养老机构的现状与发展（国内养老机构的运作模式）

根据国家统计局2021年5月11日发布的第七次全国人口普查数据：60岁及以上人口为 26402万人，占18.70%（其中65岁及以上人口为19064万人，占13.50%），我国即将进入深度老龄化社会（65岁以上人口占比达到14%），人口老龄化未来还将持续面临的压力，预计2030年将进入超级老龄化社会（65岁以上人口占比达到20%），到那时整个社会将更加不堪重负！

养老已经成为了引发全社会关注的重大问题，如何为父母、为自己做好养老规划，提前规划养老资金、选择养老方式等等一连串的问题，已经跑步进入公众视野，养老机构作为养老的重要场所之一，也应运而生。

【养老服务对象】

根据健康状况，老人可以分为活力老人（主要指健康状况良好、有自理能力的老人）、生活协助型老人（主要指有部分自理能力，但也需要照料的老人）以及失能失智老人（主要指失能失智或需要康复治疗的老人）。

【养老方式】

就养老方式而言，可以简单分为居家养老、社区养老和机构养老。国务院已多次明确提出要发展以居家为基础、社区为依托、机构为补充的综合养老服务体系，各地政府陆续推出了9073的养老模式，即90%的老人依托家庭养老、7%的老人依托社区养老，3%的老人依托养老机构养老。除了这些，还出现田园养老和候鸟式养老等新型养老方式。

一、居家养老居家养老是老人自己在家中安享晚年，以老人的家庭为核心，依托社区，由专业服务机构提供为居住在家中的老年人提供解决日常生活困难的服务。服务包括生活照料、医疗服务或者精神慰藉服务。主要是让经过专业培训的服务人员上门为老年人提供服务，但是大多数居家养老服务只为有生活自理能力老年人提供服务，很少有为失能老人提供的服务，居家养老难以满足老人对服务需求的多样性。

二、社区养老社区养老，指的是以“居家养老服务为主，社区机构养老为辅”的养老方式。这种养老方式有点类似“幼儿园”接送模式，子女在白天将老人送往所在社区的日间照料中心，老人享受机构提供的养老服务，照料中心有基本的医疗保健、理疗护理、就餐娱乐等服务，晚上再将老人从日间照料中心接回家中。这种模式将机构养老和居家养老有机结合，将机构养老场所合理设置在社区中，既为老年人提供了便捷的服务，又满足了老年人的心理需求，使老年人有稳定的生活，同时又减轻了子女的日常照顾负担，是近些年我国大力探索的一种新型养老模式，但是目前遇到了很大的阻力。

三、机构养老养老机构包括养老院、养老公寓、养老社区等多种形式。是指为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务的机构，可以为老年人提供所需要的各方面专业服务，机构养老将是未来养老的一大主体方式。如果经济条件一般，可以选择费用较低的公立养老院或养老公寓；如果经济状况不错，可以选择中高端养老机构，这些中高端养老机构可以提供个性化服务，会根据老年人的具体情况调整服务，非常贴心和舒心。

机构养老的服务最为全面，既能服务于活力期老人，也能很好的服务于协助性老人和失能失智老人，是最科学和人性化一种养老方式，目前已被越来越多的人所接受。

四、田园养老田园养老是近几年才兴起的一种新型养老模式，是一种休闲的生活方式，田园养老以农村宅地，专门的农村养老院或者度假村为基地，为老人提供舒适的田园生活，配套提供食宿、照护、医疗、休闲娱乐等养老服务。老人不仅可以在优美的环境中养老，更可以把农事农活作为生活内容，这是一种回归自然、享受生命、修心养性的一种养老方式。

田园养老更适合活力期的老人，且目前在医疗制度、人文关怀等方面还存在较多问题有待解决。

五、候鸟式养老候鸟式养老是一种比较特殊的养老方式，老人像候鸟一样根据季节气候的变换来选择不同的城市环境来养老。候鸟式养老，比如在炎热的夏季时到哈尔滨、大连等北方城市避暑，冬天则会去往海南、广州等南方气候温暖的城市过冬。他们的衣食住行在不同城市的养老机构解决，这些养老机构集养老护理、医疗健康、休闲旅游为一体，让老人在游玩中享受生活，颐养天年。

候鸟式养老也更适合于活力期老人， 并且对经济条件有较高要求。

【养老机构的三种运作模式】

目前，国内养老机构主要有三种运作模式：其一是持续照料退休社区模式(CCRC)；其二是全龄型社区模式；其三是养老公寓模式。

持续照护退休社区（Continuing Care Retirement Community，简称CCRC），是一种复合式的老年社区，CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照护服务。据1999年美国一项学术调查显示，居住于CCRC老人的余命年龄是非居住于CCRC老人的1.5倍。

全龄型社区，即任何一个住宅小区都应该有一定比例的、适合老人的房屋设施，即所谓的适老化住宅或者老年公寓（指持有型的、面向健康老人的公寓）。同时，还应该配建养护中心或者其他老年服务机构。这种情况下，不管空巢、失能、失独老人，都可以就近选择老年机构居住。它拥有三大特征：机构养老社区化、机构养老家庭化；以养老机构（主要为护理型）为平台，辐射具有居家养老、社区养老需求的社区家庭；养老设施建设与社区服务配套相结合，平台开放、资源共享。全龄型社区多由房地产商直接开发，后续运营由养老运营公司负责。它对于入住者没有年龄硬性规定，通常依据医养结合、养生度假等理念进行建设，老人也多以“候鸟式”居住为主。

养老公寓，通常体量较小，在200个房间左右。在满足居住功能的同时，更加强调护理的概念，各类配套设施较为齐全，可以满足独居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供专业服务。

【养老机构的参与主体】

目前养老机构的参与主体除了政府之外，主要有三类：一是保险机构；二是房地产企业；三是民营、外资等其他资本。

一、保险机构类养老社区

保险机构是最适合投资养老社区的主体，其一是保险资金的投资期限较长，与养老机构的长周期运作相匹配；其二是保险机构拥有庞大的客户群基础，可以有效实现客户转换；其三是保险机构的资源整合能力较强，能够实现产业协同发展，上游连接养老保险与医疗保险，下游开拓医疗健康投资，打造医养产业链闭环。

泰康人寿是保险界涉足养老社区项目的佼佼者。泰康于2009年11月开始成为保险业第一个养老社区投资试点，随后北京燕园于2012年破土动工，2015年10月正式开园，目前入住率已近100%。之后，2016年上海申园、2017年广州粤园、2018年成都蜀园、2019年苏州吴园和武汉楚园、2020年杭州大清谷已陆续开业运营，后续三亚、长沙、厦门、沈阳于2021年，南昌、宁波、合肥和南宁于2022年，南京、郑州、重庆和深圳的养老社区于2023年正式投入运营……

泰康之家定位高端养老，主要布局在一、二线重点城市，旨在打造“都市医养社区”，选址多为交通便利、环境优美、距离市中心1小时车程的城市近郊。泰康之家的客户主要为保险客户及社会客户，保险客户通过购买“幸福有约”保险计划获得入住资格；社会客户通过购买乐泰财富卡及入门费获得入住资格，目前以保险客户为主。

除了泰康，还有光大永明、国寿、阳光、复星保德信、平安、君康等保险机构陆续进军养老机构的大战之中。

二、房企龙头的养老江湖

房地产企业的房产开发经验丰富、财力雄厚，在养老机构的开发上具有得天独厚的优势，可独立运营打造自身养老产业生态，也可与国际养老运营机构合作各取所长，互利共赢，万科与恒大是这一梯队的引领者。

（1）万科——打造三位一体的专业养老服务体系

万科已明确形成三大产品线，即：面向自理型长者的随园嘉树公寓，面向术后康复及失能照护两类长者的随园护理院和面向社区居家长者的随园之家社区居家养老服务中心。针对不同老年人群体的消费需求，提供不同层次的解决方案，并使三大产品线互联互通，实现养老服务的全生命周期覆盖。

截至2018年年底，万科的养老已经在15个城市进行了布局，打造了约170个养老项目（其中，带床位的项目50个，无床位的日照/居家服务中心约120个）。然而，目前基本都处于亏损状态，但这丝毫没有动摇万科做养老项目的决心。

（2）恒大——打造一站式养生养老综合体

与万科专注养老服务的模式不同，恒大集团的做法则完全以地产带动一切。作为恒大健康的拳头产品，恒大养生谷旨在打造健康养生养老综合体，已在三亚、海花岛、西安、郑州、镇江、湘潭、南京、云台山、重庆、沈阳、梧州、呼和浩特、沧州等城市建设了养生谷项目。

养生谷包括四大园：颐养园、长乐园、康益园和亲子园，通过整合世界一流的医疗、养老养生及商业保险等资源，借助会员制服务平台，为会员提供游、学、禅、乐、情、膳、美、住、健、护等388项养生服务、389项健康管理服务、90项养老服务、5大类保险、852项设备设施。

恒大健康2018年年报显示，恒大养生谷的收入从2017年的13.13亿元/年上升到2018年的31.24亿元/年，增幅达137.89%。目前会员数量已达22,275人次。2018年度，会员消费额为人民币34.6亿元。集团计划未来三年布局50个以上宜居养生胜地，服务于恒大健康会员。

【养老机构的收费和服务模式】

目前市场上养老机构服务模式主要是两种，一种是产权出售模式，基本走的是传统房地产路线，说白了就是卖房子。另一种是使用权 服务费的模式，虽然这种模式目前还在初期，没有统一标准、每家机构的成本不一、服务对象定位各异、销售模式及价格差异较大，但是预计该模式在未来将成为新常态。

根据目前情况，使用权 服务费的模式更进一步可以分为会员费 服务费、押金 入门费 服务费，以及保险费 服务费三种模式。

1、会员费 服务费，即用户入住前根据不同房型一次性缴纳会员费，获得养老公寓的长期入住权。入住后，根据不同的需求每月缴纳服务费用。会员权利可以进行转让及继承，同时项目运营商也会建立二手转让机制，帮助有需要的会员完成转让手续。

2、押金费 入门费 服务费，即用户入住前根据不同房型一次性缴纳一笔入门费及一笔押金。押金可以在用户退住时全部或部分退回。同时，根据不同的需求每月缴纳服务费用。

3、保险费 服务费，即用户购买保险后自动获得养老公寓的入住权。同时，根据不同的需求每月缴纳服务费用。

各家机构根据自身项目特点及消费者喜好，通常会推出多种套餐供消费者选择。

以泰康之家为例，客户既可以通过购买保险的方式获得入住资格，也可以通过缴纳入门费的方式获得入住资格。对于购买泰康人寿“幸福有约”保险计划（保费不低于200万元）的客户，投保人或被保人可享受直接入住，每月根据户型和居住人数缴纳服务费6000～20000元，餐费根据实际就餐情况另行支付；其他客户可通过缴纳入门费及购买乐泰财富卡的方式获得入住资格，入门费为20万元/户；乐泰财富卡金额为每户100万～360万元不等（可退还），以及每月根据户型及居住人数另行缴纳服务费及餐费。

又如，非险资机构的亲和原则为客户设置了两种会员卡：A卡和B卡。A卡卡费178万元，年费3.98万～6.68万元不等，年限为永久卡，权益可继承也可转让；B卡卡费根据不同房型分为55万、88万、128万和108万元几个档次，年限是终身可用（不可转让及继承），5～15年后可退还，年费6.2万元。

【小结】

随着我国越来越进入深度老龄化，甚至是超级老龄化社会阶段，以及国家各项养老产业政策的纷纷出台，市场对于养老机构的需求将越来越旺盛和迫切，在“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合”的发展大框架下，老年人口及高净值人群的逐步增加，为中高端养老社区提供了庞大的潜在客户。

总体而言，我国已经形成了多层次的养老服务体系，从公立养老院，到民非养老机构，再到险资和房企的各类中高端养老社区和养老公寓，已经能基本满足各类需求。可喜的是，我们团队从去年开始在全国各地陆续实地探访各类养老机构，目前我们已经走过北京、上海、杭州、苏州、三亚、云南等城市（点击查看《那些年，我们走过的养老社区》）……覆盖泰康人寿、光大永明人寿、复星保德信人寿、君康人寿、太平人寿、中国人寿、恒大人寿等保险机构的养老社区，以及公立和民非养老院。

我们立志成为养老方面的一线专家，我们将实地探访全国各地的养老社区，通过实地探访获得第一手养老资讯和体验，结合系统、全面的研究，为大家的养老担忧出一份力。欢迎持续关注我们的公众号及视频号，我们将继续分享更多的实地探访体验和更全面详实的养老资讯，敬请期待！❤

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