楼市史上最热但降温迹象已现（楼市有中到大雨）

2018年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。

短期来看，本轮调控周期将拉长，因城施策也将更精准。在整体调控不放松的前提下，差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势，同时针对调控过程中出现的新问题进行微调；

中长期来看，以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。

同时，集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网、个税等方面的新一轮制度改革及创新都将快速推进、互相衔接，推动房地产长效机制的建立。

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政策严控下，重点城市新房成交规模继续缩减。据初步统计，2018年上半年，50个代表城市新建商品住宅市场月均成交量在2740万平方米左右，同比下降约10%。价格方面，根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示，2018年上半年百城价格累计上涨2.62%，较去年同期收窄1.57个百分点。

2016-2018.6出台限购及限售政策城市分布

在持续深化的调控政策下，房价趋稳，成交面积持续回落。预计下半年调控政策仍将延续从严趋势，同时深圳出台的住房新政标志着多主体供应的长效机制建设取得了实质性的进展。下半年一二线热点城市延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳；三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调，下半年市场将有所降温，整体来看，量降价稳仍是趋势。

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土地市场整体供需继续增长，三四线城市推地增幅最大。2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%。分线来看，各线城市住宅用地推地均加速，其中一、二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市同比增长32.9%，增幅最大。

2012-2018年二季度全国300个城市各类用地推出面积同比变化

住宅用地成交量同比增长超两成，二线城市同比增幅居首。 2018年上半年，全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米，同比增长29.3%；各类用地成交出让金19075亿元，同比增长26.6%。其中住宅用地成交4.0亿平方米，同比增长23.5%。

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品牌企业销售金额继续增长，拿地金额有所下降。整体来看，2018年上半年，品牌房企加大项目推盘力度，销售重心前移，销售业绩保持增长，上半年行业龙头企业碧桂园销售额突破4000亿、恒大和万科超3000亿。拿地方面，品牌房企延续理性的拿地策略，拿地结构继续向三四线城市下沉，拿地金额有所下降。

此外，在金融监管趋严的背景下，房企传统融资渠道延续收紧态势，资产证券化等创新融资方式助力企业资金融通。随着中国经济结构转型升级，服务性房地产市场衍生出大量需求，大型房企围绕“美好生活”进行全产业链布局，挖掘新的利润增长点。

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趋势预判：全年销售回落，价格趋稳，新开工、开发投资保持增长态势。内外需求同比增速集体回落，中美贸易战升级，经济发展承压，调结构、促内需等助力经济高质量发展。房地产市场方面，上半年政策环境趋紧，长效机制建设稳步推进，商品房销售增速放缓。预计下半年全国商品房销售规模回落、销售价格趋稳。投资开工方面，新开工、房地产开发投资将保持中低速增长。

2012年至今全国商品房销售面积、销售价格、开发投资额、新开工面积同比走势

6月的天气高温多雨、变幻多端，即使每天都看天气预报，还是拿不准第二天带不带伞。这个月的房地产市场似乎也一样，各种政策消息层出不穷，看了那么多分析报告还是不明白该出手还是该掉头。

上半年已经结束，接下来地产市场将是什么走势？作为普通购房人、投资客或是地产圈又应何去何从？

1.股市持续下跌，「韭菜」转战楼市也存风险

投资理财上有一群占比不小的人，他们手握闲置资金，且处于保守与冒进中间地带，要么买股票，要么买房，不把鸡蛋放在一个篮子里，但也还算相对安全。

但是从6月开始，股市似乎有一路「绿」到底的架势，而房市迅速的去库存化和令人惊讶的空置率已经埋下风险，加之最近市场乱象丛生，股市和楼市之间存在的「跷跷板」效应已不能作为选择标准，所以选股市还是选楼市？

韭菜们集体犹豫了。除了指望存量市场再度盘活来减少自己接盘的风险，还要多学习「资深韭菜」的乐观精神——“韭菜从不认为自己是韭菜，他们总认为自己选的都对，只是运气不好”。

2.住建部等七部委开展专项行动，治理房地产市场乱象刻不容缓

住建部等七部委在6月28日正式宣布将在北京、上海等30个城市首先开展治理房地产市场乱象专项行动。这30个城市不但包括了北上广深，也包括了近期倍受关注的天津、南京、杭州、西安等二线城市，此次打击重点主要在投机炒房、房地产「黑中介」、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。运动式治理即时见效，通知一经发布，群众呼声极高，各方机构也群逐而上，一大波「黑中介」调查报告正在路上。

3.棚改货币化收紧，三四线城市房价被浇冷水

面对乱象丛生的房产市场，政府自然不可能坐视不理。上周国开行公开表态棚改货币化收紧，虽然已有「砖家」站出来表示，棚改一刀切的可能性不大，所以对房地产投资影响也是有限的。

但PSL（抵押补充贷款）收紧的消息仍让整个房地产市场都人心惶惶。近两年三四线城市楼市火爆，房价不断飙升，可以说离不开棚改货币化的巨大推力，在政府强调「房子是用来住的，不是用来炒的」的原则下，货币化棚改收紧更像是一个信号，这背后的用意或许值得每个人思考。

4.九天六城调控升级，下半年楼市要变天了

限价和限购一直是调控的主旋律。西安、长沙和重庆先后调控升级；昆明针对非本省人员限购；大厂、上海再次收紧有关房地产调控政策，仅9天时间有6个城市从不同方向「打补丁」。

下半年房产调控的大幕已开启，房住不炒将是核心走向，而真限购也将大概率落地。围剿炒房客的决心可见一斑，投资客在惶恐下半年的楼市价格，而刚需人群在庆幸楼市将回归最理性状态，6月注定是不平凡的，或许我们都是房地产市场新革命开端的见证者。

5.多城宣布限制企业购房，进一步围追堵截炒房客

从房产调控政策来看，对企业购房的限制也在逐步跟进。从6月24日开始，西安、长沙、杭州分别发布相关政策，要求企业不得在规定区域购房；上海也发布了进一步收紧企业购买商住的资格，设立须满5年，累计缴纳税款须满100万元。其实以企业名义炒买商品房是躲避限购的通用手段，这也是全国普遍存在的。

摇号的弊端也在逐渐凸显，虽然短期有效，提高了公平性， 但是如果后续「补丁政策」没有打好，类似这种钻空子操作只会越来越多。虽然增加供应是解决的根本，但是在空置率极高的当下或许并不是好的办法。

6.房企入局「新零售」，转变运营思维才是跨界关键

在商住市场逐渐见顶的压力下，房企也纷纷在寻找新的出路。有业内人士预测，房地产市场进入上半场休息阶段，下半场战场——新产业苗头已起。

在「新零售」领域，碧桂园、绿地、保利等龙头房企不仅蜂拥而进，且都提升到战略层面。但从现实效果而言，目前大部分房企上没有充足的耐心去打磨，无论是从专业度还是创新力上都表现不足，与拿地售盘的房地产玩法不同，跨界的步伐不仅只停留在投资战略协议上，更多的需要转变思维，注重内容运营。

7.高周转推高房企上半年业绩，调控政策同样加剧下半年竞争

无论六月再不平凡，日历也已经翻新，无论上半年再不顺利，我们也熬过来了。在上半年里没有谁的日子是好过的。

2018年刚过半，中国地产房企「期中」成绩单已出。从结果来看，高周转的确推高了开发商的销售额，随之而来的也是愈加严重的行业分化。在调控升级、金融趋紧的背景下，市场空间变小，下半年的竞争只会越演越烈。各行各业虽不同，但市场环境的紧张和日渐加重的压力却都一样。

来源：中国指数研究院、36kr