物业型购物中心的经营模式是什么（不是所有的购物中心都自持物业）

随着商业模式多元化发展，从过去的临街门面到购物中心，再到现在的“网红”商业街，均表现出商业地产不同时期的不同需求，这几年在一二线城市最为火爆的当属“网红”商业街，而地级市貌似还停留在大量建设购物中心的阶段，购物中心可谓是“一呼百应”。

不得不说购物中心在人们心目中的地位不容小觑，特别是对于还没有地铁的城市来说，购物中心无疑是城市潮流，在地级市生活的投资人群，面对商业地产投资更加倾向于购物中心，一方面地级市的购物中心“吸客”能力更强；另一方面地级市的普通商铺人口密度较为稀疏，缺乏运营引导！

当投资者倾向于投资购物中心时，又应该如何选择呢？

“轻资产”与“重资产”购物中心针对品牌运营方。我国常见的购物中心有万达、世纪金源、国贸、奥园、百货等，在铺设市场存在“轻资产”与“重资产”之分。

轻资产由两部分构成，无“直接联系”的修建方和品牌运营方。前几年的商业地产异常火爆，不少房地产老板对商业地产充满信心，于是规划出占比不低的商业部分，同时商业部分也作为住宅配套。但是修建出来的商业体自身不一定能“消化”，过多的商业体在销售过程中无法给投资提供购买欲望，临街门面倒是容易出售，但是商业综合体的内铺该如何“说服”投资者购买呢？

于是统一经营、统一管理的理念产生，帮投资者解决收益问题才能“说服”投资者，由于自身没有成熟的运营经验，在购物中心的深度运营方面还是一个“小白”！此时的开发商便会跟品牌运营方合作，出资引进“品牌”与“管理”。

“轻资产”购物中心的商铺一般情况下不对外销售，是品牌输出方写在合同里面的硬性要求。我们都知道，商铺一旦销售出去，面临着“反租”情况，业主、运营方、商家三者之间的关系相对来说更为复杂，站在业主的角度思考，租金越高越利于快速提高收益，站在商家角度来看，租金越低越利于自身经营，此时的运营方便需要做更多“工作”才能平衡双方利益，于是开发商自持物业一段时间也成为双方合作条件之一。

“重资产”购物中心属于自己修建与运营，从前期拿地到后期运营采用“一条龙”模式。有人会思考:这样的购物中心如何获利呢？同样是自持物业的购物中心，利润点又在哪里呢？其中存在两种“获利”渠道。

• 一种是拿地后，其中一部分用于建设购物中心，另外一部分用于修建商业街和住宅，“获利”点恰好包含后者。依托于建设在购物中心旁边的优势，商业街和住宅单价会得到“质”的提升，普遍会高于周边单价，同时这样的购物中心建设出来也能提升周边楼盘的商业配套，不仅自身住宅和商业街“有利可图”，“无意”中帮助了周边的楼盘。价格上涨后获得的利润恰好可以弥补自持的购物中心物业“缺陷”。
• 另一种便是通过购物中心自身的运营从中获取租金收益，这个过程会持续较长一段时间，其中投入的文化包装、外立面形象、推广宣传等费用均来自于租金收益。运营过程则包含了秩序维护、活动推广等，通常购物中心的租金高于普通商铺，得益于购物中心在包装、宣传投入大于普通商铺。因此对商家来说有着一道无形的门槛，承担不起租金的商家便难以在购物中心存活，前期便需要商家重资投入！当运营到一定阶段后可以整体“打包”出售，比如王健林变卖部分万达购物中心资产，通过以这种方式在后期同样可以活得不菲的收益！

从上述购物中心对比来看，这类购物中心都自持物业了，那么投资者还能否买到购物中心商铺呢？

所谓“格子铺”售卖，也就是不受长期自持物业束缚的购物中心，这类商铺被广泛称作“虚拟产权”，也就是说这样的商铺没有明确规定区域，按照购买比例获得的“产权”。跟普通商铺一样可以在于可以在市场上交易，由多个投资人共有一个大产权。

这类“格子铺”对投资者来说最为头疼，购买这样的商铺存在难收取租金的风险！一般情况下，开发商选择这种模式的目的是为了销售，同样也会采取统一运营、统一管理的模式，只是相比之下存在弊端，开发商作为投资方又作为运营方，身处业主与商家中间，起到平衡作用，既要保障业主收益又要促进商家入驻。

看似简单的运营方，操作起来并不容易，要知道这个模式连品牌购物中心都不敢贸然触碰，真要采取这样的模式运营无异于“明知山有虎，偏向虎山行！”。为什么说这种方式成功几率很小呢？

总所周知市场经济并非一成不变，开发商给业主签订的租约合同受到市场影响，而一旦签订了合同则代表双方就要履行责任与义务，如果反租给业主的租金过高，商家又承担不起这个租金时，矛盾点就会引发，若以低租金出租给商家，则难以平衡约定给业主的“反租”款，若以高租金出给商家，商家对租赁商铺又存在抵触，甚至影响到商家开店，这种情况之下，签订的“反租”合同反而成为运营方的累赘！便容易造成业主难收取“反租款”的现象。

1. 尽可能避免投资存在“反租”的内铺！特别是二楼以上楼层和一楼内铺。这类商铺在面临“运营”不当时，投资风险更高，这类“格子铺”在面临难出租或者支付不起房租款时，即使业主收回商铺自行出租也并不容易，失去了统一性，靠自己出租难以打造出整体商业氛围！
2. 有条件时，尽可能选择购物中心一楼临街商铺。即使出现运营“失当”也能捡起来重新招租，并且出租难度更低，毕竟对商家来说临街优势依旧具备吸引力。但是这类商铺的销售单价更高，是整个购物中心价值最大的部分，选这类商铺的投资者要早下手，有时候甚至需要一定“关系”才能买到。
3. 选择资金实力较强的开发商。售卖商铺的购物中心能运营到最后的少之又少，只有少数财大气粗的开发商能坚持下去，开发商实力强不强可以通过了解企业债务情况、经营情况、发展方向等去判断。一旦抵押现象严重，需要通过销售购物中心商铺来缓解资金压力则应当谨慎！

总的来说！投资购物中心的商铺需要擦亮眼睛，“预期”固然美好，但也不要过分被“预期”冲昏头脑，商铺作为投资产品，也存在一定风险性，理性投资需要提前做好市场分析。