北京房价最抗跌的小区（北京楼市:废盘最咬人）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，今天小编就来说说关于北京房价最抗跌的小区?下面更多详细答案一起来看看吧!

北京房价最抗跌的小区

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

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Q:提问:京总好，看的提问学习了很多知识。目前总预算400左右，在展览路上班，想入手一居或者小两居，怕以后房价上涨，主要想保值。目前考虑沿着6号线和16号线区域，根据您推荐重点关注朝阳的常营、朝青、四惠，丰台区的太平桥、丽泽。几个问题向您请教：

1、朝青、丽泽板块部分您推荐的小区已经报价到9万一平了，这种盘还有入手空间吗？2、丰台太平桥区域看作丽泽的辐射区域吗？是否有保值价值？这一块整体生活感觉比较方便，除了少数小区，大多数也比较老了。3、可以接受买房后换租在单位附近，这种情况四惠板块和常营板块您更推荐哪个板块;4、顶层您怎么看，能入手吗？特别是老小区的顶层？平改坡了之后会不会好一点？向您请教，感谢您。

A:回答:您好,1、关于一些热度比较高的板块房价是否到顶,这个问题很多人提问过,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号,认为这些位置房间到顶的人必然会一次次错误板块红利,可阅读08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策,道理自然明白!

2、并不是说受产业直接辐射就一定会涨价,还要看自身是否争气,如潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，核心原因就是潘家园自身不争气,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;我经常把潘家园说事是因为国贸是北京的地标性建筑,大家的认可度较高,这种例子大家更容易接受,太平桥区域在周围并不算优质商圈,或者说北京西站这一带很难发展出优质商圈,丽泽比较近的优质商圈西局算一个,菜户营,草桥,玉泉营都可,总预算400左右可以往玉泉营、草桥方向看,这几个商圈的盘涨幅很稳健,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;

3、从增长空间常营优于四慧,400能在常营选一个还不错的盘,顶层能不能买主要看价格,正常价格肯定不要,如果低于小区正常成交价可以考虑,买的低未来在卖的时候溢价权也把握在自己手里,祝一切顺利,有问题再沟通!

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Q:提问：京总您好，看了您的文章，也是坚定了今年必须买房上车的信念。我跟对象都是新北京人，能拿出大概300万首付，总预算在550-600w之间，想买能兼具上涨潜力与通勤时间的房子。重点看小两居。我在海淀西二旗附近工作，对象在西城金融街工作。之前看的比较多的是朝阳的一些片区（奥森，惠新西街，西坝河），但是楼龄普遍太老，不太能接受，且未来的上涨应该也比较乏力了。下一步计划重点看清河区片区。想请教房总：1.对于清河片区，我们这样的预算最推荐哪些楼盘？2.对于我们的地理位置，还有哪些推荐的上车盘？我能接受每天单程1.5小时的通勤，对象能接受每天单程1小时;非常期待京总的回复！

A:回答：您好，感谢信任！如果靠近你的工作单位，立水桥的北京北，价格和通勤应该都在你们的期望内，其次是天通苑（不太建议），如果靠近你对象工作单位，只能围绕丽泽附近，草桥欣园4区、万年花城4期，这三个盘品质还可，预算范围内都可2居，立水桥和草桥玉泉营保值性相对强一些，你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;其它板块包括清河只能选到区域内的老旧盘，无论是居住属性还是升值属性都比较差

你们可以先去实地看看，如果感觉不合适只能考虑投住分离，一般2种情况我比较建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，还有一种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置的次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况一般是建议以投资为主，刚需更应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后大概率还要进行二次置换，如果第一套吃不到行情，楼市现在又是分化的状态，二次置换时压力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难，而投住分离可以把目标放到全城，更容易选到成长性不错的盘，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

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Q:提问:京总好，关注您很久，回答问题分析问题颇有见地，这里请教您一个问题，若有闲暇时间，请做解答，不胜感激。我原有回龙观北京人家两居一套（刚刚出售，给的买房过户时间是今年六月），还有清河强佑通透两居一套（是否出售犹豫之中），因为父母（都七十多了）的原因，原计划把这两套房子都卖掉，而后择一相对好的地段，我再补些资金，在一个小区买两套，一套三居，一套两居，这种组合我重点关注了“观林园”、“京师园”，但是看来看去，总觉得不理想，可能自身考虑还是想保留海淀户口（孩子在高一），于是我又看了澳林春天四期的大三居（157平），咬咬牙也能买，索性强佑清河的房子就不打算卖了，两个楼盘距离倒也不远，父母也照顾得到，请问京总，这种配置是否可行，或者还有更好的建议给我，既能和父母很近，又有资产的保值，谢谢了，多说一句，近一个月看了很多楼盘，但基本在海淀北部五环内外以及朝阳的奥林匹克森林公园附近，我本人也爱运动

A:回答:您好，感谢信任！如果你们比较喜欢奥森的生态资源，建议你们选一个综合资源不错的盘，奥森这个板块主要的购买力一部分来自海淀和望京，一部分来自同区域置换，你看过的2个盘属于改善类的入门产品，或者说属于二类，这两个盘对于本区域内的吸收能力一般，如果选这两个盘会少一波本地的客户，奥森的一类盘是上林世家，国奥村，春天四期，美伦，紫玉华府，春天六期，如果能购到春天四期157户型，那上林世家156也可购到，包括美伦166，六期156，可以在这部分盘中优中选优，就不仅限于四期了，上林世家的的声望资源要比澳林系更高一些，楼盘的居住品质也更好;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;

​其次上述所说，奥森的主要价值是生态资源，购买力一部分来自海淀望京，一部分来自本区域15分钟左右生活圈，这个区域的房价一直很牢靠，但涨幅没有东西两大产业区的强韧，这个预算如做纯投资布局，应该是优先东西两大产业区辐射的区域，奥森建议打长线，持有时间8-10年这样更稳健一些，其次强佑新城这个盘最初的定位就是刚需，未来的市场是改善，我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）已经写过未来应该持有哪类盘,这个盘不是市场上的主流，也不是这个板块内的主流，应该考虑看看怎么优化一下，要么换个区域做同类盘置换，相同价格不同地段把非主流变为主流即可，望京的刚需要比清河的刚需行情好一些，不会脱离主流，望京离奥森距离也可，这样2套盘都有预期，也是效率最优的方向，2套全部放在奥森效率很一般，这个位置还没有好到可以重仓，最好2套分开，或者清河不动;祝顺利！

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Q:提问:您好，本人家庭情况和需求如下：一、家庭资产负债;现有顺义一套石门96老小区房子，市值260万，暂时不想出售，一方面，顺义行情不好卖，而且卖了还完贷款，最多回来100万，帮助不大。另一方面还留有积分落户的念头。天津有一套郊区房产，为孩子落户准备的，总价100万，目前贷款还有60多万。境外有100多万股票，暂时不打算出售，跌幅太多等回升一点再说。

手头目前有100万现金。预计23年4月份能累计到130多万，夫妻两人手头有其他授信余额50万（最高5%年化），可以考虑过桥后使用，综合下来，23年4月份可用现金 信贷余额180万。再往后一点到23年底可以凑到200万 ;家庭收入：夫妻税后家庭收入能到120-140之间，扣除家庭开支，每年结余90-100左右问题不大。目前的月供1万多，两个人公积金可覆盖。月供能力尚可。

二、买房需求;一开始考虑的初衷是为孩子上学，孩子23年上幼儿园，需要在25年9月前落停小学的房子。对于学区没太大执念，稍好一点就行，不想太卷，卷不动。原计划在24-25年凑到400万多。再利用杠杆买700-800的一套房子，一次性解决改善和上学问题。后来看了您的帖子，觉得自己买房决策还有较大的误区，目前想法是23年开始看看是不是可以利用手头的现金 授信额度 jyd400左右，能够买一套500-600的小房子，主要目的是增值 学区，希望在4-5年后能够有较明显的增值，可以在同学区换套大一点的改善房。如果届时来不及换房，也不耽误孩子上学。

三、目标区域;一开始考虑望京地区和朝阳大悦城周边，考虑望京的出发点主要考虑是望京是互联网三极（中关村、望京、西二旗）之一，美团、阿里等聚集地，购买力比较强，未来应该不会差。而且以前在望京新城租房过，对这里比较熟悉，觉得配套啥的都还不错。综合以上我的情况，请您帮忙分析下：​

1.基于目前我的情况，23年适合着手行动吗？还是再攒一攒自有资金？2.如果选择望京区域，500-600万的预算建议考虑哪几个小区？什么类型的房型合适？3.目前500-600这种预算方案是不是有点激进？除了月供风险，jyd本身有没有什么比较大的风险？4.望京区域的选择对我来说，是不是相对最好的，有没有更好的区域选择？5.基于我的情况，还有其他方面的建议吗？

A:回答; 您好,1、如果自身经济状况允许的情况下,建议尽早动手,这些领涨的板块如果发生价格回落现象,卖家的心态并不弱,可能个别着急出手的有个5左右的浮动,其它都很坚挺,如果市场有热度,这些位置也都是第一轮往上走的,这是市场周期规律,从目前的市场预期往后看到明年3-5月份,房价上涨的概率大于下跌概率,如果等到明年5月份以后入场,从时间上看其实是在增加我们的成本;

​2、在区域选择上,建议到朝青淘淘笋盘,华纺易城65平的正轨一居室,青年汇80平的两居室都在你们的预算之内,在朝青淘应该优于望京,望京只能上望京新城和几个老旧小区,这些盘流通性都很好,但增值性不如朝青的,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;3、jyd的风险只有抽贷,如果发生这种情况换一个银行就可,北京的房本变现很容易,有很多种方法和渠道,即便JYD停了还有其它贷款,本质上都一样,只是换了个名字而已;4、如果可以建议把天津和顺义的出掉,回笼一部分资金总价应该可以再往上走走,选一个面积大一点的会更好,刚需盘里面有上车盘和偏改善型的,上车盘一般是最小面积最低总价,这类盘从历史涨幅看不如改善型的,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

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Q:提问:老师，您好，我的问题可能没问清楚，我和爱人都是燕郊本地人，两个孩子都已入学，因为爱人是教师，孩子都在她的学校入学，所以教育资源对我们来说不考虑了，地铁也不考虑了，因为我们都是体制内，北京也不能买房了，现在燕郊还剩下一个80平的两居，不远的老家村里自建了一个小别墅，因为不敢确定燕郊房子的涨跌，怕将来会涨价，所以想买个三居，但是看了您的文章觉得涨价似乎不太可能，所以专门进行提问，让您给指点一下到底出不出手？

A:回答:您好，我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判;如果单纯说环京的区域价值，那燕郊是距离北京最近的区域，和其它区相比燕郊的价值是最大的，这种区域的购买策略，如果是刚需自住需要靠近主干道，距离商业中心近的小户型安全系数相对是较高的，纯投资如果有更好的选择比如强二线，那不如退到强二线布局了，燕郊主要的价值就是离北京近，这也是前些年炒作的主要原因，但本地没有产业，从现在看基本是睡城的概念，作为北京的通勤，交通很不方便，只有一条通往北京城区道路的情况下早高峰基本是没法走的

即便是通了地铁这种人口密度不夸张的说不排队一小时上地铁很难，在北京工作居住在燕郊每天都回去的话体验很差，如果燕郊这个位置想要楼市健康发展，还是要有产业带动，但靠北京很难，现在北京整体的方向是向东南发展，通州运河商务中心全部兑现之后从距离上会溢出一部分刚需到燕郊，要说未来有没有行情，或许有，但不会太健康，涨涨跌跌投资就没什么意义了，其次通州运河发展需要时间，长则10年甚至更久，如果你们单纯是为了改善自己的居住条件在燕郊置换看个人的需求程度，如果确实需要增加居住面积工作稳定没什么不可，放平心态就可，不涨的话自己住，涨了更好！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

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Q:提问:京总好，向您请教房产配置的问题，我在京工作,有一套700万的房产,之前投资了一套固安的房子,总价100万左右,房本预计明年五一左右能下来,请问没有房本的房子如何才能买卖交易,是装修后卖还是毛坯卖,另外我在事业发展中也比较困惑,我在制造业从事行政工作,年入税后约2W/月,收入实在很低,勉强能维持生活开销,有没有好一些的职业发展方向渴望指点?谢谢京总,星球的会员连夜阅读,受益匪浅!

A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读,环京区域大部分区域并不具备投资属性,流入人口太少,本地缺乏核心产业支撑,未来上涨空间受限,固安的房子建议尽早卖掉,可以试着联系开发商和中介做更名,会需要一些费用,不要装修,这个环节非常没必要,装修的目的是为了增加溢价,这种区域其实是增加了时间和成本,结果反而不会增加溢价反而会损失成本和效率,固安的房子处理完之后配合北京的房子做一些贷款,这样就有了首付款可以再买一套,2、制造业属于传统行业正在走下坡路,行政部门更是创造不了太多的价值,没有对自己帮助提升的工作一定要尽早离开,房产、金融类的工作离“钱”近,门槛相对也比较低,只要用心做,未来都会有很好的发展,祝富贵!

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Q:提问:京总好！关注您一阵子了。我家有两套房子，一套在回龙观矩阵一期，98年左右的房子，四楼无电梯，66平。一套在清河永泰园，也是99年的房子，72平，2楼无电梯，但是明年会开地铁。孩子已经在清河上学，居住在清河目前租房。现在想优化下房子配置

1.卖两套换一套大的，还是出一套换一套，现在没有特别想好。不知道同样小区后续大面积是否会比小面积更好出手;2。如果两套换一套，大概能卖1000加一些到1200左右预算，单套置换有点想卖清河大概有个500加一点600-700预算。3。区域选择，一个是想在清河置换一个好一些的小区，或者附近奥森区域换一个，包括看您推荐的朝青板块等。不知道有没有什么建议。求推荐方案

A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对北京全市不同类型的房屋有过详细分析以及未来预判,建议全文阅读,在同等区域，老房子的流通性、金融属性和升值性都低于综合素质较高的盘，如果是城中心老房子还有利可图，如果是四环外老房子的价值会越来越弱，从目前的市场反馈建议2套全部出掉置换一套优质盘用来打底。

关于大户型和小户型的流通性，资源集中的核心区或主城区品质盘大户型（3房以上）流通性增值性高于小户型，次级板块，核心区溢出小户型的流通性增值性大于大户型，这种区域房子越来户型越大越不好卖，同样增值性也相对较弱，主城区核心区品质盘一直是市场上的稀缺品，资源集中的区域土地是稀缺的，而次级板块溢出区域还有可开发土地，新房越多，老房子就越破败，这也就是为什么建议出掉回龙观的老房子。

2、如果孩子在清河上学可在清河内购置，清河本身近几年的发展就很好，配套已经非常成熟了，靠近产业园区近几年的房价涨幅很稳健，世华、橡树湾、莱圳这三个都是区域内的标杆，奥森主要是生态资源稀缺，人文环境比较好，但主要购买力还是来自东西两大产业园区，从升值性上可能不如清河。朝青的话距离你们比较远了，但楼盘整体品质要高于清河，选到的面积更大，户型更好，朝青是弥补了东三环断层缺陷，所以成了吸收国贸一带购买力的主要区域，清河属于被产业园区直接辐射的区域，清河更适合你们，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利

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