都是什么人在买公寓？2022年了谁还在买公寓

深圳有公寓卖1.7万一平了，一潮汕大妈爆单刷了16套。手握一套公寓的同事小林看到这条消息表示气到吐血，吐槽到：“当初的真香公寓，终究还是错付了”。

资产保卫？不，“公寓刺客”

同事小林在18年深圳公寓最火的时候，上车了通燃气带阳台的公寓，“25岁前努了把力，争取首付买了公寓，40年产权住到65岁也挺长了，65岁之后的事之后再说。如果30岁还没结婚，就一人一猫定居下来，一个人的日子挺滋润，而且公寓也是抗风险保值资产”。

当时，刚上车的小林表示，公寓真香，有一套自己的房，不用给房东打工，对于公寓没学区、商业用水用电、转手税高等缺陷，都可以用价格来抹平。

单身的她表示问题不大，未婚不需要学区，商水商电都是小钱，纯自住暂时不会考虑转手，能在深圳买房已经超过一大半的同龄人。

但有些坑只有自己踩过才知道有多深，有些雷只有炸了，才知道威力有多大。公寓通常一层N多户，邻居三天换一茬，住户人群的复杂性，大大超乎了小林的想象。美容美甲、剧本杀、开民宿……能在一层楼内阅尽人间百态。

公寓的居住体验差已是不争的事实，这是所有公寓的雷点，因为公寓用地的商业性质，无法做到和住宅小区一样禁止商业活动。

居住体验差，以及结束了单身生活，考虑结婚，小林决定要卖掉公寓，才发现，公寓转手有多难。如今深圳的公寓市场早已不是当时行情，福田，罗湖，龙华，龙岗等区域的公寓，价格已经是“卷”成一片，“5折击穿到底底价！”、“一价到底5.3折？”、“6折买？”、“58万安家深圳”的“骨折价”公寓项目还有大把。

公寓的投资属性决定了大部分公寓市场，只追稀缺，买涨不买跌。再破的住宅都有人买，再好的公寓都不好卖，另外，普通商品房二手交易时可免收土地增值税，但是公寓不能免收。

公寓各项税费加起来通常达房屋交易总价的10—14%，如果以100万的房产增值来讲，公寓和普通住宅交易税费价差可以达20万。

不买后悔一时，买了后悔一生

国庆期间，罗湖新房打折卖出坪山价，很多住宅已经开启了促销模式。

住宅价格“内卷”之下，公寓已经开始“跳楼大减价”的甩卖模式，“折后仅1.7万/平起”的公寓项目，直接给深圳房价一记暴击。

位于深圳龙岗、推售33-75㎡公寓产品的京基御景荟都项目，打出了“备案价直接6折，额外再享约1个点折扣；单价2.9-3.3万，折后价格仅需1.7-2.2万；总价58万起，月供低至2000元左右，轻松租抵供”的折扣促销信息。该公寓位于地铁14号线南约站旁，不限购不限售，层高约3.6米，且带阳台通燃气。

该项目隔壁的某楼盘，去年37平的商务公寓总价125万起，如今只过了一年，御景荟都的“总价58万起”几乎是跳楼大减价。

罗湖网盘华润未来城，公寓报价“折后单价4.12万/平起”，该项目为华润置地湖贝旧改首发，是未来深圳罗湖区的“门面项目”，同样为通燃气带阳台、且70年产权的商务公寓。

京基水贝的公寓，从7字头拦腰砍到4.6万/平起；华润湖贝的公寓也不示弱，均价5.5万/平的公寓直降一万多一平，单价比京基水贝公寓均价低5千/平。

而在华润未来城附近，2019年底开盘的佳兆业新世界大厦，其小户型公寓均价6.6万/平，后续打折甩卖的尾货价格也在5万/平左右。

一直以来，市场给公寓带的标签都是带有极强投资属性的产品，具有总价低、不限购、不限贷的优势，超高租金回报率的噱头，深受投资客青睐。但最终问题是：买公寓，上车容易下车难。

除了投资客，单身女性也成为了公寓的主要客户群体，高颜值的loft，住惯平层的女孩们被精致的样板间狠狠拿捏，开始想象：一层宜静，一层宜动，楼下睡猫楼上睡人，简直不要太惬意。使得一些单身女性在购房时，触雷而不自知，乱入公寓，最终也是：不买后悔一时，买了后悔一生。

不要买公寓，除了深圳湾一号

据某平台数据显示，在2021年，深圳购房者中女性占比52.7%，男性占比47.3%，作为超一线城市的深圳，女性买房比例已经超过了男性。

《2022年女性置业调查报告》显示，5年内有购房计划的女性占比达到53.9%；女性独立购房占比达28.2%，与往年相比有所增加。

随着单身女性成为新买家，特别是超一线城市的黄金单身女青年，“她经济”的盛行，在一线城市工作，被房价挤压，追求买房独立的年轻女性越来越多。

“最好的礼物只有自己能给，女孩子一定要有套房（公寓），婚前自住，婚后收租””低门槛安家”、“一人两层三餐四季”、“买公寓当房东，低投入高收益”...

公寓的营销文案直击单身买房人士的心房，追求安全感，谋求独立，单身女性上车低门槛公寓也刮起过一阵风只要是自己所需，就会有各种各样的理由来说服自己：没有那么多钱，承担不起高额贷款；当地限购，不想瞎折腾；又或者纯粹就是因为喜欢。

年轻人，千万不要冲动去买公寓。

同地段的住宅，价格可能涨一倍，抗风险的能力也翻一倍，公寓没升值还卖不动，当然，也不是所有的公寓都不能买，一些地段好、品质高、资源集中的公寓项目来说，也是上车的好项目。

就比如深圳湾一号，即使价格近20万元/㎡，光是税费就150万起步，仍是一房难求，不过，深圳目前好像就只有一个深圳湾一号.......