淘宝上市估值（地产界淘宝上市）

作者 | 懂财帝

2019年，是互联网房产交易史上特殊的一年，衰败与新生同在，腐朽与崛起并行，野心与梦想激荡。

房产交易服务市场的波涛，随着房产税而变得波诡云谲。

这一年，曾创造273天四轮融资记录的互联网房地产独角兽爱屋吉屋停止运营。

这一年，贝壳找房获得腾讯战略投资，进驻10亿级国民社交APP微信“九宫格”.

这一年，58同城收购的居客高举高打，疯狂在各大渠道狂打广告同时下沉，试图圈住用户。

而另外一个竞争者，房多多却逐渐成长为房产科技SaaS领域的主流玩家。

房多多通过使用移动互联网技术、云技术和大数据，为中国房地产经纪商户提供SaaS解决方案，实现生意关键资源，包括房、客、资金和交易数据的在线聚合，赋能房产经纪行业的升级。

经过3年的沉淀，2019年10月9日，房多多正式启动美国纽约纳斯达克上市。

产业互联网，正成为中美创业者未来的航向。

公开数据显示，2018年有17家SaaS企业在美国上市，共募资52亿美元，相当于2014-2017年SaaS企业在二级市场募资总额。2019年，又有Zoom、Slack、CrowdStrike三家软件公司上市，估值均高于百亿美元。

过去的3年里，低调的房多多到底做了什么？

1 | 想要改变地产行业的青年

山西，晋商文化的发源地。

来自山西晋中的段毅出生于1977年，吹着改革开放春风成长的他，很早就显露出了晋商的商业天赋。

这一年，从苏州科技大学房地产专业毕业后，段毅在苏州成立了一间房地产代理公司，专注于新房业务，在发展约10年成为华东地区位列前茅的新房代理公司。

然而，“平静又顺利”的生活在2008年发生了转折——这是房地产行业激烈变动的一年，行业寒冬下原本门庭若市的楼盘人潮不再，市场将何去何从？

在这轮楼市调整中，段毅看到了问题：无论是代理还是中介公司，当市场不景气时，客户购房的需求会显著降低，经纪人的存在感和价值也随之弱化；尽管09年初楼市有所回暖，但多年来行业信息不对称所导致的交易效率低、交易成本高的痛点一直存在。

就在段毅深思房地产市场的“顽疾”时，他遇到了时任腾讯深圳研发中心总经理的李建成。段毅对李建成说，互联网改变了很多行业，唯独没怎么改变房地产，“我想改变这个行业”。

随后，段毅、李建成，再加上段毅的大学校友兼同事曾熙，三人确定了“改变行业”的方向，即打造一个互联网平台，可帮开发商拉客、助经纪人提效、提高客户满意度，形成一个多方共赢的商业模式。

2011年，三人正式创立在线房地产交易平台房多多。

房多多的诞生，最初的业务是把新房楼盘搬上线。平台与开发商签订代理协议，再由入驻到房多多平台的经纪人进行楼盘分销。乘着中国房地产市场发展东风的房多多，成立初期迅猛扩张。

2012年，诞生仅一年的房多多进入10个城市，实现平台交易额40亿元；2013年，拓展到40多个城市；2014年，房多多创新的新房经营思路在业内引起不小轰动，甚至被房企“一哥”万科邀请在内部活动中分享。

房多多有着一支梦幻般的创始团队：擅长战略的段毅担任CEO，拥有丰富房地产营销经验的曾熙担任总裁、COO，技术大拿李建成担任CTO。

2012年，段毅有底气对腾讯创始人之一的曾李青说：“我们三个坐在这里就值2个亿。”那天，他仅用了20分钟就打动了曾李青，后者答应投资600万元人民币，这是房多多的天使轮。

公开资料显示，2012年9月1日到2015年9月16日，房多多共获得四轮融资。2015年9月的融资金额更是达到2.23亿美元，估值超过10亿美元，正式迈入独角兽行列。

2014年，房多多还着手搭建了境外上市所需的协议控制（VIE）结构。在一顿饭局后，段毅更是成功引入了原万科副总裁肖莉。

彼时传言，房多多引入肖莉就是为了谋求上市，肖莉最终加入房多多的这个选择，甚至被视作房地产拥抱互联网的标志性事件。

但是，“为上市而生”的房多多却在最接近上市的那刻跌出了聚光灯的中心。自2015年9月C轮融资以来，三年半的时间里，突然没什么消息了。

2 | 房地产交易杀出“阿里巴巴”？

段毅是马云的忠实信徒，高度认同阿里巴巴的组织体系。他把房多多定位成“房地产交易领域的阿里巴巴”。

按照段毅的设想，房多多将不断通过“SaaS 房源赋能”以吸引房地产经纪人通过平台获取房源、寻找买家，同时房多多的线下服务团队还将对经纪公司进行培训、帮助他们销售。

2011-2015年，房多多经历了辉煌。可是，段毅再一次在顺风顺水中感到焦虑。

2014年，是房多多丰收的一年，成为新房市场的佼佼者，彼时段毅还被万科邀请在内部活动中分享营销经验。但同一年，中国楼市再次显现调整迹象。

看到了新房下行趋势的段毅，带领团队开始将业务延伸至二手房市场，以期抵御下行周期的冲击。

一时间，前行之路似乎被堵死了。房多多不再是那个资本的明星，自2015年9月至今房多多都没有再获得融资。

在这三年多里，段毅低调行事，房多多没有再发布业绩数据，故不免让外界对其处境心生狐疑。

但实际上，2016-2018年，是房多多扎实修炼内功的三年，也是段毅口中“质变的三年”。

在这三年中段毅想清楚两件事：首先，房多多服务的对象应是B端的房产经纪人。其次，在线房地产交易服务的本质不是流量，而是服务。

“而且流量也并不是越多越好，流量来了，要服务去承接。”他总结道。

事实上，房多多早已拉开了转型的序幕。

从2016年起，房多多的所有工作都是围绕赋能房产经纪公司和经纪人而展开的。

此前有房多多人士向媒体讲述房多多业务转变的逻辑：“很多人一生只买一套房，但经纪人每天都会和房子打交道。”

2018年房多多七周年大会上，段毅再次明确了房多多的使命：“帮经纪商户简单做生意，让经纪行业充满梦想。”八年创业，初心不变。

根据弗若斯特沙利文提供的数据，按照截至2018年12月31日的房地产经纪商户数据，房多多已运营着由SaaS赋能的中国最大在线房地产交易平台。

据招股书显示，截至2018年12月31日，中国有将近200万名房地产经纪商户中，房多多平台的注册经纪商户数超过91万名，渗透率超过45%；并且商户规模持续增长，截至2019年6月30日，房多多平台已经拥有超过107万名注册经纪商户。

专注B端商户，强调经纪人角色，段毅意图让房多多成为产业升级的铺路者。

房多多不仅在规模上快速增长、实现规模化营收，并且自2017年至今持续保持盈利。

财务数据方面，招股书显示，2017年，房多多已实现小幅盈利，2018年至今快速盈利。2018年，房多多的净利润为1.04亿元人民币（1,515万美元），截至2019年6月30日的6个月内，净利润为1.003亿元人民币（1,461万美元），较2018年同期的3,763万元人民币增幅为166.6%，增长势头强劲。

3 | 四大派系：房产交易服务江湖

互联网下半场，从消费互联网转向产业互联网已成共识。但一直以来，房地产行业整体互联网化程度较弱。

当下，房地产交易服务行业主要有四种模式，分别有自己的特点和存在的问题。

第一种是直营模式的传统经纪公司，代表为链家、中原地产、我爱我家等全国性、区域性的经纪公司。

这些经纪公司大多为全国连锁，广泛的线下门店及大量的房产经纪人资源是其最大优势。由于知名度较高及覆盖城市范围广，大型经纪公司的互联网化程度相对较高，其官方网站及移动端普及率也较高。但是，房地产中介服务需要大量的门店覆盖。按照这个标准，直营模式属于重资产行业，整体成本投入巨大。

正如中原地产大陆区主席黎明楷所说，经纪行业传统的直营模式有其局限性，且有两个天花板难以突破：一是在城市的基本量上的天花板，另外一个是管理效率上的天花板。

这种重度直营模式需要在大量资本的推动下才能实现扩张，从而和当地企业竞争，在逆房地产周期之下无法持续。此外，重度垂直门店模式解决不了行业优秀人才向二三线城市流动的问题。

第二种是加盟模式，主要代表包括21世纪不动产、链家旗下的德佑、中环地产等。

加盟模式主要针对的是中小经纪公司，通过加盟，该类型的公司可以获得更多的品牌、资源和技术服务。

当下，越来越多的中小经纪公司期望打造自己的品牌，但具有严格条例并需要牺牲一定决策权的加盟模式有时反成桎梏。此外，国内房产经纪加盟品牌的管理模式和运营质量良莠不齐，如何保证加盟者的权益、效率和独立性仍是挑战。

房地产交易的第三种模式是以贝壳找房为代表的半开放平台。

2018年4月，中国最大的房地产中介链家醒悟，开启了一场线上互联网变革。脱胎于链家的贝壳找房，除了拥有链家自身体系外，还鼓励其他经纪公司入驻平台，期望通过号召各经纪品牌的协作，打破各中介间的零和博弈。

贝壳找房虽然同时连接了用户流量入口和行业参与者，但在贝壳的平台上，经纪人必须采用和适应贝壳的全套模式。这套模式具有统一和高标准的特点，但也具有强管控性——即在贝壳体系中，随着经纪人的作用被放大，经纪公司老板的角色随之被弱化，且由于平台具有排他协议，对创业者来说均是前行的壁垒。

而且，贝壳上已有链家和德佑两个自营品牌，引发了“既当裁判又当运动员”的争议，使得很多经纪公司不愿意将房源信息发布到贝壳上，中小型经纪公司抱团结盟，公开对抗贝壳。

此外，行业发展过程还包括纯房源信息发布平台，其代表为58集团旗下的安居客和原搜房网。这类平台主要是聚合各类房源信息，直接面向中介与终端用户，收取中介的端口费。当互联网房产中介异军突起时，这类平台也在前几年开始进军线下服务领域，涉足房产交易。

不难看出，半开放平台，如贝壳的链家成分，使之与平台入驻的经纪公司成了直接的竞争对手，矛盾难以调和。而信息聚合类平台，房源真实性和质量难以保证，消费者权益缺乏保障。

值得注意的是，房产交易服务还有另一种可能性，即全开放平台房多多。

4 | 中国房地产交易服务SaaS第一股的逆袭之路？

房地产作为高额、低频的交易，交易流程冗繁复杂，且涉及多个参与方，因此需要大量的专业知识和对当地房地产市场的深入认知。这就决定了经纪人角色的不可或缺。

数据显示，2017年，新房物业经纪人服务渗透率为11.3%，预计到2020年将翻倍至22.7%；二手房物业经纪人服务渗透率也将从2017年的89%上涨到2020年的98.5%。

在经纪人服务渗透率逐渐提高的过程中，作为独立开放平台的房多多，给予了行业一种全新的解决方案——房多多通过向经纪公司提供全面的SaaS解决方案服务，帮经纪商户在线开设网店以及在线完成交易。

据招股书显示，2016年，房多多的GMV为686亿元，2017年的GMV为739亿元。2018年，房多多的这一数据则突破了1000亿元，达到1137亿元。并且截至2019年6月30日，闭环GMV相较2018年同期，由456亿元人民币增长至913亿元人民币，增幅为100.2%。

在2019年房多多新春发布会上，段毅称，“我相信房地产服务市场进入黄金时代；相信新房交易市场经纪渗透率快速提升；相信房产交易中经纪公司不可或缺；相信房地产交易线上 线下的服务是必然趋势；相信中国新经纪模式必将百花齐放；相信平台交易资源聚合效率大于单一公司资源获取；相信技术研发投入能帮助经纪公司持续提升经营效率；相信经纪行业执业资格会成为新经纪模式的核心竞争力；相信金融服务和房地产交易的在线化结合会成就新经纪时代。”

当然，在新经纪时代经纪人将面临的挑战并不小于其机遇。

由于房源信息闭塞加之营销渠道受限，经纪人需要扩大服务半径和服务能力，而真实房源信息的缺失会刺激同业的恶性竞争，并且中国房地产市场的区域化属性极强，房产交易服务行业因缺乏技术资源和互联网工具，从业人员也较难接受到专业的培训，在线化程度无法提高。

对此，房多多联合创始人兼总裁曾熙在公开场合表示：“未来房地产交易服务的数字化、网络化、智能化必须实现五个在线：房源在线、客户在线、经纪人在线、管理在线和资金在线。”

而房多多即是通过“五个在线”的思路帮助经纪人与其他房地产交易各方参与者建立连接，通过房源等资源的赋能，让经纪商户在平台上完成房地产交易的关键步骤，通过这一创新性的闭环在线房地产交易商业模式实现平台变现。随着经纪人养成在交易中使用房多多的习惯，越来越依赖平台所提供的工具和资源，商户粘性的不断提升，使得越来越多的交易在房多多的在线平台上完成。

为了更好地助力“五个在线”的实现，房多多为商户提供15款基于强大技术能力开发的智能产品，包括本城通、跨城通、旅居通等。CTO李建成认为，房地产交易服务的核心是效率与体验，哪一款SaaS产品和服务能真正提高经纪行业的作业效率，势必将拥有更大的未来想象空间。因此，这15款产品均是为提高交易效率与体验而生。

譬如，“本城通”可帮助商户提升自身客户资源与本城新房楼盘的匹配效率，和商户达成交易后获取成交佣金的效率；“跨城通”可帮助经纪人将客户资源与外区域楼盘实现匹配和交易；“旅居通”可帮助经纪人将客户资源与全国的旅游楼盘实现匹配和交易。

值得一提的是，除了技术和产品支持外，房多多很早就已开始建立经纪人信用体系，即一个经纪人专属的“信用档案”并将其所有服务行为纳入其中，这个举措使得平台从源头上严格管理经纪商户的入驻流程，审核经纪人发布的房源是否真实等在线服务行为。

产业互联网时代背景下，随着2019年BAT广告收入的整体下滑，我们窥见了一个趋势，即私域流量的崛起。房多多认为，真正的意向客户均在房产经纪行业的服务者手中，房多多的做法是，用技术做工具提效能。

在获取客源方面，房多多在其面向经纪人的SaaS“多多卖房”中，打造了包括“获客资讯”、“视频推房”等一系列可通过社交生态触达客户的功能，追踪分析客户的选房行为，挖掘真实需求，进而为经纪人提供房源与客户形成精准匹配。

房多多为经纪商户量身定制SaaS解决方案，实现了房地产交易的关键资源，包括房、客、资金和交易数据的在线聚合，使经纪商户得以轻松地在线上开展业务，提高他们的服务效率并拓宽服务范围，改变了中国房地产经纪商户的作业方式。

段毅的坚持为房多多找到了一条最合适的“复兴”之路。过去数年里，房多多保持一贯低调的个性，但其对于技术的投入、对创新的探索始终不曾停止，今日的房多多以持续盈利的成绩，稳步走向上市之路。

正如段毅所说，中国房地产服务市场将进入黄金时代，对于未来市场交易额将超30亿的房地产行业而言，这也将是属于房多多的黄金时代。

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