青岛土拍最新消息（青岛第三次土拍的三个非关键词）

12月15日，历时三天的青岛第三次集中土拍落幕。

这个时间点，全国22城第三轮集中供地已经“棋近终局”，广州、深圳、杭州、苏州、上海、重庆、成都等14个城市都已经完成供地，整体而言，溢价率降低、出让条件优化、竞拍门槛下调是本轮土拍的特点。不过，即便土地出让规则有所松绑，房企拿地的热情仍然明显减弱，低温运行、底价成交是普遍现象。在资金环境持续偏紧、楼市下行压力较大的情况下，底价成交与国企兜底成为主流。

青岛的情况也差不多。

本轮集中供地青岛共推出45宗地块，总土地面积131.4万平方米，起拍总价151.48亿元。其中，涉宅用地40宗，出让面积123.21万平方米，占总出让面积的93.77%。

最终，第三轮土拍成交42宗地块流拍三宗，收金133.3亿元，整体溢价率0.7%，低温运行。

此前，5月中旬启动的青岛首轮土拍挂牌63宗地块，最终成交61宗地块收金135亿元，整体溢价率2%；9月初的二轮供地推出87宗地块，成交76宗地块收金278.6亿元，整体溢价率0.46%。

本轮土拍的诸多情况，各路专业媒体早已详陈细解，在此不再赘述，仅从翘脚围观的角度，聊一聊三个非关键词：流拍、溢价、缩量。

流拍各有因

三宗流拍地块分别为即墨环秀地块、城阳亚洲杯旁地块和高新区唯一地块。

在12月13日下午进行的首日土拍中，即墨南大门国际商贸城千亩商住地再次流拍。该地块属于商住综合用地，占地面积58790㎡，容积率2.9，计容建面170491㎡，楼板价2462元/㎡，总价41975万元，还须配建租赁型人才住房15344.2平方米。业内人士认为，有关部门承诺的配套小学等诸多承诺落空，是流拍的原因。另有说法认为，配建的人才公寓是金茂内定，金茂不出手别的房企不便参与。

12月14日下午，本轮土拍高新区仅有的一宗地块遭到流拍。该地块位于新悦路以东，海月路以西地块，是规划教育用地南侧（清华附中）住宅用地，占地面积约15万平方米，容积率2.0，规划建筑面积约30万平方米，起拍楼面地价4000元/平方米，起拍总价10.83亿元。

综合算下来，地价10.83亿外加支付学校建设资金3.25亿，拿地总成本14.15亿，折合成本超过5200元/㎡。

关于这个成本价，业内的意见是：大家都不傻。

12月14日上午，城阳亚洲杯旁地块有人报名、无人出价遭流拍。该地块位于城阳区城阳街道靖城路西、礼阳路北，为商住地，占地面积38098㎡，规划建面80816㎡（住宅建面61277㎡，商业3539㎡，旅馆用地16000㎡）；此外划拨建设租赁型人才住房6808.6㎡，不少于170套；容积率2.3，楼板价5059元/㎡，总价4.09亿元。

卓易数据显示，其中23830.1㎡的租赁型人才住房采取提取资金的形式，共计1.2亿作为保障专项资金，拿地成本为1.2亿 4.09亿，折合成本约6551元/㎡。

但是若只将流拍原因归咎于成本，显然有些牵强。

本轮供地，城阳区公认的两宗优质地块，一块被和达竞得，另一块就是流拍的这块地。

作为近年来表现优异的本土房企，和达集团在产品打造方面颇有独到之处，在精质善工的产品力理念下，打造的和达智慧生态城、和达海映山、和达和园等多个高品质项目，拥有良好的客户口碑基础。和达集团2021年在销售端和土地端表现优异，销售额长期稳居青岛前三。本次和达竞得的中诚路地块位于城阳区核心位置，是传统高端居住区，享有城阳区实验小学优质学区。1.5的低容积率也与对面的博观一品相似，具备高端产品的地块属性。

能与和达地块并肩而享优质之名，可见亚洲杯地块实力不俗。

此前的控规调整公示也提到，以亚洲杯足球赛事为契机，进一步强化区域公共中心职能，增加商业商务设施，布局足球产业空间；加速推进老旧工业园区改造，实现产业升级，提升亚洲杯场馆周边城市整体形象。

地靓盘正未来可期却依然流拍，令人颇感意外。只能说，随着楼市下行，房企的谨慎已经到了小心翼翼的地步，诗和远方不能覆盖眼前的苟且。

溢价总相似

本轮土拍依旧以底价成交为主，42宗成交地块中仅有一宗地溢价成交，是市北区海泊河33号地块C区地块，由远洋集团联合青岛市北建投集团以12.05亿元的价格成功竞得，交单价高达每平方米1.54万元，溢价率8.59%。

溢价率相对较高的原因，在于历史包袱：在上世纪九十年代的海泊河改造过程中，相关权益单位的争议一直未能妥善解决，导致十余年来难以“净地”。

在“勾地”模式为主流的青岛土地市场，土地附着的各种争议反而打开了溢价的空间：因为有包袱所以难以勾地，干脆放出来大家凭本事抢吧。

溢价都是抢出来的。

第一轮青岛土拍中，溢价率65%的开平路地块成为地王，其背后的法律诉争同样绵延多年，激烈非凡。

饭要抢着吃才香，竞争最刺激味蕾，但是在青岛的“勾地”文化中，没有一块身家清白的地块能逃脱指腹为婚的宿命，每一个瓜熟蒂落时刻，都有园丁熬红的眼睛在忽闪。

勾地不是贬义词，虽然听起来有点粗俗，但其实是个技术活，因为其内涵包括互利共赢的智慧、市场法则的平衡以及资源与诉求的动态对接。简单说，勾地是一道等价平衡题，是利用自身的资源价值（比如配套、产业模式、前期投入）来换取更低的地价，你的资源值钱，才能拿到低价地。

勾地与招拍挂和收并购并不对立，而是很重要的一个补充。

最后想说的是，不论此前争议如何，进入土拍流程则意味着遗留问题已经阶段性解决，争议量化为出让金的分配，对此后的开发与销售没有影响。

缩量待来年

2021年青岛市区宅地成交建面为1515万平方米，土地面积684公顷，较2020年全年下降了29%，成交规模大幅缩减。按照2021年度青岛市区住宅用地计划供应806公顷来看，青岛市区今年宅地供地完成率为85%，缺口也不小。

楼市进入调整通道是不争的事实，在调控未见明显松动的情况下，房企们拿地欲望下降也是正常反应。再加上资金面紧缩，流动性不足，不少房企甚至亏本销售以求回笼现金，想拿地也没钱。

除了楼市不振，青岛土拍缩量的另一个原因，还是信心不足。

细究起来，暴雷的诸多房企对青岛土拍市场的影响并不大，因为一直以来的中坚力量和主力军，是国企和本土房企。

2020年青岛房企销售排名中，前15名都没有爆雷房企的身影。

国企不用说，厚重稳笃不差钱。而青岛本土房企一直以来也是行事稳健，基本没有被高周转蛊惑的，不存在过度金融化问题。在如今的楼市严冬中，以海信、君一、鑫江、青特、和达、天一仁和等为代表的青岛本土房企，日子依然过得不疾不徐，有条不紊。

真正影响这些中坚力量拿地的，还是楼市下行伴生的观望情绪。

缸里有存粮，心中并不慌，买涨不买跌，持币望春秋，是他们应对市场彷徨的认知，也是土拍缩量的主观原因。

虽然松绑的风声已起，第三次土拍的规则也频现暖意，但是很显然，信心的充电依然不足，带不起房企中坚们的一腔情怀。

可以想见的是，明年乃至后续数年，信心始终是横陈在楼市面前的一个硕大问号。

问号不拉直，市场难澎湃。

文/楼外楼

编辑：董楠

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