买二手房的大忌（二手房交易流程）

房子，始终是我们生活中的大事。

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笔记精华

相比新房，二手房的交易流程要复杂的多。不仅是因为二手房房源参差不齐，导致在房源挑选过程中就要花费不少的时间，还因为在二手房交易过程中，有比较多的风险点存在，需要格外注意。

一般来讲，无论是否通过中介购买，二手房买卖的流程都可分为9步

选房看房

在选房看房阶段，买卖双方通过中介或者其他平台建立信息沟通渠道。选房过程中，应该多注意房屋的不利因素。

如，是否处在主要交通干道旁，是否处于航线下，附近是否有铁路干线等。将买房的不利因素底线弄清楚，才不会被房屋的内部装潢等带偏。

除了外部的不利因素，还需要考察房屋的采光（因此建议看房尽量在光线较好的白天）、户型等。

产权调查及资格查验

买方需要了解房屋整体现状及产权状况，可以要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

需要注意的是，一定要看清楚房产证所有人是单人所有还是多人共有，如果是多人共有，是否有相应授权。

在限购限售的城市，还需要落实买卖双方的买房资格与售卖资格。为了保障彼此的权益，可以将此对资格的确认写入定金条款中，以保证对方一旦有虚假承诺，自己的权益不受侵犯。

签合同交定金

买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订房屋买卖合同。

签合同时需要交定金，定金比例不得高于房屋总价的20%，定金一交，合同即刻生效。

如果买方违约，卖方可不退还定金。但在某些楼市比较火热的地区，建议在签订合同时，可以附加卖方的违约责任，让房东也有约束，避免房东临时涨价。

网签及资金监管

是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。

网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”。

而资金监管则是由买卖双方当事人持买卖合同等资料，网签服务人员登录二手房网上签约系统进行办理。

工作人员从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容，并填写《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》。

资金监管主要是为了保证买方的资金安全，避免房东收到首付跑路。

贷款申请

在申请贷款之前，需要专业的评估机构对房屋进行评估。这个最终的评估价格，会决定贷款的额度。

比如房屋成交价80万，评估价是100万，那么可申请的银行贷款为评估价的70%，即可贷款70万，首付只需要10万即可。

评估价格出来之后，再向银行提出贷款申请。不同的银行，不同地区，房贷执行利率可能略有不同。

赎楼

（卖方房屋无贷款此步骤可省略）在银行初审期间，卖方如果还有房屋贷款未还清，可以先将贷款还清，为后续房屋过户做准备。

过户缴税

办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

而缴纳税费过程中，税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。一般来讲，二手房交易过程涉及的主要税费有：契税、增值税、个人所得税。

首先是增值税，税率5.65%。全国大部分城市都是房屋产权满2年可免征增值税，但也有部分城市已经由2年调整为5年，如上海、无锡、成都、沈阳等。

其次是契税，税率1%-3%浮动。

个人所得税，税率交易总额1%或两次交易差的20%。如果卖方符合“满五且唯一”的条件，可以免征。

虽说规定中各种税的缴纳方不一致，但在实际操作中，大部分都是“羊毛出在羊身上”，最终是由买方进行缴纳。

领取房产证

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

交房

等贷款审批下来，银行放款，卖方收到尾款之后，卖方交付房屋并结清所有前期水电气、物业等费用。

至此，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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校稿审核 | 米修

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