深圳市中心顶级豪宅（深圳的顶级豪宅的奢华感）

提起深圳的豪宅人们首先想到的是深圳湾一号，深圳湾一号给人们的印象首先是贵，面积大，景观位置好。深圳湾一号只是公寓级别的天花板，其实深圳还有不输深圳湾一号的住宅产品的小区，这个小区起步门槛7000万封顶4亿的顶级豪宅，小区最小面积249㎡~610㎡，它就是深圳住宅产品的天花板，悦府一期（柏宁花园）。

华润悦府一期是华润万象旗下首个高端系列产品，类似万科的“瑧”系，招商的“玺”系，这些都是在深圳鼎鼎有名的。

在2015年政策还宽松的情况下，华润花重金打造的悦府一期，比方：15000元/㎡的装修，邀请台湾建筑设计师、室内设计师程绍正韬。还有传闻当年华润为了开发这个小区特意买了一座矿山，每套房里面的洗手台全部是一整块汉白玉打造的。

打造过程

开采过程

矿山

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上面文章提到悦府的品质下面说悦府的槽点。

1 贵。

2 靠近滨海大道，朝北的卧室开窗是一定有车流噪音的。

3 除了A/E两个最大的大户型，其它户型都没有阳台的，而且不少业主，还可能会把露台改为房间的用途，那就跟传统的居住体验大相径庭了。

4 想要海景完美一点至少要30楼以上的房源。

5 其实以上都不是大事，我真正担忧的还是国内终极难题—物业维护，公共空间的折旧问题一直无解。

我入行的时候就听过一句总结：“深圳豪宅的“寿命”只有9年”。经过这些年的检验好像确实如此。

物业管理是成本投入高、成效不显著、员工工资低、但是对管理水平和职业素养要求又异常高的行业。

高端服务在国内还是初级阶段，潜意识里就不是服务人的民族，只有香港被殖民过，才有像样点的高端物管。

物业维护不够，这就导致深圳的老物业在走下坡路，顶级豪宅只能一直换最新的。9年以后江湖上还有你的传说，然而你早已不是大众关注的焦点。

当然，准确的说老豪宅的没落是建筑折旧、经济中心转移和设计理念落后三个方面因素叠加的结果，只不过个人感觉，深圳未来不太可能再进行大规模的中心区转移，那么悦府的地段价值算是巩固下来。加上十几块钱一平的管理费，算是矮子里面拔将军吧，住宅小区的物业维护，预期最好的也就只有悦府了。

插句题外话，只有整体提升大众对艺术的欣赏水平，才能减少电影烂片的投资，类似的只有大众对高端服务的需求提升，才能培育出新的高端物业市场。这些一时也急不来，等中国再富个几十年，富三代接管家族财富，上流社会萌芽初启，自然会有大变化。

言归正传，悦府即便有这些不足，仍然作为深圳标杆豪宅的存在，那么它的奢华感是如何营造出来的呢？接下来我尝试用一个比较另类的思路来解释一下。

一空间的浪费

顶级豪宅不太可能出现传统的200多平弄个7房出来的设计了，那样搞得像白领群租房一样，但也不能像新锦安公馆一样把89平户型按比例放大到250平似的，每个空间傻大傻大，功能单一不知道能怎么利用。

优秀的大户型设计应该是保证核心空间（客厅、主卧、厨房）适当的宽松阔绰，然后把其它面积合理的划分为功能间（客房、卫生间、雪茄室、包包收藏室等等）。

拿悦府1栋364平米的E户型做例子，虽然悦府没有赠送面积，超高层建筑的实用率也有限，但是无论从景观优势、私密性、尊贵感还是实用性，我认为这个户型还是尽力做到三代同堂下现代豪宅该有的样子。

悦府总共可以售卖的有四个户型，AE户型363㎡、BF户型263㎡、C户型249㎡、D户型325㎡，两栋四个单元。其中2栋的一个单元是公租房。（申请条件是正厅级以上）

1栋C户型249㎡

行人单行道

悦府四个户型也只有C户型设计的很小气，入户门口的走廊狭窄。

F户型其实跟B户型结构一样，主卧和客厅朝东，两个次卧朝西，无阳台。赠送面积多，实用率较高。双套房。通风一般。虽然实现了，完全动静分离，不过餐厅的位置设计的有点差，每次回卧室或者客厅，都要环绕餐桌转半圈。悦府高低区的景观相差很大，即便价格也有差距上千万的，好房源依然很抢手。

D户型算是和深圳传统户型类似，位于小区的西端头，南北通透，客厅配置超大的落地窗。

二服务的过剩

悦府停车场做成阳光车库，B1层其实就是地面。市面上很多楼盘宣传双大堂设计（停车场和花园都留有大堂空间），实际上没有人愿意待在满是汽车尾气的负一楼，只有悦府这种设计，自然通风和采光的感觉相当好。

进入大堂，公共区域分割了若干个功能区域，包括一个6平米的小茶室，这个茶室配备茶具和茶叶是给业主免费使用。

起初我每次看到都会心里疑惑，既然都约到家楼下了，谁会在大堂接待客人而不是回家？

直到有次我在深圳湾1号大堂等人，在大堂看到一位业主和他的朋友“窝”在一角签合同，看我在那他们还很警惕的瞄着我，签好以后业主自行刷卡上楼了，这个时候我就想起悦府的公共茶室。

对于认识但不够熟悉的人，家里仍处于私密的状态，小茶室对于业主之间偶遇的交流、对于业主简单接待陌生的客户都很便利。这其实就是一种服务过剩，当然我们平时有另外一个说法，称之为贴心服务，对您无微不至的关照。

悦府还有免费的健身房、游泳池、图书角等等，这些老实说除了小孩子，成年人一年都用不到几次的配套，还要专门配管家去清洁维护。哪怕一年一次的需求，只要你想到我就能马上响应，这就是奢华感的重要组成。

三超出预期的感受

1 作为业主或者准业主，你可能知道：

悦府所在的项目是深圳最牛的综合体

楼下即是汇集全球高品牌的万象城，春茧体育馆，人才公园，深圳湾15公里滨海长廊，深圳湾文化广场也在规划建设中。在享受商业配套的同时也能享受深圳湾的生态、文体资源。华润悦府物业以智能化互联网为平台，畅享物业资讯便捷，提供更及时、更周到的社区服务，华润深圳湾业主尊享华润资源，包括商业万象城、春茧、华润旗下酒店、华润银行理财服务、华润五丰行有机蔬果直供等，让生活更加丰富。

2 悦府的精装修真的不错：

深圳湾1号主要描绘的是西方纸醉金迷的奢侈生活，设计风格，用材用料，处处刺激着你的视觉感官，奢华而不庸俗。

虽然我现在更喜欢的是深圳湾1号的装修，但是我主观的认为两个项目的精装水平可以说不分伯仲，并且远远抛离深圳其他小区。

3 山海湖与高端商业共同组成的风景深圳一绝，白天黑夜都有美景在目。

永无遮挡一线海景，出门十分钟即可到达十五公里滨海长廊，东侧望去是郁郁葱葱的沙河高尔夫景观；如同维多利亚港一样繁华的深圳湾城市夜景。项目邻深圳两大建筑春笋和春茧，无论是白天还是夜晚都有好的观景。

4 业主圈子高端

虽然以我的了解，买的起高端小区的人，大多都不在乎小区住的人有多牛，反倒是买不起的人会说上两句跟谁谁做邻居好厉害。

不过据说悦府的业主们是很友善活跃的一群人，经常会组织聚会，在里面除了有企业家大佬还能遇到市长、国家级院士等等，圈子足够高端是毋庸置疑的。

5 作为你的访客，以上4点他们可能都不知道。当他们参观你家的时候，不管室外的风景还是室内的装修细节都能引来啧啧称叹，这是多么愉悦的时刻。

说一下我认识的悦府业主

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假如你是个知名开发商的太子爷，觉得自己家物业不够档次；假如你女儿嫁了个有钱人，作为对等，买一套做嫁妆；假如你是南山上市公司董事长，在科技园附近要买一套住所；假如你是传统企业的企业主，刚好开盘的时候楼市大热，想买一套投资；假如你买了南二外学位房觉得居住体验不行，觉得悦府的接送距离可以接受；假如你是外地来的小老板，想在深圳买套房证明下实力；

如果一定要描绘出业主的大致画像，那就是年轻、有钱、想要深圳最好的房子，这说的就是你吗？

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