上海第七次集中供地楼盘（上海二批次供地解读②）

日前，上海二批次集中供地公告，共32宗商品住宅地块，将于今年7月25日出让。

总出让面积109.33万方，总建筑面积216.16万方，总起价681.7亿元。

针对此批次地块的具体情况，好地网将以区为单位，对各区挂出的地块详情以及周边市场进行详细解读。

今天带来第二篇：静安、长宁、普陀、杨浦区8宗地块。

这8宗均处于上海中心城区，占总宗数的1/4，平均房地联动价111500元/㎡。其中长宁区为去年集中供地至今首次供地，地块房地联动价达到16.3万/㎡，为集中供地以来最高。

总体来看，作为本批次中地段最为核心的8宗地块，得益于流速的保障，届时多数地块或将引起激烈竞争。

静安区（1宗）

静安区天目社区C070102单元07-03地块

东至07-05b养老院，西至晋元加油站，南至海宁路，北至天目大楼、沪金大楼。

出让面积6663.6㎡，容积率2，建筑面积13327.2㎡。

起价74900万元，起始楼面价56201元/㎡，中止价格79993万元，中止楼面价60022元/㎡，一次书面最高报价82180万元，房地联动价128800元/㎡。

本案位于不夜城板块，是本批次中地理位置最为中心的地块，12.88万/㎡的房地联动价足以体现其顶豪价值。

地块距离外滩直线仅2.5公里，到陆家嘴直线3公里左右，区位价值不言而喻。往南300米为地铁曲阜路站，可换乘8号线和12号线，往西1公里即为上海火车站，1号线和3号线在此交汇。

周边有棋院实验小学、裘锦秋实验学校、永兴路第二小学、番瓜弄小学、上海第十人民医院等教育医疗资源；南侧紧邻大悦城，咫尺可享一站式商业娱乐配套。

稍有不足的是本地卡的体量较少，除去配建的公建，实际住宅可售面积不足1万方。

静安区在集中供地以来，仅有1宗地块出让，但位于灵石社区，位置核心程度不如该地块所在的天目社区，因此新房限价也要低于本案。

而不夜城板块内最近一次出让要追溯到2020年10月29日，华发&仁恒&丽华以42.1亿竞得苏河世纪项目，楼面价52834元/㎡，溢价率1.25%。

苏河世纪在今年二批次入市，备案均价13.3万元/㎡，高出地块12.88元/㎡房地联动价，同时认筹触发积分，入围分68.6分，市场火爆程度可见一斑，本地块入市后也大概率会是苏河湾的另一红盘。

长宁区（1宗）

长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块

东至夏都花园，西至剑河路，南至夏都花园，北至青溪路。

出让面积23047.8㎡，容积率1.2，建筑面积27657.36㎡。

起价251890万元，起始楼面价91075元/㎡，中止价格275278万元，中止楼面价99532元/㎡，一次书面最高报价277078万元，房地联动价163000元/㎡。

地块位于西郊板块，西侧即为上海动物园，距离地铁10号线龙溪路站和上海动物园站直线都在600米左右，往西1.5公里即为虹桥枢纽，往南800米即为延安西路，可直达外滩和陆家嘴。

周边有哈密路幼儿园、哈密路小学、虹桥机场小学、虹桥中学、西郊学校、金汇实验学校等众多优质教育资源以及同仁医院、申德医院等医疗资源。

地处虹桥15分钟生活圈内，是本案最大的价值点。虹桥核心商务区每年吸纳庞大的高收入商务人士，随之而来的是极大的置业需求，因此将来的去化必然有充分的保证。

绝版位置 1.2的超低容积率住宅，导致本案成为此次房地联动价最高的地块，也是集中供地以来的最高，稀缺性不言而喻。

普陀区（3宗）

普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）026-01地块

东至绿松路，西至景泰路，南至桃菊路，北至古浪路。

出让面积29828.3㎡，容积率2.5，建筑面积74570.75㎡。

起价324000万元，起始楼面价43449元/㎡，中止价格350000万元，中止楼面价46935元/㎡，一次书面最高报价356000万元，房地联动价83000元/㎡。

普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）037-01地块

东至规划方渠路，西至景泰路，南至规划037-02地块，北至桃菊路。

出让面积11887.7㎡，容积率2.5，建筑面积29720㎡。

起价116000万元，起始楼面价39031元/㎡，中止价格125300万元，中止楼面价42160元/㎡，一次书面最高报价127600万元，房地联动价83000元/㎡。

两宗地块位于桃浦科技智慧城，后称桃浦智创城，是普陀区重点打造的上海西北中心现代化城区、上海科技创新中心的重要承载区。

地块临近沪嘉高速、外环高速，可快速直达虹桥枢纽，往南1公里为地铁11号线祁连山路站，往东1.5公里为地铁15号线古浪路站。

周边有上海外国语大学附属普陀实验学校、晋元高级中学附属学校等，同济大学沪西校区也位于板块内。

板块规划起点高，未来的价值潜力巨大，产城深度融合的同时，将带来高质量的人口导入。

当前桃浦板块主要生活居住区位于东西两片区，中部的智创城自概念提出以来还未有宅地出让，整体供应稀缺，同时未来两宗地块的上市，对于区域来说也有一定的标杆意义。

普陀区中山北社区C060202单元B2-18地块

东至东新支路，西至武宁路，南至东新路，北至凯旋北路。

出让面积20740.8㎡，容积率2.5，建筑面积51852㎡。

起价338000万元，起始楼面价65186元/㎡，中止价格366000万元，中止楼面价70586元/㎡，一次书面最高报价371000万元，房地联动价105200元/㎡。

地块位于武宁板块，地处上海内环之中、苏州河畔，享有中心城区得天独厚的城市资源。

周边有5条轨道交通路线，交通能级发达，距离地铁13号线武宁路站直线距离1公里左右，距离地铁3号线和7号线换乘的镇坪路站直线距离600米左右，距离3号线、11号线、14号线换乘的曹杨路站直线距离200米左右。

此外，通过主干路武宁路可快速上内环高架，周边有武宁路小学、武宁中学、安师实验中学等教育配套。

本案南侧紧邻今年一批次中成交的招商蛇口地块，楼面价64582元/㎡，房地联动价105200元/㎡，与本地块一致。但本案起价相对略高，预期房地差为40000元/㎡，低于招商地块。

杨浦区（3宗）

杨浦区江浦社区R-05地块（大桥街道115街坊）

东至规划眉州路，西至杨树浦港，南至R-06、R-07地块，北至R-09已出让地块。

出让面积35976.2㎡，容积率2.37，建筑面积85263.59㎡。

起价477476万元，起始楼面价56000元/㎡，中止价格518060万元，中止楼面价60760元/㎡，一次书面最高报价525220万元，房地联动价115000元/㎡。

杨浦区江浦社区S-09地块（大桥街道113街坊）

东至眉州路，西至S-06地块，南至居民小区，北至规划昆明路。

出让面积22487.3㎡，容积率2，建筑面积44974.6㎡。

起价256355万元，起始楼面价57000元/㎡，中止价格278140万元，中止楼面价61844元/㎡，一次书面最高报价281990万元，房地联动价115000元/㎡。

两宗地块位置相邻，位于东外滩板块，往南400米为12号线宁国路站，六站到外滩、七站到陆家嘴，西北600米为地铁18号线江浦路站，东侧紧邻内环高架，距离黄浦江2公里左右。

周边生活配套齐全，北侧规划打造一所九年一贯制学校，此外还有杨浦小学、杨浦教育学院实验小学、新大桥中学等教育资源和新华医院、妇幼保健院等医疗资源。

市场方面，北侧紧邻金隅于2020年7月31日69.2亿竞得的外滩东岸项目，楼面价85764元/㎡，目前还未入市。

西侧为仁恒海上源项目，海上源由仁恒打造，备案均价11.5万/㎡，为第二批次新房项目，于6月28日开盘当日售罄，认购期间认购1769组，认购率476%，入围分72.16分，是第二批次热度较高的楼盘。

相比之下，本地块的房地联动价与仁恒海上源一致。

地块往南2公里左右的黄浦江沿线，是总部企业的集聚地，规划高起点、高标准、高目标的示范性“智慧楼宇”，目前字节跳动、大众点评等都已进驻，未来将引来一大批的高净值人群，有充足的置业需求。

杨浦区长海社区025-07地块（长海路街道332街坊）

东至国和路，西至025-01地块，南至三门路，北至025-08、025-09地块。

出让面积16638.7㎡，容积率2.5，建筑面积41596.75㎡。

起价208816万元，起始楼面价50200元/㎡，中止价格226600万元，中止楼面价54475元/㎡，一次书面最高报价229700万元，房地联动价99000元/㎡。

地块位于五角场板块，上海十大商业中心之一，汇集了百联又一城、万达广场、合生汇等多个商场，加之复旦、同济、上体带来源源不断的年轻消费群体，商业商务都很繁华。

距离地铁10号线三门路站600米左右，两站可直达五角场商圈，若开车也仅需10分钟车程。

周边有上体附中附属小学、同济中学、同济第二初中等教育资源和长海医院等医疗资源。

本地块周边多为成熟小区，生活氛围浓厚，盛世御珑湾挂牌价103444元/㎡，而地块房地联动价99000元/㎡，未来或将是板块内热点项目。

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