浦东中心区域没有洼地（哪个板块将率先崛起）

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“浦东，开始‘中部崛起’了。”

上海2022年集中供应了两幅位于航头的商品住宅用地，而航头上一次有新盘入市还是几年前的云麓里。

【浦东航头2022土地供应】@是规划不是鬼话

集中土地供应，是板块启动新一轮开发的信号。

轨交18号线站点TOD综合开发、三甲医院、商贸综合体、P R公交枢纽，这些已经在建设中的项目无不昭示着航头板块新一轮的开发已然启动。

“中部崛起”

实际上，去年11月浦东新区刚刚对航头所在的“浦东中部城镇带”（以下简称“浦东中城带”）经济发展开展了一系列调研工作。

【浦东新区中部城镇发展带】@是规划不是鬼话

那么，问题来了：

· 为什么航头又迎来一轮新的开发？

· 为什么整条浦东“中部城镇带”，又成了规划关注的重点呢？

因为浦东开发开放30年来，从小陆家嘴到前滩的发展有目共睹，但从热力图来看，区域经济发展一直存在不平衡不充分的现象。浦东中部到南部的大面积区域，还是呈现点状发展态势，尚未实现全面繁荣。

【浦东新区热力图】@是规划不是鬼话

大众普遍认为浦东“北部发展比南部好，沿黄浦江腹地区域发展比沿海区域好”。

而航头板块所在的“中部城镇带”是“链接东西、勾连南北”的枢纽带，是提升浦东新区整体发展质量的关键。

【浦东中城带区位意义】@是规划不是鬼话

简单来说，要想让浦东发展得更均衡、更充分，就必须在中部打造一条“更强的纽带”。

那么，

· 浦东“中部城镇发展带”规划将如何打造？

· 浦东中部地区的未来发展如何？

· 新一轮开发下的航头板块，将会如何？

又恰逢去年12月《航头镇（大治河以北地区）国土空间规划（2020-2035）》刚刚补充公示。

今天，我们就来硬核解读一下：

“浦东中城发展带”发展情况，并且聚焦航头板块的详细城市规划、未来发展与置业选择。

目录：

01.“更强的心”：浦东中城发展带

02. 航头区位圈层的跃升

03. 张江扩区提质，产业向浦东中城迁徙。

04. 哪里是航头的规划中心？

05. 住在航头中心的“15分钟生活圈”什么样？

01

“更强的心”：

浦东中城发展带

浦东新区曾经规划过“一轴四带”的空间发展格局，其中一条带就是“浦东中部城镇发展带”，包括川沙新镇、航头镇、新场镇、宣桥镇、惠南镇、老港镇、大团镇等。

【浦东中城发展带】@是规划不是鬼话

浦东中城 更强的“纽带”

最初规划是为了将它们作为一个整体进行功能布局，避免产业同构、资源浪费。规划定位是：生态宜居、休闲旅游、都市型配套产业、商贸服务和文化教育功能。

但是后来，逐步转变为通过中部城镇带的发展，带动和促进浦东整体功能结构的优化，打造沟通北部中心城区和南部临港新片区的重要纽带，成为浦东推进新型城镇化的主要载体。

对于希望400万在浦东新区购房的刚需小伙伴来说，这条“浦东中城带”则尤为需要关注。因为浦东新区“4字头”新房联动价的板块基本都集中在这条带上。

【浦东“4字头”新房带】@是规划不是鬼话

在相似的价格下，这条“浦东中城带”上“最能打”的板块显然是：航头。

【航头2035总体规划范围】@航头2035总体规划

而且是在交通、区位、产业、宜居四个维度，全方位都是浦东中城里“最能打”的。

“双轨交、五站点”全市罕见

先说交通优势。

航头作为一个外环外板块，现状就有“双轨交、五站点”不仅在浦东新区，而且在全市外环外罕见的（轨道交通16号线穿越全境，18号线南段已开通运行）。

【轨交条件】@是规划不是鬼话

尤其是浦东中轴线、新晋“换乘王”轨交18号线带来的交通发展契机，直通花木-龙阳路副中心、便捷联系世纪大道、陆家嘴和杨浦滨江，使航头拥有承载主城区溢出的核心功能。

【18号线沿线主城区功能】@是规划不是鬼话

“九横七纵”

再加上近两年通车的林海公路和沪奉高速两条快速路，使原先只能依赖沪南公路联系中心城区的拥堵现象消失。如今航头“九横七纵”路网便捷高效的道路交通体系，也是航头再次迎来一轮开发热潮的重要因素。

【道路向上承接中心城区、张江】@是规划不是鬼话

于是，

交通优势，又带来了区位优势。

02

航头区位圈层的跃升

有小伙伴可能纳闷了：

区位不是天生的么？怎么还受交通条件影响？

航头其实就是一个很好的例子。

原先没有轨交18号线、没有林海公路、没有沪奉公路的航头，是缺乏南北方向对外联系的，所以在“十三五”时期只能作为浦东“中部城镇带”的一员，只能横向联动新场、惠南、宣桥。

【原本航头区位条件】@是规划不是鬼话

但随着轨交18号线和“九横七纵”的通车，如今航头南北向与周浦、康桥的“零距离”沟通，向西还打穿了与闵行区的行政边界，联系闵行浦江板块，使航头的规划区位发生了重大转变：

【如今航头区位条件】@是规划不是鬼话

“浦-周-康-航 城镇圈”

在《浦东2035总体规划》中，明确“推进浦东南部跨行政区的浦江-周浦-康桥-航头城镇圈的协同发展。”

【浦江-周浦-康桥-航头城镇圈】@浦东2035总体规划

“航头镇立足城镇圈发展，依托自身优势资源条件，与周浦镇、康桥镇、浦江镇形成功能错位和互补。”

从联动新场、惠南、宣桥，到协同浦江、周浦、康桥，航头实现了区位圈层的跃升。

【航头凭借城镇圈跃升】@是规划不是鬼话

那么，

航头板块，到底如何与浦江、周浦、康桥，既协同又错位发展呢？

功能协同

浦江-周浦-康桥-航头城镇圈，规划形成“一环、一心、两廊、两带”的空间发展结构。

【空间结构规划图】@航头2035总体规划

上面的规划原图可能不一定看得那么清楚，我们逐一分解给大家看：

“一心”：指城镇圈生态绿心，浦江郊野公园。

“一环”：指四条江河组成的区域生态走廊。黄浦江、大治河、外环运河、外环运河形成的环形生态走廊。

【“一心”与“一环”】@是规划不是鬼话

“两廊”：城镇发展走廊，分别依托轨道交通8号线和轨道交通18号线。

“两带”：特色功能集聚带，分别为陈行公路科创集聚带和沈庄塘生态人文集聚带，作为更新工业用地，形成科创、文化发展空间载体。

【“两廊”与“两带”】@是规划不是鬼话

于是把多个规划发展重心串联了起来：

1. 三个地区中心（周浦地区中心、航头地区中心、浦江地区中心）

2. 三个科创中心（张江生命医学园、漕河泾浦江园和航天科创中心）

【多个发展中心】@是规划不是鬼话

其中，给航头地区中心的规划定位是：

“依托区位交通优势，对接张江科学城的功能溢出，形成以商贸为特色，具有良好生态环境和完善配套服务的宜居城镇。”

【对接张江功能溢出】@是规划不是鬼话

在“浦东2035总体规划”中也很明确：

“浦江-周浦-康桥-航头城镇圈，依托张江科学城建设，加强就业岗位导入，着重体现生态宜居功能，重点完善公共服务配套及综合交通设施配置，促进区域与城乡融合发展。”

而对城镇圈整体的交通规划也是：“对外重点加强与张江副中心及主城区的交通联系，对内建立区域性公共交通系统。”

在《张江科学城“十四五”规划》中也明确要“加强张江科学城与航头、康桥、周浦、唐镇等镇的联动发展”。

在各个规划文件中讲到航头板块，为什么总会提张江科学城呢？

原因就是：张江科学城的扩区提质。

于是，

区位优势，又带来了产业发展优势。

03

张江扩区提质，

产业向浦东中城迁徙。

张江科学城扩区提质

在《张江科学城“十四五”规划》中，张江科学城扩区后，覆盖了航头镇部分区域（下盐公路以北，林海公路以东，康新公路以西，S32以南），张江创新药产业基地（面积3.13平方公里）也涉及航头镇。

【航头涉及张江部分】@是规划不是鬼话

于是乎航头板块，北部紧邻张江科学城，南部紧邻自贸区临港新片区，成为两大产业区新晋辐射板块。

【受张江和临港新片区功能辐射】@是规划不是鬼话

因此，在《航头2035总体规划》中，对航头的规划目标是：

依托张江科学城的纵向辐射及中部城镇带的横向带动，打造生态环境优、配套服务佳、 城乡融合美，以数字经济、商贸新零售、创新药和微电子等产业为主导的宜居智创新市镇。

【“十字轴”辐射带动】@是规划不是鬼话

于是在刚刚过去的12月，以“聚航新征程 引领新发展”为主题的2022航头镇高质量发展投资推介会暨重大项目签约仪式举行。地块项目类、战略新发展类、注册类、平台类16个项目现场集中签约。

【2022航头投资推介会】@来源网络

当天，浦东新区、航头镇相关领导共同为航头区级特色产业园区“智汇麦湾”揭牌。

所谓的“智汇麦湾”，其实就是大麦湾园区。

而航头的产业规划就是：

以大麦湾园区转型升级、张江创新药基地和龙华医院康养产业区建设等重点产业区域发展为动力源，持续推动在线新经济、汽车零配件、智能制造、生物医药、健康养老、现代农业等产业取得新发展。

大麦湾盒马产业基地

大麦湾园区（总面积318公顷）已集聚各类企业736家，其中生产型企业245家（包括规模以上企业45家，高新技术企业24家），2021年园区总产值88亿元，占全航头的96%。目前，园区正积极谋求转型升级，在线新经济业态初具规模。

在《浦东新区特色产业园区布局图》中，航头板块显然是浦东南部少有的上榜地区，而代表航头的特色产业园区正是“大麦湾电商集聚区”。

【浦东新区特色产业园区布局图】@是规划不是鬼话

大麦湾园区积极向在线新经济转型发展，申报了在线新经济特色产业园区“大麦ONE”，加快培育集聚在线新经济企业。目前已集聚了盒马鲜生、源耀农业（粮巴巴、好运鸽）、爱谱华顿（河姆渡）等电商零售企业，以及传智教育等在线教育企业，打造了万香国家级电子商务示范基地，重点发展电子商务、数字营销、网红直播、动漫游戏、信息软件等产业。

2020年，盒马产业基地在浦东新区长达村正式动工，标志着上海首个盒马村落户浦东航头；

2022年，浦东航头镇牌楼村成为上海第二个“盒马村”；2023年，盒马最大产业基地也将投入使用。

【航头盒马村实景】

· 盒马，为什么选择航头？

航头作为浦东产业发展的重要区域，装备制造基础扎实雄厚，在线新经济与农业、文创跨界融合，智汇麦湾特色产业园区战略发展空间潜力巨大。随着张江科学城扩区增能，航头已经成为产业投资最佳目的地之一。

再加上航头生态资源优良、郊野特色鲜明、文化底蕴丰厚，下一步将继续放大盒马村建设成效，把航头打造为城乡融合发展的区域新标杆。

区域新形势

所以总结一下，航头能迎来新一轮发展机遇，就是源于：浦东中城带建设、浦周康航城镇圈建设、张江科学城扩区提质的三大区域新形势。

· 发挥航头在浦东中城发展带上的重要作用；

· 在城镇圈中，与浦江、周浦、康桥错位协同；

· 在挖掘自身资源优势基础上，形成对张江科学城发展需求的响应。

【三大区域新形势】@是规划不是鬼话

这一轮开发不仅有规划的加持，而且还有“陆开发”来参与的开发建设。作为浦东“四大天王”之一，陆家嘴集团的“作战图”如果画下来，就可大致窥见浦东新区的发展进程。

从最初的陆家嘴到前滩商务区，从张江到迪士尼，从御桥到临港，从周浦到航头……都有陆家嘴集团的身影。

【陆家嘴集团挂图作战】@是规划不是鬼话

陆家嘴集团实力扛起浦东中部崛起的重任。下一个30年，以前滩为龙头，从御桥、周康，到张江、航头，再到川沙、东站，这一条“黄金中轴”的城市形象可能将大为提升。浦东中部的崛起，才能真正带动整个浦东的全面繁荣，点亮整个浦东全域。

陆家嘴集团实力扛起浦东中部崛起的重任。下一个30年，以前滩为龙头，从御桥、周康，到张江、航头，再到川沙、东站，这一条“黄金中轴”的城市形象可能将大为提升。浦东中部的崛起，才能真正带动整个浦东的全面繁荣，点亮整个浦东全域。

那么，

在规划上，哪里是航头板块内部未来发展最好的地方？

04

哪里是航头的规划中心？

规划空间结构

· 航头板块的规划中心位置在哪儿？

根据《航头2035总体规划》，航头板块规划形成“一轴统领、中心辐射、多廊贯通、多点发力”的空间布局：

【航头空间结构规划图】@航头2035总体规划

一轴统领：沿沪南公路形成城镇综合发展轴，承载公共服务、形象景观、交通联系等多重功能；强化轨道交通站点区域的功能集聚，引领航头镇的形象塑造和景观风貌。

中心辐射：规划依托轨道交通18号线航头站以及航头镇政府所在区域建设组合型新市镇中心，分别承担商业商办服务中心和行政文化商业中心功能，促进镇域公共服务品质整体提升。

显然，航头规划中最核心的位置就是“中心辐射”（航头地区中心）了，为了让小伙伴们看得更清楚一些，我们在卫星图上圈一下“航头地区中心”的具体位置：

【航头板块核心位置】@是规划不是鬼话

从图上看得很清楚，航头地区中心是由两个核心构成的：

“规划依托轨交18号线航头站以及航头镇政府所在区域建设组合型新市镇中心，强化对镇域的综合服务功能。”

核心1：航头站TOD商办中心

其中围绕轨交18号线航头站的核心，就是开头咱们说的航头站TOD综合开发，主要以智慧商办和综合服务为主导功能，形成航头镇的商办服务中心。

【航头站TOD商办中心规划】@是规划不是鬼话

核心2：航头行政文化 商业中心

航头镇政府所在区域结合现状已建的行政办公、文化、绿地等功能，加强商业配套与公共服务，形成航头镇的行政文化商业中心。

【航头行政文化商业中心规划】@是规划不是鬼话

而空间结构中剩下的“多廊贯通”和“多点发力”，则分别对应着生态景观宜居和公共服务配套设施两个方面：

多廊贯通：沿北横河、咸塘港、盐铁塘、航圆路、惠新港形成景观通廊，形成特色鲜明的景观轴线空间。

多点发力：强化轨交站点区域的综合开发，形成公共配套集聚的服务中心；打造15分钟社区生活圈，完善服务配套，激发社区活力。

其中对航头居民影响最大的必须是规划市级医疗卫生设施：龙华医院浦东分院。

【龙华医院位置】@是规划不是鬼话

龙华医院康养产业区

龙华医院是航头板块首家“三甲”医院，目标2023年1月底前竣工，一季度末或二季度初正式投入使用。

【龙华医院浦东分院效果图】

不仅大大便利了航头居民的看病需求，而且以龙华医院浦东分院和国家中医医学中心的建设运营为契机，规划建设航头康养中心，利用龙华医院周边住宅和商业地块资源，布局中高端养老服务、健康咨询、智慧医疗等产业。

这些配套设施共同将航头板块的住宅品质推高了一个层次，那么：

· 哪里是，航头的高品质住宅集聚区？

显然是航头的规划核心，轨交18号线航头站以及航头镇政府所在的航头地区中心。

不论是今年将入市的陆家嘴锦绣澜湾，还是前几年的两个“地W”艺华年和云麓里，都位于航头地区中心周边。

【航头规划中心的标杆楼盘分布图】@是规划不是鬼话

接下来，我们就以陆家嘴锦绣澜湾为例，来看看航头核心地段的15分钟生活圈以及具体的规划潜力：

05

住在航头中心的

“15分钟生活圈”什么样？

我们以航头核心地段项目为圆心，半径一公里的15分钟生活圈来分析项目周边区域的规划特征，呈现周边具体的规划潜力。

现状分析

首先，从现状卫星图中我们可以初步看出：项目周边以住宅为主，西侧、东北侧和航头路以南地区都有大面积待开发。

【“15分钟生活圈”现状卫星图】@是规划不是鬼话

规划用地类型

再看我们汇总的“15分钟生活圈”内的规划用地图：

【“15分钟生活圈”规划用地图】@是规划不是鬼话

为了解该区域的主要特征，我们统计分析了区域内各类规划用地的占比：

区域内居住用地占比超30%，规划商业服务设施与各类公共服务用地约15%，说明未来将发展为配套完善的高品质宜居社区；同时公园绿地与河流水系丰富，其他用地主要为西部土地整备引导区，说明区域内生态环境良好、城乡风貌和谐。

【规划各类用地占比】@是规划不是鬼话

规划潜力地块

· 区域内还有哪些具体的规划潜力？

通过对比规划用地和卫星图，我们逐一甄别了规划尚未落地的潜力地块：

【规划图与现状图对比】@是规划不是鬼话

可以看出：区域内仍有不少规划商业、居住用地待开发，区域东西两侧商业服务潜力很大、沿航头路、航梅路和沪南公路轨交站点周边的城市界面将有很大变化。

【“15分钟生活圈”规划潜力地块】@是规划不是鬼话

由上图可见，整片区域尚未完全释放的规划势能主要有三点核心：

1.项目西侧，在规划中为商贸产业片区，招商投资势头正盛；

2.项目南侧，作为航头地区行政文化商业中心，规划将新增行政办公、文化体育、公共绿地和九年制学校，进一步完善公共服务功能；

3.项目东侧，航头地铁站周边地区，作为航头板块的TOD商业商办中心，规划将进一步完善商业服务、商务办公等功能。

项目东北面还有一些规划住宅地块，依托水系还规划有带状绿地，周边生活与生态环境品质均较高。

总体来说，区域的规划潜力不容小觑。

规划交通条件

轨交方面，项目15分钟生活圈与地铁18号线航头站的600m服务半径有大面积重叠，18号线定位为“上海轨交换乘之王”，能与13条轨交线换乘，交通非常便利。

道路方面，项目位于沪南公路、航头路、航梅路和航三路四条主干路围合区域的中心位置，四通八达；尤其值得注意的是，项目南北两侧规划将新建跨河道路，届时与西侧商贸产业片区的联系将进一步加强。

【“15分钟生活圈”规划交通条件】@是规划不是鬼话

商业、办公与产业用地

区域内规划商业设施集中在西侧大面积待建商贸产业片区，以及东部、南部两处航头地区中心，分别为以轨交站点为核心的商办服务中心和以航头镇政府为核心的行政文化商业中心。

项目1km范围内有苏航生活广场、农工商超市等，邻近地区还有沪宁时代生鲜超市、一品仓、盒马生鲜产业基地等高品质服务业，区域内沿街底商丰富，消费活动氛围良好。

【商业、办公及产业用地】@是规划不是鬼话

基础教育与医疗设施

教育方面，区域内设置尚德实验学校（航头分校）、航头学校、民办航头小学、海州幼儿园、上海格林斯堡幼儿园等，各级教育设施一应俱全。

医疗方面，项目周边及邻近地区在建上海中医药大学附属龙华医院，还有上海南航医院、航头社区卫生服务中心等，保障社区公共卫生安全。

【规划基础教育与医疗设施】@是规划不是鬼话

文化体育设施

日常生活与休闲娱乐方面，区域内已新建航头镇文化中心，并由项目以南规划待建文化设施，另有篮球（轮滑）馆、思强体育运动中心等保障体育设施完善。

综合各类设施及其布局，可以看出：目前区域内大型居住社区雏形已显，项目地处社区核心位置，丰富的地区级、社区级公共服务设施未来将以环绕之势布局在项目周边。

【规划文化体育设施】@是规划不是鬼话

规划公共绿地

航梅路以东沿水系与道路规划蓝绿网络，形成由沿街绿带、街角花园等组成的公共绿地体系；航梅路以西划定大面积土地整备引导区，保留乡村地区自然风貌。区域内片状、带状绿地自西向东渗透，整体生态环境优美。

【规划公共绿地】@是规划不是鬼话

规划住宅用地

从现有居住区与规划居住区在区域内的占比来看，目前周边住宅开发已接近饱和、新增住宅将十分稀缺，今年仅有陆家嘴锦绣澜湾。

目前项目周边住区以低层为主，其中东侧、南侧分别为东方夏威夷、爱法奥朗新庄园别墅区，房龄均超过10年，因此该项目高区的视野将非常开阔。

【规划住宅用地】@是规划不是鬼话

总体而言：

航头板块，在区域发展的新形势下，已经迎来了新一轮开发：

1. “浦东中城带”的横向带动

航头位于逐渐崛起的“浦东中城带”，沟通浦东北部与南部地区，链接沿黄浦江地区和沿海地区，优化浦东整体发展结构。

2.浦-周-康-航城镇圈的圈层提升

外环外“双轨交、五站点”全市罕见，“九横七纵”路网串联周浦、康桥、浦江、航头，形成城镇圈统筹发展，区位圈层跃升；

3. 张江科学城的纵向辐射

规划依托张江科学城扩区提质，航头对接张江科学城的功能溢出，加强就业岗位导入，以商贸为特色，与张江联动发展。

这些区域新形势，又给航头带来了实打实的优势：“大麦湾”、张江创新药基地和龙华医院康养产业区等重点产业项目，引入了盒马产业基地、揭牌智汇麦湾等，还把市级优质医疗资源拉到了“家门口”。

整体产业能级和服务品质提升下的航头板块，自然也吸引了高品质住宅项目的集聚，尤其是在板块的规划核心：轨交18号线航头站周边地区和镇政府周边地区。而在这个位置，今年又将迎来陆家嘴集团的新项目锦绣系高品质住宅锦绣澜湾，总价400w客户首选，感兴趣的小伙伴们可以关注起来了。

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