报建房地产的主体与土地证关系（房地产开发企业获得土地后）

房地产开发企业获得土地之后，相关部门一直以各种理由不予报建，不予办理报建手续，应当怎么办？如何维权？

湖北某房地产开发企业在零几年就签订了土地出让协议，通过招拍挂的方式获得了一块儿房地产开发用地，但是在报建的时候，相关部门就一直以手续不全为由推脱不让建房。该开发商后来了解到这块儿土地的总体规划上已经发生了改变，已经不适宜再进行房地产的开发，导致一直到今天都无法正常地开发建设。企业主问：如何维权？下一步应当怎么办？

该案件所揭示的是典型的行政协议违约。行政协议违约虽然叫违约，但是和民事上的违约是两码事儿。民事上的违约只有一种情况，就是违法。违法在行政协议上的违约一般有两种情况：第一是主观原因引起的违约，比如说因为领导换届、因为自己的职能调整、因为相关部门的权限调整等等行政机关内部的一些原因，导致土地出让协议无法得到正确履行的或顺利履行的，这类的相关部门应当解除协议，并且予以补偿或者履行协议。如果能履行的，继续履行，履行协议进行赔偿；如果不能履行的，应当解除并进行赔偿。比较常见的是因为公共利益的需要，导致该协议无法正常履行的，这类常见于规划调整，比如说不能达到“三通一平”，比如说有个压线，比如说有道路的规划等各类的原因，导致土地不能报建，不能正常建设的都属于公共利益的原因。

另外，还有一些是因为上访，比如钉子户上访等等，打官司等等这些纠纷，以及原来拆迁户没有搬走等等这些原因导致的土地不能开发建设的，也属于行政机关的原因。国土部2012年颁布的《闲置土地处置办法》第八条明确规定，这些都属于行政机关的原因。对于这类的问题应当如何处理呢？有以下几个处理方式：

第一，改变规划，把规划调整成原来合同约定的样子。规划一般是做不到的，很少能做到。

第二，置换土地，赔偿损失。

第三，收回土地给予补偿和赔偿。

无论如何都是相关部门应当主动解决的，最高人民法院也有很多这样的典型案例，我们手里这种典型案例更多一些。所以，各位企业主真的遇到了这类情况，相关部门该履行法定职责的时候不履行，一定不要再等、靠、拖，否则只会让您的损失加大，一定要主动地维护自己的合法权益。不一定通过诉讼，也有可能通过非诉来解决。我们很多案件都是通过非诉来解决的。

各位企业主如果遇到了这样的情况，首先要注意四个方面的工作：第一，一定要准确的定性，不要去走民事诉讼，有现实的案子太多了，损失达十几个亿，几十个亿的案子很多，几乎每个礼拜都会有做错了，来问我们律师说找了当地律师走的民事诉讼，要求他履约，结果法院说人规划调整无法履约，属于不可抗力。所以，把土地出让金退给你，虽然土地的价值翻了几十倍，但是不好意思，我把土地出让金退给你，然后把相关的利息给你。

有的企业主在我们的办公室坐着大哭，说损失了19个亿，就是因为打错了，后来其实他也知道是打错了。一定要注意，这类纠纷属于行政纠纷，最高人民法院关于行政协议审理行政协议若干问题的规定，规定得非常清楚。自然资源的出让这类的协议都属于行政协议，一定要注意啊。行政协议千万不能打错，因为行政协议依据的是《行政法》，《行政法》大多是保护行政相对于约束行政机关的，而民事协议依据的是合同法，是双方平等的保护，不会单独保护你。如果平等的保护，就意味着咱们受到的保护和相关部门受到的保护是一样的，但是你们的权利又不对等，尤其在证据的搜集方面，权力的方面，信息的获取方面，甚至证据的制作方面，行政主体相关部门有天然的优势，你根本比不过，你凭什么赢？所以，一定要定性准确。

第二，一定要尽量多的搜集证据，越多越好。第三，尽量多地找到法律依据、政策依据、法规以及最高人民法院的规定和典型案例。第四，要制定一个正确的、整体的、全面的维权方案。怎么告？告谁？告不告？凭什么告？依据什么告？为什么告？一定要弄清楚。这就要求咱们企业主一定要找专业的团队进行咨询。

律师也是分专业的，很多律师就只做刑事诉讼，不做民事和行政，很多律师就只做民事或者只做融资，只做上市类案件等等。楹庭就是主做政企纠纷类包括征收、招商引资合作当中的一些行政协议的纠纷的，包括关停引起的一些纠纷。如果企业主遇到此类的纠纷，要先咨询专业的律师团队。律师会根据不同的案件，制定维权方案，因为每个案子都是不一样的，具体情况还需要具体分析。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。