房租正常租售比（房租还会涨租售比）

我们知道，房子最终是用来住的。如果你长期持有一套房屋，它每年能给你带来的回报就是出租的租金。而在国际上习惯用“租售比”来衡量房价是被高估了还是低估了。

我们看一下美国从1960年到2013年，超过50年的时间，不论美国的经济政治或者资本市场出现多大的波动，但是美国的房产的租售比，始终保持在3%到6%之间，平均的水平是5%。

意味着如果你100万持有的房屋，或者说房屋的价格如果是100万的话，他当年能够获得的租金的回报是3万到6万美金之间。那么跨越50年的时间，发现这个数字惊人地保持了稳定性。

那么把租售比放在美国以外的其他的国家，是否也会有这样的规律呢？

我们就选取了2017年加拿大的温哥华多伦多以及日本的东京大阪，还有澳大利亚的悉尼墨尔本，还有英国的伦敦，德国的柏林，最后就发现，即使在美国之外的这些国家，虽然他们的国情都有很大的不同，但是租售比也都是在3%到6%之间。

这就说明租售比这个指标，其实从时间跨度上来说，超过50年，在美国是有一定的规律，是稳定的来指导房价，是有一定的参照意义的。那么在美国之外的覆盖，几大洲的不同的国家也是有稳定的参考的意义。

那我们再看一下中国，中国今天一线城市的北京上海深圳和广州租售比普遍的都在1%到1.5%之间。这意味着价值1000万的房产，可能每年你能够出租获得的租金收益，也只有10万到15万。

那么为什么不同的国家或者是在一个国家长达几十年的时间，租售比都在3%到5%之间，而拿到中国就差别这么大呢？

经过研究之后道哥发现其实里边是有它的道理。

判断一个房屋的价值的时候，有几种不同的角度可以来考虑，

• 第一，你持有房屋这个资产每年用于出租之后，多少年可以收回你的投资的回报，这是一个参考的标准。
• 第二默认如果你不购买房屋这个资产，你拿这100万的钱，如果存到银行里边，每年可以获得的利息的收益是一个什么样的水平？
• 第三如果你购买房屋的这个钱全部是从银行贷款，那么每年需要用来偿还银行里面利息的水平是什么样的。

简单的说，我们发现所有这些国家的这个租售比，扣除了这个房产税之后留存的这一部分，基本上都是高于这个国家的五年期的存款的利率，但是低于贷款的利率。

从某种意义上来说，这也是符合逻辑的。

我们知道购买房屋之后，其实把房屋出租出去和你把钱存到银行里面没有太大的区别。因为基本上房屋出租之后，你对房屋没有任何附加的额外的价值的追加，即使有一些修缮或者物业等等，现在都已经标准化了，可以用标准化的成本在收益中来扣除。所以房屋购买之后，每年你获得的收益略微高于银行存款的利率是合理的。

那么在中国为什么租售比这么低？这是因为中国和西方相比较，我们在房屋除了用来住之外，还有很多隐性的福利。

首先比方说户籍，也许你可能今天感受不到户籍它究竟有什么样的价值，但是如果你在北京开车的话，你会明白外地的车辆在北京受到各种的这种限制和不公平的待遇。如果你没有北京的户籍却想购买车辆、房产的话，你就知道额外需要提供很多，我认为是有一点歧视性的这么一些限制的这种要求。

当然如果说你的小孩在北京没有房屋，即使说你有北京的户口，可能在上学的时候在选择上，也会受到很多这种限制，更不用说如果没有北京的户口在北京，可能将来连大学都不能考等等。

在中国，房产的价值被扭曲，恰恰是因为没有按照市场经济来出牌，房屋背后隐含了太多隐性的这些福利。

随着房子是用来住的，不是用来炒的，租售同权等概念，逐步被兑现，我国的租售比可能会逐渐的从扭曲被矫正过来！

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本文为道哥原创内容。

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