西安市商品房公摊（西安公摊的一些事你需要了解一下）

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7月下旬，西安多名业主维权抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻，事实上，公摊问题积弊已久，近年来随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊比例，住房公摊面积的存在是否合理？

前段时间，央媒集体带头发声，称“公摊面积伤民”矛盾亟待解决。

人民日报官微发文

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新华社、新华每日电讯一同发文

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文章指出，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。

与此同时，题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》等文章在网络热传，激起了很多网民共鸣！

2月19日住房和城乡建设部官方网站发布了《关于住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这条大家要重点关注了，虽然目前还处在征求意见阶段，但从征求意见到落地执行实施，新政是否会迅速落地？如果政策落地实施，对房地产行业和我们购房者会产生哪些重要影响？

有行业专家认为，新政很有可能将在两年内落地执行，“套内使用面积计价”是大势所趋，并且在西安执行的可能性非常大。落地执行将有利于行业透明化，减少维权矛盾，但住宅总价并不会产生较大变化。可以说公摊问题困扰西安人多年，在实际操作中，西安的房屋买卖基本上采用建筑面积计价方式。

小编在踩盘过程中发现，看盘买房，售楼小姐通常会主动介绍所售房屋的公摊比例。一般多层住宅的公摊面积约在10%-16%左右，高层住宅公摊已到17%-30%。那么公摊知识大家到底了解多少呢？

1.公摊面积和建筑面积具体指哪些？

建筑面积，包括房屋的使用面积(或称可用面积)、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积，以及其他公摊面积。

“公摊”的内容，包括以下两大部分：

第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

第二部分包括：楼宇(套)与公共空间之间的分隔，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

2.目前国内房屋交易现状怎么样？

调研显示：国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价，目前国内仅重庆一座城市采用套内面积计价。时至今日，都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。

3.规定实施后能解决哪些问题？

一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。

二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

4.购房者最关心哪些问题？

房价、小区配套、二手房交易

近期意向购房者朱先生称，该政策会让自己更加踏实，买了多大面积心知肚明，房子的单价肯定会上涨，但是总价不会有太大变化，整体来看影响不大。

代女士则表示，按套内使用面积计算，如果开发商为了节省成本不重视公共区域的舒适度，那居住氛围可能会打折扣。

去年刚置业的周先生表示：“如果新政策实施，我的房子在二手房交易的时候到底是按套内面积还是按建筑面积计算，按套内面积计算的话会不会太不划算，我非常关心到时候政策实施的细则规定。”

5.落地执行的可能性多大？消费者有啥好处？

预计2年内会普遍实行 有利于维护消费者权益

业内分析，“按照套内面积销售”自2016年开始起草，直到现在对外公开征求意见，按照规范流程，需经过征求意见、专家审核、住建部审核即可发布，之前重庆也在实施套内面积交易，从实施难度上来讲，难度不大。从消费者权益角度看新政有利于维护消费者的权益，可以有效地避免因公摊不明确而导致的购房面积纠纷问题，而这个政策也是跟国际接轨，是大势所趋。如果一切进展顺利，预计1-2年内可以落地，包括西安在内的全国各城市预计会普遍实行。

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健同样认为落地的可能性较大，从征求意见到落地执行，预计还会有一段时间，因为会涉及到房价、房产证、物业管理费、采暖费等诸多需要调整的方面。

6.会对房地产行业产生怎样的影响？

行业透明化，遏制市场乱象

马健认为，住宅按套内使用面积销售，可以避免房屋预测面积和实测面积的误差，减少销售环节因面积误差导致的纠纷，也使购房者对所购房屋的空间感受更为直观。对于改善性购房来说也更为有利，开发商可以配置更多的公共服务空间和设施，不用担心公摊过大导致房屋销售困难。

从房地产交易的行业角度来看，公摊计价、期房销售、二手房市场乱象等都属于房地产市场发展中的弊端。随着市场发展越来越完善，弊端也得到改良，发达国家不存在这一问题。对开发商来说，在公摊标准不清晰的情况下会打擦边球，使得房率越来越小，由此也暴露出越来越多的维权问题。公摊面积不透明，消费者不知晓具体公摊在哪里，后续的物业、暖气费等成本也在累加。

目前政策处于意见征求阶段，现下并不能对商品住房的交易产生实质影响，但从重庆、香港住房销售以套内面积作为计价依据的案例来看，未来取消公摊面积转以实际套内面积计价是大势所趋。此政策如果落地，房产交易市场将更加透明化，住房实际面积、房价等信息一目了然，将有效遏制乱收费现象，精装修、取暖费、物业费将更加合理。但需要指出的是由于按照“套内使用面积计价”，楼盘的标价会走高，那么对购房者的心理预期将造成一定影响。

7.房价、物业费、配套怎么办？

开发商为提高“得房率”住宅产品会有改变

此举就跟“虾和虾仁、核桃和核桃仁”的道理是一样的，对于购房者无疑是利好的，“羊毛出在羊身上”，剪掉羊毛，对于购房者来说，市场更为透明。从买房资金的角度来考虑，不会有太大变化，但单价会提高，总价没有变化。数据上来看，因为单价提升了，表面上会显得房价上涨了。按照套内并不意味着取消公摊，公摊面积永远存在，开发商为提高得房率，使性价比更高，为吸引购房者，会尽量减小公摊，会在建筑上做改变，比如重庆比较多见的三梯八户、两梯六户的梯户比，但在收取契税、大修基金等方面，重庆又是按照建筑面积来算的，所以等到普遍执行时，后续居住收取物业费、暖气费等时，是按照套内还是建筑面积，目前还处于未知阶段，如果可以按照套内面积，和交易时的计价方式一致，当然是好的，毕竟公摊部分收取物业费、暖气费等并不科学。好了，知识了解了，过去十几年的实践表明，只要制度设计合理，按套内面积计价，并非没有可能。小编不禁想问停车位到底算不算公摊面积要是算？为什么还要花钱买车位？“这碗炒面是我换的要什么钱？”

再拿小区里电梯广告来说，每年小区电梯广告的收益，也是不少的收入，根据我国《物权法》第73条规定小区电梯也属于公摊面积，为业主所共有，那这收益为啥业主从来没有？

对于公摊面积，你怎么看？欢迎在下方留言说说你的看法！

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