郁亮的战略（回顾与郁亮共进晚餐）

“与郁亮共进晚餐”入席者名单

郁亮 万科集团总裁

何力 界面CEO

张育群 界面地产总监

张庭芬 万科集团新闻与传播总监

想亲身体验界面晚餐的三维实景吗，请点击下图。

与万科总裁郁亮晚餐前几天，我先在亚马逊上买了一本名叫《失控》的书。郁亮这两年非常推荐这本书，书名也正像中国房地产市场的一个隐喻，郁亮要领导一家全球最大住宅公司，缓慢而谨慎地从一个政策环境失控的楼市里穿行出来。

我还和郁亮的一位一起工作了十几年的同事通了一个电话。他说，王石最聪明的决定是选定郁亮作为接班人。而郁亮可能自己也没有察觉到，他自己身上王石的影子越来越重了。

我们在万科的大本营深圳共进晚餐。相约在下午5点半的晚餐，郁亮4点半就在办公室等我们。一身黑色西服，白衬衣，系着领带，板寸头发，瘦得很有型。

在外人看来，这个49岁的男人是这个纷乱时代里崛起的职业经理人典范，是中国地产界最有权势的人物之一，不过也有人抱怨他过去十年在接班人的道路上过于四平八稳，面目模糊。

他领导的万科在过去4年完成了从1000亿到2000亿的跨越，他的一言一行也都会在中国房地产业引起巨大回响，但也有员工抱怨万科也在他管理下褪去理想主义色彩，不再是一家精英公司。

他是中国乐跑运动推动者，带领一支“菜鸟队”登顶珠峰，被视为“不务正业”的典型，甚至被戏称为万科运动股份有限公司总经理，但他现在又开始不鼓励员工去跑马拉松。

他的办公室在一栋极具现代感建筑里的4层一角。100多平方米，180度视野的落地窗，会客区浅黄色地毯上摆放着三张黑色沙发。窗外，是三月末氤氲微凉的深圳，树枝在接近傍晚的风里曳曳搖搖。万科总部在大梅沙度假区梧桐山脚下，一片类似漂浮地平线般的建筑群，有一条1000米长的塑胶跑道。万科员工经常能在跑道上遇到他们的总裁——郁亮会在每天6点多起床，送女儿上学，然后来到公司楼下跑5公里。

办公区柜子上，摆放了一长排石块，每块石头上都用黑色墨水写着时间、地点和高度——包括四姑娘山，黄河源，这是他每次登山后在峰顶上带回来的石块。

他最得意的还是最显眼位置放着的那块石头。上面写着2013年5月17日12点35分，珠峰，8844米。登上珠峰那一年，郁亮48岁。

在万科，登珠峰是一件意味深长的事。王石通过登上珠峰，为中国广受诟病的民营企业家阶层开拓了一种新的生活方式，这是一个难以逾越的高度。但在带领万科超越千亿的2011年，郁亮也想挑战一下珠峰，不仅仅为自己。

这位自称从小不爱运动的中年男人，被外界一直视为典型的摩羯座（出生于12月22日），沉稳内敛负责，喜欢规划可行目标，只做有把握的事情。但他向我们抱怨，其实他性格介于摩羯座和射手座之间。

“我有摩羯座的认真，也有射手座的热情。我也很热衷于冒险，在本命年48岁去登珠峰，这不是一般人能干的事，而且登珠峰我是队长，管理一队人。”郁亮说。我告诉他，在西方谈论星座不仅看月亮星座，还得根据上升星座来分析。这位总裁于是对自己的上升星座特别感兴趣，告诉我他的出生时间，让我帮他查下他的上升星座，当我告诉他，他的上升星座是射手座，他非常满意地笑了。

一个小时后，我们起身去餐厅。走到办公室门口时，郁亮又仿佛记起一件非常重要事情似的，把我们再拉到办公区柜子边，特别为我们介绍和珠峰石头摆在一块的，一张用相框装裱起来的微微泛黄有些年头的纸。

这是一张股票号码为“0000004”的深圳万科企业股份有限公司的股票存根，上面还有董事长王石的签名。“前三张存根我都找不着了，这是我能找到的万科最早的股票存根。”郁亮略微有些遗憾地对我说。

我们走出办公室，穿过走廊坐电梯下到地下一层去万科国际会议中心共进晚餐。走廊外，是海拔943米的梧桐山。郁亮说，十几年他们去爬山的时候，那座山还没有任何路，而现在公路直接修到山顶了。郁亮称万科现在就像站在梧桐山脚下，经过2014年的摸索，终于知道山顶在哪了，知道方向，“现在要做的，就是要把路给走出来，找出来，杀出来。现在谁也不知道路，知道路径的不叫转型。”

他不会再去登珠峰。但这个星球还有更高的山峰值得他去挑战——在一个“互联网 ”的时代，带领万科找到转型的路径，登上更高的山峰。

晚餐地点是万科选的国际会议中心，一个位于天井内、几乎三面都是落地窗的现代感极强的玻璃房子里。落座后，郁亮掏出两部手机摆在桌上，一部华为mate7，一部苹果5，这两部手机很少有同时安静的时候。mate7是华为轮值CEO郭平送给他的，如今他几乎所有的工作都是在华为手机上完成的。

在这部手机发布后不久，酷爱新鲜事物的郁亮就希望能试试，秘书四处都买不到，只好打电话给华为公司，咨询是否有内部渠道可以买到，郭平得知后，于是让秘书送了一部。

郭平送出的这部手机给华为带来了超值回报。郁亮已成为这家深圳企业的死粉，他看上去发自内心地喜欢这部网上炒得非常热的“神机”，非常热情地向我们推介，“我替他们做了很多广告，卖了很多手机，华为公司专门派工程师到万科，对接万科的运营软件。”

这是我第二次跟郁亮吃饭。在晚餐之前，我特意让郁亮做一份普鲁斯特问卷，这份问卷我曾尝试让很多地产富豪做过，有一些富豪笑着拒绝了，让我稍显意外的是，郁亮非常爽朗地答应了：“没有什么是禁忌，随便问。”（看郁亮的普鲁斯特问卷，请移步万间——地界儿）

这位以善于管理不确定性著称的总裁说自己运气一直都不错。他在1965年出生在江苏苏州，母亲是一位普通工人，父亲是一位工程师。与生于1950年代的那一代企业家野蛮生长的丰富经历不同，郁亮早年经历看上去顺风顺水，简单得一句话就能概括——1984年考上北京大学国际经济系，毕业后被分配到深圳外贸公司，在不断建言公司扩展连锁零售模式均遭失败后，转投对其十分赏识的王石。

头两盘菜上来了，每个人面前都有一小碗鲜鸡汤浸有机菜，以及一盘南非冰菜拼秋葵。汤很快见底了，秋葵我则吃不太习惯，在北方生活太久了，已经很多年没有见过这种植物了。北大毕业的郁亮只在北方呆了4年来到了深圳，并一呆就是27年。

2001年，郁亮从副总经理、财务投资负责人升任万科总经理。当时就有很多万科人不服，为什么一个不太懂房地产专业的人被选中？那一年，万科销售额只有20多个亿，刚刚走出草莽期，公司内山头林立。

这并不影响郁亮稳步前进的节奏。那时郁亮还没有减肥，一张圆脸。日常开会，他有板有眼、就事说事。伴随着“千亿计划”的出炉以及随即引起的巨大关注，郁亮为万科注入了并购、金融创新等基因，这也勾划出郁亮版万科与王石独掌时代的分野。

他很介意别人给他贴上“财务出身”的标签——就像他非常介意别人说他是摩羯座一样。事实上，他的确也只是兼过一段万科的财务负责人，他在做总经理之前，是万科财务顾问总经理，主要负责投资业务——但很不幸，外界都以为财务顾问是主管财务。

菜开始一盘接一盘地上。金沙汁深海大虾，腿茸酱百合龙趸，黑松露炒鸡枞菌。那道虾非常美味。郁亮的食欲不错，他说最让他难受的事情是不让他吃饭。即使在2011年减肥期间，他也没有饿肚子——他用了3个月时间每天跑步健身，从150斤减到了122斤。

他成为了中国企业家中马拉松跑得最好的一个。成绩已经跑进3小时18分钟，早已达到了波士顿马拉松的报名资格——这是衡量一个业余选手马拉松成绩的重要标准。

如今每个周末，他还会跑一个半马。春节期间他去西昌邛海，围着海子跑了一圈33公里，跑完接着吃饭玩儿，“就像过马路一样特别轻松。”

这并非吹牛。2012年9月我曾和郁亮在杭州良渚文化村跑过一个1500米的小比赛，参与者还有其他40名年轻记者。47岁的郁亮从比赛开始就遥遥领先，最终以领先第二名20多秒的优势获得第一名。

那次比赛的第二名，是我，特别沮丧的我。

由于不停说话，郁亮吃得很慢。与常规的“界面晚餐”不同，我们的对话不怎么涉及美食，在中国人最为关心的“衣食住行”里，郁亮对住显然更了解些。

他在去年不断对外提及房地产步入“白银时代”。国家经济结构在发生微妙转变，对于中国房地产行业来说，高增长、高利润的黄金时代可能就要过去了。我问他对于万科来说，房地产行业还有多少机会。他称，中国房地产建设行业的天花板正在来临，甚至已经来临，但对于一个企业的增长空间，远没到天花板。

这一说法是建立在万科团队大量的市场研究基础上。在2013年第四季度中国楼市狂飙之时，万科第一次感到一丝隐忧。万科内部人士对我说，那时候公司发现中国住房供给第一次到了临界点——中国已经供应的土地，足以让住房供应达到整体平衡。这意味着2013年的上涨跟以往有着本质的不同了——中国楼市或许真的出现泡沫问题。

2014年年初，万科内部开始做一项研究：未来若干年之内，中国会不会出现像1992年的日本、1997年的香港那种房价大跌的情况，以及未来中国合理的住房开工量到底是多少？

8个月的时间里他们几乎做了个全球房地产最大一项量化研究，穷尽了他们能找到的所有数据，分析了27个国家过去40年的房地产大周期，然后通过自编软件来构建一个公式——去演算中国楼市未来10年将发生什么。

最后结论看上去还比较乐观：未来10年中国的住宅市场不会大幅下跌，行业总体仍然安全。基于此，万科仍会将住宅作为最重要业务。但住房全面短缺时代已经结束，这意味着万科要是保持现状，增速将很快放慢，所以万科必须转型——寻找新的业务增长点。

在去年很长一段时间，在互联网的冲击下，万科看上去有些慌乱。伴随着“互联网 ”时代的来临，马云、马化腾这样的互联网大佬，以及各种互联网财富神话在激励着新兴年轻一代，明星房地产企业家的光鲜度则略显黯淡——一直在商业世界里引流着普世价值观和人文追求潮流的万科，忽然发现自己已经被互联网时代抛在后面。

郁亮开始带领着团队抓住一切机会学习互联网。而在尝试新事物方面，他们的开放态度也达到了一个前所未有的高度——他们甚至邀请“90后”代表马佳佳做了一次内部演讲。

仍旧不断有人质疑这家住宅开发商未来在互联网方面有多少空间——在郁亮去年高调地带着高管去小米、阿里巴巴、华为企业取经后，这种争论到了顶点。

郁亮并没有理会这些争论。他说通过这段时间学习，自己已经很清楚，“互联网 ”最核心的部门不是互联网，是“ ”后面的东西，“互联网改造房地产，这是我们的核心。”

今年他还要去富士康和美的集团学习，转向制造业。就在3月份，他还去了一趟青岛红领集团，一家互联网化的服装企业学习。他称自己被这家企业完全工业化的定制所震撼——一个工人手里十几件各不相同的衣服，每件衣服上还有芯片，拿来一刷卡，电脑上完全能显示出来。

他最近一年几乎每个季度要去一次美国。3月份的美国之旅有两家美国公司给郁亮留下了深刻印象。颠覆了美国酒店行业的民宿平台Airbnb，每晚预定出了150万间房间，以及做真实房源买卖的平台Zillow，美国房地产行业的发展给他带来了一些信心，“中国房地产业未来会死掉一大批企业，但有一堆东西可以重新来构造，极有可能会成全几个好公司。”

晚餐都已过去一个半个小时了。工作之外，和郁亮能聊的话题并不是特别多，他是位模范的访谈者，对提出的每个问题没有敷衍，有问必答。但偶尔有时候，回答完问题我没来得及消化，于是我们会短暂陷入尴尬的沉默期。

我问郁亮会给2014年开始转型的万科打多少分。他称自己只会给万科整体表现打60分——但他会单独给合伙人机制打100分。

2013年，万科销售规模2000亿元，市值却才1700亿元，而腾讯2014年销售为789亿元，市值却超过了2000亿美元——一个腾讯的市值相当于六个万科。“缺乏想象空间”是资本市场对万科最大的诟病。郁亮又在反思，是不是管理层没做好——这家传统企业没能像互联网企业一样，给投资者一种期望，一种对未来的信心？

郁亮那时就跟董事会商量，职业经理人变成合伙人吧，“由此去解决了客户第一，股东和员工谁第二的问题——事业合伙人把股东和员工合二为一了。”

这个事业合伙人制度借鉴了华为的普惠合伙制度。在华为，任正非只持有不到2个点的股份，有十几万华为员工有股份。同时也借鉴了小米的部门合作机制——部门和部门之间怎么建立信任关系，不要挖坑，“公司越大越容易相互之间挖坑。”

黑石集团对郁亮的影响也很大。在2014年他去黑石转了一圈，见了黑石创始人，惊叹这家公司能把几百亿美元的交易随便做来做去的。“他把华道夫酒店卖给安邦，转手都翻了一倍价钱。但他收购这个酒店就三个人，把酒店改造好也就三个人，之所以能做这么好，原来因为他们核心团队要跟投，他们不仅有单层合伙机制，还有多层合伙机制。”

于是，2014年，郁亮和其他2500名万科员工身份都发生了一个前所未有的变化：从职业经理人变身为事业合伙人——创造了中国企业职业经理人制度的万科，又把中国公司管理水平推上了一个新高度。

“合伙人制度”在这家中国最大的房地产公司推广开来，郁亮和超过2500名员工都增持及购买了公司股票，从而成为公司的“合伙人”。这是一种重在激发个人潜能、强调利益共享的管理制度，此前多运用于法律、咨询、建筑设计等行业，近年逐渐被技术公司灵活运用。

从黑石回来后，郁亮开始着手设计万科的第二层合伙人架构——项目合伙人。该制度下，项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必需跟随公司一起投资项目，其他员工则可选择自愿参与。项目的经营效果直接和员工的投资收益挂钩。

“你在东莞虎门看到的万科城项目，是万科集团内最大的跟投项目，员工跟投了一个亿——他们掏出来的真金白银啊，你要是没钱赚，谁跟你投一个亿啊！”郁亮说。

为了释放员工更大的能量，郁亮还设计出一套灵活的机制——“鼓励员工辞职内部创业”的小草计划。这个计划对万科的好处显而易见，它可以在不增加管理负担的前提下，激发员工的参与感和创造力。

在郁亮的设想中，万科将不需要培养接班人，只需要培养合伙人。他希望通过这套机制，激发员工的创造力，将万科变成一家人人都能参与的公司。

未来万科会让合作伙伴也加入到合伙人机制，让总包单位也可以跟投，合伙人机制越来越深化，最后让客户成为合伙人，万科从而彻底成为一家社会化企业，一家彻底的公众公司，或者换句话说，成为众筹公司。

盘中草莓和小西红柿在逐个减少。晚餐的尾声，眼前的郁亮，自信且精力旺盛，同时保持着危机感。“《创新者的窘境》这本书是很多大公司要放在案头读的，一面镜子，你看诺基亚、柯达，要专利有专利，要判断有判断，还不是死掉了。”

他的管理思想受海尔创始人张瑞敏的影响很大。张瑞敏说没有成功的企业，只有时代的企业。他是带着这句话去海尔学习的，“你到了制造业才知道什么是成熟企业，现在他们是用新方法武装起来的实业，现在任何人说房地产行业太难做，太辛苦了。我说别，我带你去制造业看看，你还说难做的话，我带你去零售业看看。”

他的学习不仅是走访，还包括大量的阅读。万科集团内一直有读报会的传统，会议的主持人是郁亮。他不仅看报纸和杂志，还看些稀奇古怪的书，比如他很喜欢英国社会学家德斯蒙德·莫利斯写的《裸猿三部曲》，一本从比较动物学和生物人类学的角度研究原始先民和部落人行为的学术书籍，“为什么女明星总会和理发师谈恋爱，因为当一个女人和你亲密接触的时候，她已经不设防了。”

如今因为转型需要，他会去认真读一些“有用的书”。从《失控》、《转型》再到《CEO说》这类商业模式的书。

我们花了很长一段时间争论一个很接地气的话题——“人类的未来”，我和何力都是悲观主义者，郁亮曾经相对悲观，但在登顶珠峰后，开始变成了理性乐观主义者，“我现在正在读一本书叫《富足》，我觉得人类社会一定是理性乐观才行。我们在读大学的时候有本书《罗马俱乐部》，预言到2015年人类要灭亡的，因为粮食产量跟不上去，但现在呢？”

现在呢，万科已经成为全球最大的住宅开发商，他们曾经是一家以理想主义著称的精英公司，不过郁亮正在竭尽全力去精英化。“公司越大越可能精英化，但整个社会都在改变，就像我们很不愿意看到实体书店的衰落一样，但是呢，电子时代存在，实体书店衰落是必然的现象。再哀伤，也是无可挽回的局面，得面对现实。必须革自己的命，要把话语权让给普通大众，去精英化，不能假正经。”

何力问郁亮，万科去精英化后，原来企业很多有精英意识的人，会不会有失落伤感。郁亮称这个社会永远只有20%的人，是勇于接受新挑战的。“你精英，放不下精英的架子，在互联网时代就会被淘汰，就像现在官不能像官，说官话，人家就讨厌你，所以大部分官员开始改说人话，当然少数抱着不放官架子的，对不起，人们会把你抛弃。”

晚餐结束。已经是晚上9点了，深圳春夜有些微凉，我们最后邀请郁亮为界面拍一段祝福的视频，面对镜头，他稍微有些紧张，一句话他斟酌了三遍措辞，最后画面又拍了三次，最终搞定。

看上去，他做的一切都跟王石相似，但这个精力旺盛的南方人显然跟王石还是有着明显的不同，内敛，甚至有些羞涩——如果不是坐在这个位置上，如果不是为了万科，这个精力旺盛、但含蓄内敛的南方男人，显然不愿意走到聚光灯下。

地点：万科国际会议中心

菜单：

鲜鸡汤浸有机菜

南非冰菜拼秋葵

金沙汁深海大虾

腿茸酱百合龙趸

黑松露炒鸡枞菌

都乐木瓜焖黄牛

桂圆养生紫米粥

农家乐五谷粗粮

季节时令鲜果盘

中式位388元/位

4月21日开始，万间独立上线了。我们的前世叫界面地产频道，公众号叫地产派。在过去半年里，我们派出过记者奔赴马来西亚、新加坡和澳大利亚，报道中国房企的全球化进程，也曾近距离观察中国房地产历史上最大一宗并购案是如何走向僵局。我们体会和观察着这样一个我们从未经历过的建筑业狂飙时代，并试图用清晰的语言充满情感又节制地描写。

这些都是根植于中国的叙事。我们的坚持和付出也赢得了一些不错的口碑。安得广厦千万间，我们借用唐朝诗人杜甫在1340年前的写下关于房子的一句诗，作为我们新起点的名字。新的起点，万间将一如既往地和你们站在一起，为在这个宏大时代下的你提供最严肃最有趣的地产报道。

,