红星地产的住宅会烂尾吗（红星深度海南澄迈）

2014年，有媒体曾以“海南澄迈县政府‘一地两卖’疑云”为题，报道了发生在海南省澄迈县的一起由于土地出让引发的持续多年的行政诉讼。但时至今日，这场“一地两卖”引发的官司仍在继续。

上世纪九十年代后期到本世纪初，当时澄迈县的一片200亩土地，先后被政府卖了两次。经过十余年的诉讼，最早获得这片土地的一家公司，又重新要回了土地。而之后通过“招拍挂”渠道取得土地的两家公司，直至法院执行第一家公司诉讼的判决、查封他们已开发建设的土地时才知道土地要易主了。

“一切都解决了。”最早取得这片土地的海南华琦实业开发公司（以下简称“华琦公司”）负责人说。

“没想到我们开发建设了十多年，结果国土部门联系公司，说部分土地是别家公司的，得给人家。”之后获得这片土地的公司之一——海南晟盛房地产有限公司（以下简称“晟盛公司”）负责人则表示。

日前，红星新闻记者曾就此事分别致电海口市自然资源和规划局和澄迈县自然资源和规划局，未获得回应。记者了解到，海南省委政法委曾为解决此事专门组织了两次协调会。时至今日，一系列相关诉讼仍在进行中。

此外，2019年10月，海南省人民检察院已经依职权对整个事件起关键作用的(2010)琼行再终字第6号行政判决进行检察监督，并提请最高人民检察院介入进行检察监督。2019年11月29日，最高检决定受理此案，并决定由第七检察厅第二办案组负责办理。

晟盛公司法人代表、总经理宦海平告诉记者，2021年上半年，以及11月分两次联系最高检询问案件进展情况，对方表示仍在办理中。

涉案土地现状

为何“一地两卖”？

首家取得土地使用权公司曾涉土地闲置

公开法律文书显示：1995年11月，澄迈县国土局与海南华琦实业开发公司（以下简称“华琦公司”）签订《国有土地使用权出让合同》，约定将位于澄迈县老城镇盈滨岛的一块面积为200亩的国有土地出让给华琦公司；土地使用权出让金及基础设施费等，共计3800000元。

1997年6月，华琦公司获得上述地块的《国有土地使用证》，颁证土地面积为133334.82平方米。

1999年5月4日，澄迈县政府以土地闲置为由，作出无偿收回华琦公司上述土地使用证确定的200亩土地使用权、注销土地使用证的行政处罚决定。

同年7月20日，澄迈县国土局给华琦公司发出《通知》，通知其须于1999年10月1日前上项目动工建设，逾期未上项目建设，将无偿收回土地，并缴纳闲置费，重新办理土地使用证等。

2001年3月，澄迈县老城开发区管理委员会和澄迈县国土局在《海南日报》发布《依法收回土地使用权事先告知书》，拟收回华琦公司的200亩土地使用权。

2002年6月，经原海南省国土环境资源厅批准，澄迈县政府把包括这200亩土地在内的一批闲置土地公开挂牌出让，其中，海南鑫铭房地产有限公司（以下简称“鑫铭公司”）以920万元获得约183亩，海南晟盛房地产有限公司（以下简称“晟盛公司”）以740余万元，获得约147.5亩。

鑫铭、晟盛两家公司购买上述土地后，获颁《国有土地使用证》。而他们所买的地块中，刚好包括了当年澄迈县无偿收回的华琦公司的200亩土地。

与华琦公司当年购买的200亩土地对比，经过测绘，鑫铭公司重叠部分为171.2346亩，晟盛公司为28.608亩。

涉案土地现状

十余年漫长诉讼，法院认定土地“二卖”违法

第一家公司要回土地

2002年12月开始，华琦公司数次起诉澄迈县政府、海口市政府讨要200亩土地。整个诉讼过程历时十余年，漫长复杂，红星新闻记者梳理了一些关键性节点。

2005年8月，海南省第一中级人民法院作出（2005）海南行初字第117号行政判决，责令澄迈县政府和澄迈县国土资源局于判决生效后30日内给华琦公司颁发案涉土地使用权证书。

澄迈县政府、澄迈县国土资源局不服提起上诉，海南省高级人民法院于2008年6月作出（2005）琼行终字第168号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。

澄迈县政府及澄迈县国土资源局仍不服，向海南省高级人民法院申诉。

2013年5月，海南省高院作出再审终审判决——(2010)琼行再终字第6号行政判决（以下简称：6号判决），认定澄迈县老城镇盈滨岛200亩土地使用权归华琦公司所有，责令澄迈县政府、澄迈国土局给华琦公司换发土地证。

然而，早在2007年后，涉案土地已划归海口市国土局管理，海口国土部门根据澄迈县移交的材料，为鑫铭、晟盛两家公司换发了新的国土证。也就是说，澄迈县政府、澄迈国土局已经不可能给华琦公司换发土地证。

拿到再审终审判决后，华琦公司又提起行政诉讼，要求政府部门撤销已颁给鑫铭、晟盛两家公司涉案土地的土地证。

经过多轮审理，2014年6月6日，海南高院做出终审判决，维持海南省一中院判决，认定澄迈县政府将华琦公司享有权益的国有土地使用权出让给鑫铭、晟盛公司违法。海口市2007年的换证行为同样无效，应予撤销。

后买地开发商称：

蒙在鼓里，且已经投资建设

2013年，在拿到海南省高院再审终审判决后，华琦公司要求澄迈县政府、澄迈国土局给华琦公司换发土地证后，因当地政府无法履行，华琦公司申请强制执行。

2015年6月，海南省高院作出执行裁定，查封鑫铭公司土地证中土地重叠部分的171.2346亩、晟盛公司土地证中的土地重叠部分28.608亩的土地使用权。

一位了解此事的鑫铭公司的工作人员对红星新闻表示，鑫铭公司通过正规途径取得土地，按国家相关规定办理规划、施工手续，地上建筑物已经完成了10万多平方米，整个项目差不多要完成的情况下，法院的判决却把土地证撤销了，有些荒诞。

工商信息显示，鑫铭公司为国有独资的上海虹房集团的全资子公司。上述鑫铭公司员工还表示，法院的判决导致房地分离，一方面判决结果几乎无法执行，另一方面由于土地证被撤销，建好的房屋至今无法销售，造成国有资产的巨大损失。

晟盛公司法人代表、总经理宦海平表示，晟盛公司在2002年通过“招拍挂”正规渠道拿地后，并依法报建开发建设。“我们一直蒙在鼓里，到2016年左右的时候，突然把我们的地查封了，我们才知道这个情况。”

宦海平介绍，土地被查封前，已建成46幢别墅及酒店基坑。此外，时过境迁，涉案的部分土地上已经建成了公路。

宦海平用“非常荒唐”来形容晟盛公司的遭遇。他认为，自己合法合规取得土地，开发建设了十多年，结果突然说部分土地是别家公司的，无法接受，也不可理喻。

华琦公司总经理兼法人王琦则表示：“我们一切都解决了，土地证都办了，现在准备开发。”

行政、民事诉讼仍未了

两家房地产公司互诉对方争土地

据了解，2020年7月，鑫铭、晟盛两家公司均收到海口市自然资源和规划局发来的函，要求将土地证交回，将与判决给华琦公司200亩土地中的重叠部分分割后重新办证，逾期未交回将予以作废。

针对要求上交土地证的函件，2021年1月，晟盛公司起诉海口市自然资源和规划局行政行为违法，澄迈县政府、华琦公司作为第三人参与庭审。

庭审中，原告晟盛公司称：

其依法善意取得相应土地使用权，占有使用近二十年，投入开发并建成46幢别墅及酒店基坑，己方的土地使用权及地上建筑物的所有权，应受到法律保护。

海口市自然资源和规划局辩称：

相关判决均认定晟盛公司与华琦公司重叠部分28. 608亩土地归属华琦公司。在裁判文书没有撤销或停止执行的情况下，海口市资规局有义务根据生效法律文书办理不动产登记。同时，根据海南省政法委《华琦公司案件工作第二次协调会议纪要》，海口市资规局需严格执行生效判决，为华琦公司换发不动产权证。

法庭上，第三人澄迈县政府始终坚称：

华琦公司起诉确认澄迈县政府作出的行政处罚决定（澄罚决定字(99)第9号）无效，时间为2003年8月14日，在澄迈县政府颁发第0542号土地证时间的2002年8月之后。即澄迈县政府（给晟盛公司）颁发第0542号土地证时，原收地决定尚未被确认为违法或无效。所以澄迈县政府已经颁发的第0542号土地证并不违法。

第三人华琦公司则称：

其先通过合法方式取得与涉案土地重叠部分的土地使用权；澄迈县政府、县国土局违法将涉案土地与华琦公司重叠部分的土地使用权违法出让给晟盛公司，华琦公司经过多年诉讼已再次确认对包括涉案土地重叠部分的土地享有合法使用权。海口市资规局的行政行为，是为了协助法院执行生效判决文书。

2021年6月，海口市琼山区法院以晟盛的诉求不属于行政诉讼受案范围为由，一审驳回了原告的诉讼请求。

据宦海平介绍，晟盛公司不服上述判决，已提出上诉。

此外，晟盛公司和华琦公司还分别向对方提起了民事诉讼。华琦公司认为土地就应该是自己的，不但要求晟盛公司归还土地，还要求赔偿损失费439万余元。晟盛公司则要求法院判决确认其享受涉案的28亩土地及地上建筑物、附着物的所有权。据悉，双方互诉的民事案件，法院正在审理当中。

红星新闻记者还了解到，2019年10月，海南省人民检察院已经依职权对6号判决进行检察监督，并提请最高人民检察院对6号判决进行检察监督。目前，最高人民检察院已经受理此案，并决定由第七检察厅第二办案组负责办理此案。

当地曾专门举行协调会

两公司称其长期为“案外人”

红星新闻记者从一份内部会议纪要中注意到，海南省委政法委员会曾至少两次专门为华琦公司案件执行举行协调会，但会议没有通知作为此案利害关系人的鑫铭和晟盛公司参加。

2020年7月1日下午的一份会议纪要显示，省政法委明确严格按判决先为华琦公司换发土地证，对换证后出现的问题障碍再依法依规进行处置。对于与晟盛公司重叠的28.608亩土地，由海口市资规局对晟盛公司土地证履行公告、解封、分割、重新办证等手续。

宦海平认为，专门协调会除了政法系统的人参加外，通知了华琦公司一家企业参加，而鑫铭公司、晟盛公司作为利害关系人，澄迈县政府没有参会，不太合理。

宦海平表示，2002年到2013年，先后11年间，华琦公司起诉讨要土地的案子经历了一审二审再审的漫长过程，但晟盛公司作为案件利害关系人，一直被排除在诉讼之外，澄迈县政府曾向海南省高院申请追加晟盛公司作为第三人，却被以“华琦公司不同意”等为由拒绝。

上述鑫铭公司员工也证实，鑫铭公司在2013年前一直是案外人，直至华琦公司的人拿着海南省高院的判决找上门要求停工，鑫铭公司才知情。“涉及到我们的切身利益，你（华琦公司）至少应该把我们（鑫铭公司）作为被告或者作为第三人告上法院吧？” 该鑫铭公司员工说。

宦海平告诉记者，2021年上半年，以及11月分两次联系最高检询问案件进展情况，对方表示仍在办理中。

律师释法：复杂疑难行政、民事交叉案件

应平衡和协调各方利益

针对此案涉及的法律问题，北京在明律师事务所主任杨在明表示，对于开发商闲置不开发的土地，地方政府可以根据当地出台的法规予以无偿收回。但此案中华琦公司对收回土地这一行政处罚不服已经提起诉讼，依据土地和房地产管理的相关规定，转让土地必须保证产权清晰是基本原则，地方政府对处于诉讼中的争议土地不应再次出让。

北京京师律师事务所律师徐永兴表示，就本案而言，虽然鑫铭公司和晟盛公司取得涉案土地使用权时涉案土地的使用权存在一定的瑕疵，但是二公司通过合法途径取得涉案土地使用权并进行了实际开发利用，无论从法秩序的安定性和统一性，还是从市场经济价值最大化来看，都值得优先保护。至于华琦公司遭受的损失，则可以通过协调利益既得方和过错方对其作出一定的补偿。

“在处理一些新型、复杂、疑难的行民交叉案件时，除应严格遵守并执行制定法外，还应当充分发挥主观能动性，平衡和协调各方利益，实现经济价值和社会效益最大化。” 徐永兴这样说。

红星新闻记者 张炎良

编辑 陈怡西

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