上海第七次集中供地楼盘(上海二批次供地解读②)

日前,上海二批次集中供地公告,共32宗商品住宅地块,将于今年7月25日出让。

总出让面积109.33万方,总建筑面积216.16万方,总起价681.7亿元。

针对此批次地块的具体情况,好地网将以区为单位,对各区挂出的地块详情以及周边市场进行详细解读。

今天带来第二篇:静安、长宁、普陀、杨浦区8宗地块。

这8宗均处于上海中心城区,占总宗数的1/4,平均房地联动价111500元/㎡。其中长宁区为去年集中供地至今首次供地,地块房地联动价达到16.3万/㎡,为集中供地以来最高。

总体来看,作为本批次中地段最为核心的8宗地块,得益于流速的保障,届时多数地块或将引起激烈竞争。

静安区(1宗)

静安区天目社区C070102单元07-03地块

东至07-05b养老院,西至晋元加油站,南至海宁路,北至天目大楼、沪金大楼。

出让面积6663.6㎡,容积率2,建筑面积13327.2㎡。

起价74900万元,起始楼面价56201元/㎡,中止价格79993万元,中止楼面价60022元/㎡,一次书面最高报价82180万元,房地联动价128800元/㎡。

本案位于不夜城板块,是本批次中地理位置最为中心的地块,12.88万/㎡的房地联动价足以体现其顶豪价值。

地块距离外滩直线仅2.5公里,到陆家嘴直线3公里左右,区位价值不言而喻。往南300米为地铁曲阜路站,可换乘8号线和12号线,往西1公里即为上海火车站,1号线和3号线在此交汇。

周边有棋院实验小学、裘锦秋实验学校、永兴路第二小学、番瓜弄小学、上海第十人民医院等教育医疗资源;南侧紧邻大悦城,咫尺可享一站式商业娱乐配套。

稍有不足的是本地卡的体量较少,除去配建的公建,实际住宅可售面积不足1万方。

静安区在集中供地以来,仅有1宗地块出让,但位于灵石社区,位置核心程度不如该地块所在的天目社区,因此新房限价也要低于本案。

而不夜城板块内最近一次出让要追溯到2020年10月29日,华发&仁恒&丽华以42.1亿竞得苏河世纪项目,楼面价52834元/㎡,溢价率1.25%。

苏河世纪在今年二批次入市,备案均价13.3万元/㎡,高出地块12.88元/㎡房地联动价,同时认筹触发积分,入围分68.6分,市场火爆程度可见一斑,本地块入市后也大概率会是苏河湾的另一红盘。

长宁区(1宗)

长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块

东至夏都花园,西至剑河路,南至夏都花园,北至青溪路。

出让面积23047.8㎡,容积率1.2,建筑面积27657.36㎡。

起价251890万元,起始楼面价91075元/㎡,中止价格275278万元,中止楼面价99532元/㎡,一次书面最高报价277078万元,房地联动价163000元/㎡。

地块位于西郊板块,西侧即为上海动物园,距离地铁10号线龙溪路站和上海动物园站直线都在600米左右,往西1.5公里即为虹桥枢纽,往南800米即为延安西路,可直达外滩和陆家嘴。

周边有哈密路幼儿园、哈密路小学、虹桥机场小学、虹桥中学、西郊学校、金汇实验学校等众多优质教育资源以及同仁医院、申德医院等医疗资源。

地处虹桥15分钟生活圈内,是本案最大的价值点。虹桥核心商务区每年吸纳庞大的高收入商务人士,随之而来的是极大的置业需求,因此将来的去化必然有充分的保证。

绝版位置 1.2的超低容积率住宅,导致本案成为此次房地联动价最高的地块,也是集中供地以来的最高,稀缺性不言而喻。

普陀区(3宗)

普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)026-01地块

东至绿松路,西至景泰路,南至桃菊路,北至古浪路。

出让面积29828.3㎡,容积率2.5,建筑面积74570.75㎡。

起价324000万元,起始楼面价43449元/㎡,中止价格350000万元,中止楼面价46935元/㎡,一次书面最高报价356000万元,房地联动价83000元/㎡。

普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)037-01地块

东至规划方渠路,西至景泰路,南至规划037-02地块,北至桃菊路。

出让面积11887.7㎡,容积率2.5,建筑面积29720㎡。

起价116000万元,起始楼面价39031元/㎡,中止价格125300万元,中止楼面价42160元/㎡,一次书面最高报价127600万元,房地联动价83000元/㎡。

两宗地块位于桃浦科技智慧城,后称桃浦智创城,是普陀区重点打造的上海西北中心现代化城区、上海科技创新中心的重要承载区。

地块临近沪嘉高速、外环高速,可快速直达虹桥枢纽,往南1公里为地铁11号线祁连山路站,往东1.5公里为地铁15号线古浪路站。

周边有上海外国语大学附属普陀实验学校、晋元高级中学附属学校等,同济大学沪西校区也位于板块内。

板块规划起点高,未来的价值潜力巨大,产城深度融合的同时,将带来高质量的人口导入。

当前桃浦板块主要生活居住区位于东西两片区,中部的智创城自概念提出以来还未有宅地出让,整体供应稀缺,同时未来两宗地块的上市,对于区域来说也有一定的标杆意义。

普陀区中山北社区C060202单元B2-18地块

东至东新支路,西至武宁路,南至东新路,北至凯旋北路。

出让面积20740.8㎡,容积率2.5,建筑面积51852㎡。

起价338000万元,起始楼面价65186元/㎡,中止价格366000万元,中止楼面价70586元/㎡,一次书面最高报价371000万元,房地联动价105200元/㎡。

地块位于武宁板块,地处上海内环之中、苏州河畔,享有中心城区得天独厚的城市资源。

周边有5条轨道交通路线,交通能级发达,距离地铁13号线武宁路站直线距离1公里左右,距离地铁3号线和7号线换乘的镇坪路站直线距离600米左右,距离3号线、11号线、14号线换乘的曹杨路站直线距离200米左右。

此外,通过主干路武宁路可快速上内环高架,周边有武宁路小学、武宁中学、安师实验中学等教育配套。

本案南侧紧邻今年一批次中成交的招商蛇口地块,楼面价64582元/㎡,房地联动价105200元/㎡,与本地块一致。但本案起价相对略高,预期房地差为40000元/㎡,低于招商地块。

杨浦区(3宗)

杨浦区江浦社区R-05地块(大桥街道115街坊)

东至规划眉州路,西至杨树浦港,南至R-06、R-07地块,北至R-09已出让地块。

出让面积35976.2㎡,容积率2.37,建筑面积85263.59㎡。

起价477476万元,起始楼面价56000元/㎡,中止价格518060万元,中止楼面价60760元/㎡,一次书面最高报价525220万元,房地联动价115000元/㎡。

杨浦区江浦社区S-09地块(大桥街道113街坊)

东至眉州路,西至S-06地块,南至居民小区,北至规划昆明路。

出让面积22487.3㎡,容积率2,建筑面积44974.6㎡。

起价256355万元,起始楼面价57000元/㎡,中止价格278140万元,中止楼面价61844元/㎡,一次书面最高报价281990万元,房地联动价115000元/㎡。

上海第七次集中供地楼盘(上海二批次供地解读②)(1)

两宗地块位置相邻,位于东外滩板块,往南400米为12号线宁国路站,六站到外滩、七站到陆家嘴,西北600米为地铁18号线江浦路站,东侧紧邻内环高架,距离黄浦江2公里左右。

周边生活配套齐全,北侧规划打造一所九年一贯制学校,此外还有杨浦小学、杨浦教育学院实验小学、新大桥中学等教育资源和新华医院、妇幼保健院等医疗资源。

市场方面,北侧紧邻金隅于2020年7月31日69.2亿竞得的外滩东岸项目,楼面价85764元/㎡,目前还未入市。

西侧为仁恒海上源项目,海上源由仁恒打造,备案均价11.5万/㎡,为第二批次新房项目,于6月28日开盘当日售罄,认购期间认购1769组,认购率476%,入围分72.16分,是第二批次热度较高的楼盘。

相比之下,本地块的房地联动价与仁恒海上源一致。

地块往南2公里左右的黄浦江沿线,是总部企业的集聚地,规划高起点、高标准、高目标的示范性“智慧楼宇”,目前字节跳动、大众点评等都已进驻,未来将引来一大批的高净值人群,有充足的置业需求。

杨浦区长海社区025-07地块(长海路街道332街坊)

东至国和路,西至025-01地块,南至三门路,北至025-08、025-09地块。

出让面积16638.7㎡,容积率2.5,建筑面积41596.75㎡。

起价208816万元,起始楼面价50200元/㎡,中止价格226600万元,中止楼面价54475元/㎡,一次书面最高报价229700万元,房地联动价99000元/㎡。

地块位于五角场板块,上海十大商业中心之一,汇集了百联又一城、万达广场、合生汇等多个商场,加之复旦、同济、上体带来源源不断的年轻消费群体,商业商务都很繁华。

距离地铁10号线三门路站600米左右,两站可直达五角场商圈,若开车也仅需10分钟车程。

周边有上体附中附属小学、同济中学、同济第二初中等教育资源和长海医院等医疗资源。

本地块周边多为成熟小区,生活氛围浓厚,盛世御珑湾挂牌价103444元/㎡,而地块房地联动价99000元/㎡,未来或将是板块内热点项目。

上海第七次集中供地楼盘(上海二批次供地解读②)(2)

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