租的国有土地有没有产权证（居住地商业地工业地）

日本的房产，也有商用公寓和居民商品房的区别吗？

日本到底有多少土地分类？它们会影响房价和产权吗？

日本是否所有土地都是永久产权，而这个跟土地性质有没有关系？

产权是许多中国房东考虑日本房产时，非常关注的问题。毕竟我们天天宣传日本是永久产权，跟中国差别大，那具体有哪些差别？

今天这篇文章，就来把这个问题一次性为大家讲透。

日本的土地由地方政府进行规划，而我们看到的不同土地性质，便是有其不同的用途目的而来。

假如工厂建在住宅区旁，区内既有小学又有公园，那工厂排放的废气就可能影响到周边居民的生活，给人们带来不便。

因此，日本政府严格限制了可以在不同区域内建造的建筑物的类型、高度和大小，为的是保障人们的生活和工作环境更加舒适。

怎么理解日本的永久产权？

一般日本的土地性质可分为三种类型：住宅（8类）、商业（2类）和工业（3类）。

这些土地只要是买下来的，就是永久产权。怎么理解这句话？

日本除了永久产权，还有一种产权叫做“借地权”，是开发商（或个人）跟地主租赁土地，再在上面开发房产项目的一种情况。其本质还是永久产权，但地是地主的。作为房东，你就只拥有这块地的租赁权，每年要给地主上交“租金”。

借地权在大城市会比较多。东京因为土地稀缺，就有相当数量的借地产权的房子。价格会比同地段永久产权的更便宜，因为给你的报价里没有土地的价格，只有租赁土地的租金。所以千万别看便宜就买，一定要先了解这里的产权是不是永久产权。

而除了这一点差别，日本的13种类型的土地都是永久产权，也就不存在咱们国内这种商用地对应商业地产，住宅用地对应住宅地产的情况。

那么，这13类用地分别可以建怎样的房子呢？

住宅用地限制最多

首先，米宅酱从“住宅系”讲起。住宅用地有以下八类：

（1）第一種低層住居専用地域（首低）

（2）第二種低層住居専用地域（二低）

（3）田園住居地域（田住）

（4）第一種中高層住居専用地域（一中高）

（5）第二種中高層住居専用地域（二中高）

（6）第一種住居地域（一住）

（7）第二種住居地域（二住）

（8）準住居地域（準住）

具体差别我们可以看以下这个表：

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从建筑范围中可以看出，1到8的用地对建筑物的多样性、层高都会逐渐增加。

值得一提的是，第一、第二中低层住居专用地域多见于历史悠久的住宅区，也可能是豪宅区。在这的土地一般买下就是一整块，有完整的土地产权，所以土地的价值是很可观的。

商业用地要注意环境

接下来，米宅将介绍“商业系”，这也是我们在日本房产中看到最多的地域。这类性质的土地有两种类型：

（9）近隣商業地域（近商）

（10）商業地域（商業）

近隣商業地域旨在“提高商业和其他便利，主要为邻近住宅区居民提供生活必需品”。就如它的名字所写，“近邻”，是指“住宅区的邻里”。在这个区域内，大部分商业设施，如商店、餐厅、保龄球馆、剧院、电影院、卡拉OK厅和弹球店，都没有占地面积的限制。

但由于它建在住宅区旁边，所以也无法建夜总会等娱乐设施。

商業地域被定义为“主要为了促进商业和提供其他的便利”。在这里，商业是完全允许的，除了可以建邻近商业地域所允许的建筑之外，还可以建设夜总会部等娱乐设施。而且，非常重要，在商业地域也可以建住宅，并且产权与住宅地域相同，是一个非常方便和受欢迎的土地性质。

但由于它不是住宅区，所以在购买房产之前最好提前检查其周边的居住环境，有风俗区或者赌博娱乐场所，就要慎重。

工业用地有一类不能建住宅

最后的最后，工业用地。这一类用地现在东京23区内的住宅公寓也时有看到，那它会有什么影响吗？

工业系用地包括以下三种：

（11）準工業地域（準工）

（12）工業地域（工業）

（13）工業専用地域（工専）

準工業地域的主要目的是“在没有恶化环境风险的情况下提高工业的便利性”。

在这里，大部分能建在商业用地上的建筑都可以建。同时，它还可以建设无危险、不存在环境恶化风险、不受占地面积限制的工厂和汽车工厂。

这是一个不仅可以建造住宅楼，还可以建商业设施和工厂的区域，因此它给人的印象会略显嘈杂。

工業地域的规划目的是“增加工业的便利性”。工业色彩相当浓烈，但同样可以建造住宅，但对商铺和商业设施的建设逐渐趋严。

在这里是禁止建设建筑面积超过10000平方米的商店、饭店、宾馆、客栈、卡拉OK、幼儿园、小学、大学、医院等。但由于需要照顾工厂工人的孩子，因此可以建立托儿所。

工業専用地域的目的是“提高工业相关业务的经营便利性”。在这里也要注意，既然是工厂专用区，就不可能建住宅。如果你看到有工业专用地域建住宅，那是骗人的。

另外，商业设施也有相当严格的规定，商店、餐厅、弹球馆、保龄球馆等设施原则上不能建。但是，可以建一个不到10000平方米的卡拉OK包厢和托儿所。

总结

以上就是所有地域的具体分类、分类目的，以及可建造的建筑范围。

那么，这些土地性质哪一类更值钱呢？这件事要具体情况具体分析。不过，对于投资者而言，特别是投资一栋楼的客户，土地上能建多少层楼，能不能经营店铺，店铺的种类都会影响自己的收益——当然，是多多益善。

而这个时候，我们需要看两个指标：建蔽率（建筑能建多大）和容积率（能盖多少房间）。一般情况下，这两个比例是越高越好，不过也是case by case。

从上表中不难看出，商业地域可能比住宅地域更值钱，因为它的两个率都高。

在我看来，住宅用地属于“可以是古董，但也可以是白菜”的地段，因为它有很严格的建筑限制。这类土地如果是传统豪宅区，那就大赚，但如果只是普通住宅区，它的可变化性太小，也就没有太大的商业价值。

而工业地域也不是一棒子打翻，全盘否定。有些东京23区的传统的工业区，由于东京人口不断增加，而逐渐化工业区为住宅区。比如东京荒川区就是传统的工业区，但近年城市规划变更，居民移入，工厂外迁，这个区的居民区占比也越变越大。

不过，工业用地毕竟曾经是工厂盖在上面，所以土地可能有化学品渗透、不好的物质，所以买这类用地的房产也要慎重。

但说了那么多，还是那句话，不论是住宅用地、商业用地还是工业用地，都是永久产权土地。

不论黑猫还是白猫，都是能抓老鼠的猫~

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