为什么层高不能超过3米（层高不得低于3米）

新建住宅建筑的层高和室内净高应符合下列规定：层高不应低于3.00m；卧室、起居室的室内净高不应低于2.50m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高低于2.50m的面积不应大于室内使用面积的1/3。

近日，住房和城乡建设部就《住宅项目规范》（征求意见稿）向社会公开征求意见。文件共分7个部分，与上一版相比，就居住环境、建筑空间、结构安全、室内环境和建筑设备等方面做出新规定。

原文件一万一千多字，值得重点关注的新规有新建住宅层高不得低于3米、走廊净宽不应小于1.2米，净高不应低于2.1米；入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯等。

层高的变化，对项目整体会带来哪些影响？居住舒适度、造价成本以及利润，和层高又有什么样的关系？

1层高提高0.2米，提高居住品质

在2019版的《住宅项目规范》里，对普通住宅建筑层高规定为2.8米，2022版提出，新建住宅建筑的层高不应低于3米，相较于2019版，住宅层高提高了0.2米，卧室、起居室的净层高无变化，最小净高都为2.5米。

这里需要说明一下层高和室内净高的关系。按照住宅设计规范的解释：

层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。如果顶层是斜坡的屋面，那么它的层高就要按其楼板面至屋顶较低处之间的垂直距离来计算；而净高是层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差，即：净高=层高-楼板厚度。净高通常就是购房者在室内直接测量到的高度，是入住后真正可以使用的高度空间。

更简单的区分方法，以毛胚房为例：地板到上层地板的距离叫层高，地板和天花板的距离叫净高。

通常来说，房屋层高越高，室内空气对流就会越强，通风效果越好，居住的舒适度也更高。

一般我们在房间内测到的就是室内净高。

层高提高0.2米而净高保持不变，也与现在的室内装修中大量应用新风系统、中央空调等智能化家居有关。

有一位邻居在业主群里咨询：入户走廊位置要不要吊顶？有其他邻居建议：如果不装中央空调，最好不要吊顶，不然会显得室内高度很矮。还有业主表示：全屋不吊顶，最敞亮。

我国现行的住宅层高标准为不低于2.8米，该标准从1986年起实行至今已经实行将近36年。目前市面上住宅层高普遍接近这个水平，考虑到后期装修，减去楼板厚度和吊顶，剩下真正可利用的高度也许还不够2.5米。

如果室内净高过低的话，业主入住以后就会感到压抑，所以小楼认为，新版住宅建筑规范实施后，将大大有利于提高今后的居住品质。

另外，2022版还提到，新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0.9米。

下面是2022版与2019版的对比图：

2增加层高，对项目成本和利润的影响

产品定位不同，层高设计也不一样。

通常刚需产品层高在2.9米左右，改善产品因为增加地暖和中央空调等设备，层高在3米左右，洋房、别墅类层高可达3.15米甚至更高。

比如市中心的雅颂居的层高就是3.05米，北龙湖就有不少3.2米、3.5米层高的住宅产品，而4环沿线的刚需盘，层高一般为2.9米。

增加层高，对项目的建造成本和利润影响会有多大？

我们不妨以某项目为例，进行简单分析，该项目位于中部某中心城市，涉及高层住宅以及部分洋房产品，具体参数如下。

占地面积：51050.6㎡建筑面积：193787.27㎡地下室面积：39838.99㎡容积率：3.8建筑类别：高层住宅、洋房高层面积：127043.42㎡洋房面积：18656.12㎡商业级配套面积：8248.74㎡

该项目高层住宅层高2.9米，地上总高98米，洋房产品层高3.15米，假如按最新《住宅项目规范》，洋房产品高度无需调整，高层住宅需调高0.1米，若仍按照34层设计，则总层高为34*3=102米。

当住宅高度超过100米时，依据《建筑设计防火规范》GB 50016—2014的要求，需设置避难层；设置火灾自动报警系统；设置自动灭火系统，并宜采用自动喷水灭火系统等……

设置了自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统后，开发商的投入支出将大大增加，因此开发商一般都把住宅控制在100米以下。

在保证100米总高和3米层高的前提下，最优方案就是调整为33层，算下来高层住宅可售面积约减少3737㎡，以1万元/㎡的售价来算，销售金额约减少3737万元。

下面分别以2.9米和3米标准层高计算项目的建造成本：

1、层高2.9米

2、层高3米

通过对比标准层2.9米、3米层高的建造成本，增加0.1米的层高影响造价约为43元/㎡，相对来说层高越高成本越高。

总体来说，2022版《住宅项目规范》（征求意见稿）无论是提高住宅层高、规定走廊宽度以及要求二层住宅以上设置电梯，都是从安全性、实用性、舒适性出发，最终目的都是为了满足居民美好居住的愿景。

同时，《住宅项目规范》对住宅产品提出的高标准、新要求，无形中也会增加项目的建造成本，减少开发商的利润空间，这部分是否会转移到购房者身上？另外，目前市场上的刚需楼盘，普遍达不到3米的层高要求，对于产品更新升级提出新的要求，考验着开发商的整合能力。

因此，2022版《住宅项目规范》的实施，对房企、购房者来说都是一个挑战，对于地产行业来说，建筑质量的标准化程度再次提升，也更利于行业秩序的稳定和可持续发展！

,