，一旦购房者发现“等等可能会更便宜”，持币观望心态加重。而那些降价明显的楼盘，则可能陷入业主维权的处境，先买的业主对降价普遍不满。

广州增城区域某新项目由于销售情况差强人意，房价不得不一降再降，以价换量，但早买的业主高位站岗，两年时间，对比刚开盘时的价格几乎腰斩，一套要贬值近百万。

对于刚需来说，自住不讲涨跌，不心疼、不后悔，肯定是假的。

类似这种情况，早两年楼市火爆时，增城、南沙、知识城等远郊区域大量投资者到此置业，高位接盘，他们可能比刚需更惨，面对高昂的利息，难以转手等问题，悔不当初。

严厉政策落地后，投资者退出市场，刚需购房者等降的心理预期，再加上疫情等因素叠加影响，广州整体市场再难以恢复到两年前的“繁荣”景象。

土拍市场作为住宅市场的上游市场，下游不景气，上游也就难以繁荣依旧。

只要“等等会降”的心理预期没有被打破，买房情绪就难以恢复，市场就难以回暖。