住宅专项维修资金是怎么核算的（何为住宅维修资金）

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最近发现也没有什么写作素材来源，想一想又不想浪费时光，还是百无聊赖地找找柜筒底、擦擦身上老泥，糅合成一篇短文分享给各位朋友。

今天介绍的是住宅维修资金，其规范的全称为住宅专项维修资金，按照《住宅专项维修资金管理办法》的定义，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。下面，我们对住宅专项维修资金的有关规定作层层剖析：

一、总则篇

（一）法律法规依据。除了《住宅专项维修资金管理办法》之外，《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等亦有涉及住宅专项维修资金的相关规定。

（二）监管主体。从中央层面看，国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作；从具体执行层面看，县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作，住宅专项维修资金整体管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

（三）主要用途。住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。

按照《住宅专项维修资金管理办法》的定义，住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

二、交存篇

（一）交存主体。一是住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；二是住宅小区内的非住宅（如车位、车库）或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅（如商业用房，即商铺、办公用房等）的业主。

（二）交存标准。由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整，因此各地可能有所差异。

（三）管理主体和方式。

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

1、业主大会成立前的管理。在业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，专户管理银行应出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

2、业主大会成立后的管理。在业主大会成立后，应按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。（二）业主委员会应通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门。（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应建立住宅专项维修资金管理制度，开立的住宅专项维修资金账户应接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

（四）交存时点。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；如未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。

（五）续交条件。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续交。如成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；如未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

三、使用篇

（一）使用原则。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

（二）分摊原则。商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。如涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

（三）使用程序。

1、划转业主大会管理前的使用程序。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：1、物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；2、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；3、物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；4、物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；5、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；6、专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

2、划转业主大会管理后的使用程序。住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：1、物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；2、业主大会依法通过使用方案；3、物业服务企业组织实施使用方案；4、物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；5、业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；6、业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；7、专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

（四）紧急使用情况。发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：1、住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主持有关材料向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；2、住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

发生上述紧急情况后，如未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

（五）不得列支情况。下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：1、依法应由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；2、依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；3、应由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；4、根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

（六）保值增值。在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应经业主大会同意；未成立业主大会的，应经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

同时，禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

（七）转入滚存使用。下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：1、住宅专项维修资金的存储利息；2、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；3、利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；4、住宅共用设施设备报废后回收的残值。

四、监管篇

（一）过户更名。在房屋所有权转让时，业主应向买受人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。买受人应持住宅专项维修资金过户协议、不动产权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

（二）灭失返还。如房屋灭失的，应将房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。

（三）核账公示。

1、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门及业主委员会应每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：（1）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；（2）发生列支的项目、费用和分摊情况；（3）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（4）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

如业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

2、专户管理银行应每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

直辖市、市、县建设（房地产）主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

（四）监督。

1、审计监督。住宅专项维修资金的管理和使用，应依法接受审计部门的审计监督。

2、财政监督。住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定，财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

好啦，今天的分享就暂到此为止了，来日再会！

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