南北万达最好的房源（飞龙的34）

用心的回顾一下这两年常州的发展，

最终只能用一个词来形容：

日新月异。

因为变化太快，总觉得有一种恍惚的感觉，仿佛一不小心就错过了一些重要的事情。

刚开业的天宁吾悦广场，吸引了一大批常州人的目光。开业至今已经两周，依然呈现出拥挤的状态。

天宁吾悦的存在，对于整个城东来说，简直是一针精神兴奋剂。无论是作为商业项目还是住宅项目，天宁吾悦从项目开发初期就呈现出"野心勃勃"的状态。

2018年8月天宁吾悦第一批住宅和商业首开，住宅首开均价在1.6w-1.7w元/㎡,彼时对面的金新御园刚售罄的楼栋均价为1.4w元/㎡左右，而天宁吾悦的首开过后没多久，金新御园的高层住宅价格也涨至了1.7w元/㎡左右。但与金新御园不同的是，新城走的是高周转路线，所以2018年底，天宁吾悦的价格事实上是悄悄的经历了一次下滑（打折力度较大）的。随着2019年春季行情的好转，天宁吾悦迅速实现了项目售罄。而周边的几个新房项目借着天宁吾悦这个东风，也都实现了项目价格上涨，当然在去化速度上肯定是远慢于天宁吾悦的。

仔细看看天宁吾悦的位置图，首先是青洋高架和龙城大道高架交汇口的位置，可以汇聚沿线东南和东北方向的客群。另外，整个常州经开区，除了招商并不是很理想的红星爱琴海，严重缺乏大型商业资源。也就是说，从选址之初，天宁吾悦的野心就辐射整个城东。再加上即将开通的地铁二号线和最近传的沸沸扬扬将第二批开建的地铁六号线（紫云站换乘点），整体辐射区域还将扩大。

而从整个商业的招商来说，虽然没有太多的超高端品牌，但优衣库、热风、孩子王、永辉超市等标配的主力店，也相对符合周边辐射区域的购买力，毕竟目前周边小区以刚需和改善为主。

天宁吾悦是一个相对成功的案例，为什么说相对，一个是开业才两周，未来的具体运营状况还有待观察（当然我个人觉得不会太差），另外一个是周边涨上去的房价能不能扛得住，也要经过市场的考验。

新北有两个争议很大的地方，一个叫飞龙，一个叫小新桥。

飞龙片区随着前面五六年的迅速发展，逐步从三井街道的一个乡镇变成了大型居住生活区，生活氛围非常浓厚。小新桥从2017年开始房价迅速提升，至少翻了2倍以上。

这两个区域的特色都非常典型，飞龙有人，离新北中心区域相对更近一些，但交通方面略显薄弱，且剩余的可利用地块不多。小新桥交通非常便利，地铁、brt等重要交通工具都是直达。且小新桥开发周期相对较晚，剩余的地块也比较多，可利用空间比较大。

这两个区域都有一个共同的特色，缺乏一个大型的商业综合体。跟所有相对成功的商业综合体案例一样，这两个区域都有着并不成功的先驱，小新桥的新桥商业街和飞龙的miniMall都有点鸡肋了。

新桥商业广场（图源：网络）

绿都万和城mimiMall（图源：网络）

而今年以来，这两个区域不断传来新建商业综合体的消息。飞龙绿都万和城09地块的吾悦广场，以及小新桥的万达广场（都是传言状态，并未有定论）。而事实上，这两个地方的居民对于商业综合体的落实也都非常期盼。为什么期盼？一个是满足生活需求，另一方面就是想要让自己的房产增值或者保值。

飞龙由于开发相对小新桥早一些，整体的产业和交通规划都滞后了，住宅相对密集。而这个区域的人多，是优势也是劣势，人多意味着需求大，但也意味着资源紧缺。教育方面，仅一个私立 公立的幼儿园及一个飞龙实验学校，医疗方面几乎没有，没有大型的产业项目，这个区域的定位只能是居住区，而这个地方的商业综合体的需求更为贴近生活需求，还要看后面能否引进写字楼及酒店项目。小新桥方面，虽然规划非常到位，交通、行政、教育、公园、产业、酒店等各个方面都在补足，但人是大问题，整个区域人口密度并不高，几个办公中心入驻率也并不高，而他们对于商业综合体的需求，更倾向于产业增值需求。

但遗憾的是，飞龙的综合体虽然规划已出，但一直没有官宣，而这个综合体的规划此前就调整过一次，不知何时能落实。小新桥的万达已经存在在各个新建房地产项目的宣传页上，然而，传说中的26万方的综合体，连地块都还没出让呢，落实时间也成迷。

而这两个商业综合体，未来能给这两个区域带来什么？见仁见智了。

常州地铁开通至今已经有一个多月的时间了，与开通之前相比，开通后的口碑倒是提升不少，说常州没必要建地铁的声音也慢慢变少了。

作为1号线和2号线的换乘点文化宫站，也是客流量最大的站点之一。

市中心、地铁口、名校旁，光是这些字眼，就足够吸引全常州人的目光。但出了文化宫站之后，展现给我们的城市面貌是什么呢？中联拆了、购物中心改造不温不火，文化宫广场的恢复还没完全到位，交通还略显拥挤……

常州人对于文化宫这个地方是有特殊的感情的，依稀记得幼时跟着母亲转两趟车花一个多小时来文化宫这边，买了一块100块钱的手表，当时为了这个高兴了很多天。那个时候心中的文化宫就是常州唯一的市中心。

现如今，交通方便了，物价也越来越高了，但已经很久没去文化宫“溜达”了。随着城市范围的不断“扩大”，常州所谓的“城市副中心”也越来越多了。但这是不是意味着，文化宫商圈的地位就能被外围的商圈取代了呢？绝对不是。

或许高层的决策者，为了经营城市，增加GDP，很愿意尝试建立多个中心，然而东一枪洗西一炮，往往不尽如人意。新中心的建设，往往还是要倚靠“老中心”的背书，但资源是无法复制的。这就是为什么天宁吾悦虽然是号称6A级的商场，但依然无法招商到高端品牌，因为常州，只有一个购物中心。

购物中心未来设计图（图源：网络）

这也是为什么文化宫能够作为1、2号线的换乘点所在，因为常州所有的优质资源都集中在这个区域，二十四中、省常中、二院、中医院、局小……城市越大，中心的价值就越重要。这两年，即便是常州城市圈越来越外延，但常州的优质资源，依然集中在这一带。

在这个大配套时代，商业综合体的意义很多，大型的商业综合体是决策者的“绩效”，是一个区域的永动机，甚至是一个区域价值的体现。这几年来，随着常州各个区域的发展，形成了东西南北十字发展的趋势，而各个方向也都形成了自己的商业综合体圈层，典型的如吾悦、万达、九洲、环球港，还有嘉宏星光城、宝龙、龙湖天街等等，甚至连各个乡镇都逐渐形成了各自的综合体商圈。城市中的商业分布到各个区域去消化的同时，能否为区域经济带来动力，能否为居民带来便利对于综合体来说是一个重大的考核。

常州的这一轮城市更新和房价上涨密切相关，无论是中心区还是周边各个片区，只要能够在这一轮更新中迅速调整上位，未来的发展还能够有一轮足够的驱动力。而如果在这一轮建设中掉队了，那或许就很难等到高光时刻了……