未办理过户的购房协议有效吗（西安律师咨询解答）

这个问题想要表达的内容是什么？

其实很简单，比如二人签订了购房合同，房款支付后，房屋也进行了交付，但是就没有过户，可能是双方是亲戚关系，没过户，也可能是房子是小产权房，过不了户。

这种情况下，这个购房合同是否有效？

有效，意味着合同要履行完毕。

无效，意味着合同不能履行，买房人要返还房屋，购房人要退还房款等。

根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，当然现在物权法废止了，以上规定也可在民法典里找到。

这里所说的不发生效力，是物权不发生效力。

这里主要是指所有权，什么意思呢，就是没有登记，就不能享有这个房屋的所有权。

所有权的取得必须是法定的，不论你买房后住了多久，花了多少钱装修，只要没登记都认为你并不享有房屋的所有权，法律无法予以保护，就是这个意思。

那么未登记过户，不影响购房合同的效力是指：

只要合同不是无效的，就算未登记过户，合同也是有效的。合同无效的认定是法律规定的，包括是否违反法律、 行政法规的强制性规定等等，具体规定在原合同法第52条，以及一些特殊情况下不发生效力的认定。

如果并没有以上情况，合同是双方真实意思表示，那么一般自成立时就生效了。

比如十年前，双方签订了房屋买卖合同，但是因为房屋性质原因过不了户，现在房屋房产证下来了，当然房屋涨价了，可能涨了好几百万，那么买方仍然有权要求卖方配合进行过户，卖方很有可能不愿意过户了，毕竟不想眼睁睁地看着自己流失几百万。这就是这个规定要解决的问题，这种情况下，合同仍然需要履行。买方可以提起诉讼，要求确认房屋归自己所有，符合过户条件时，可以主张要求被告进行过户。

这就是物权和合同债权的区别，在民法理论上这叫做区分原则。试想一下，如果因为无法办理过户登记而否认合同效力，那是不是变成了一方可以决定合同的效力，只要我不过户，合同就是无效的，我就可以随意“玩赖”，无疑会鼓励更多的当事人拒绝过户，或者因为无法过户而产生更多的违约行为，破坏诚实信用原则和市场交易规则，显然于法相悖。

况且，这种区分原则，即便合同是有效的，也不见得就一定可以发生物权变动，比方说前述不能进行过户登记的小产权房，即便认定为有效合同，也无法过户登记，存在着履行的障碍，如果不能履行，那么就是违约责任的问题。

合同是否有效不能通过合同是否履行来决定，合同的效力是独立存在的。因此，合同的效力不能根据是否能够办理物权登记来认定。