合肥最具投资价值空间的板块（合肥7大滞涨）

从去年底开始，一系列自上而下的政策端的变化正在给予楼市不断回暖的信心，可以预见我们将迎来一个久违的楼市小阳春！为此，第一楼市新媒体新春特别策划“春蜂行动”——《春回楼市，置业正当时》，带你聚焦楼市前沿动态，掌握最全买房信息，为您的置业计划全权把脉！

买房，看准板块很重要！

买对潜力板块，享受房价上涨红利；买错滞涨板块，房价不涨不说，还极难出手。

今天，就来盘一下合肥潜力板块、滞涨板块都有哪些。

一、合肥7大滞涨板块曝光

5年房价不涨反跌

先来说一说“滞涨”板块。

新站七里塘

新站、瑶海交界出的的七里塘板块，工厂、产业包围且发展成熟，已经不具备了投资前景。

板块内二手房，经历了2016年-2017年的普涨之后，几乎都保持不变甚至下跌的状态。

如京商商贸城，在链家很多挂牌3000元/㎡、4000元/㎡多的房源，都无人问津。

我翻了一下本站当年对这个公寓的资讯记录，有温州炒房客一口气全款买了54套，当时新房售价6500元/㎡，面积约40-90㎡不等。

全按40平小面积算，54套公寓总价也得1400万。然而现在，全亏损了！

还有最典型的两个小区，长虹世纪荣廷和隆昊昊天园，曾经全款也要靠抢的两大万元神盘，如今二手房的表现却不尽如人意。

通过链家网数据我们可以看到，长虹世纪荣廷二手房多在1.1-1.3万/㎡。

考虑收益的话，这样的涨幅空间，已经是在亏本了。

还有另外一个神盘隆昊昊天园，新房销售时均价10078元/㎡。捂盘惜售，多次开盘要求全款，但仍然不缺买房人。

但现在，链家数据显示，格大多都在1.2万上下，看似涨价，但是这些成交房源多是精装，假设是全款购入，这个房子出售还是不赚的。

当然世事无绝对，个别小区如禹洲中央城、高速中央公园等环境、物业不错的小区，二手房也能卖到2万/㎡，只不过并不能带动整个板块的房价。

对于新站置业的购房者，笔者有几点建议：

01、七里塘板块仅禹洲中央城、高速中央公园等限有的几个小区，还具备升值空间，品牌、物业、地铁、商业配套等都还不错，可以选择。

02、新站作为刚需洼地，地铁沿线且品牌不错的楼盘，还是可以考虑的，很多130万总价可以买个大三房；

03、任何一个新区的发展都会饱受质疑，放平心态、给予周期，相信未来会很不错。

高新南岗

说起高新的热门板块，人人都知道蜀西湖、北雁湖，以及科大附中高新中学落位的天乐社区。

但若谈到房价难涨的板块，很多人可能比较陌生。

比如南岗片区，无六中高新中学的学区房，配套资源相对一般的小区，很多成交价并不高。

通过链家网数据可以看到，南岗花园、惠民新村等小区，价格多在1.3万-1.6万之间。

现在的挂牌价，很多也只在1.3万上下。

我们不可否认，当初这些小区新房销售价，可能不过几千/平，对于业主而言，不论怎么都是赚的。

但是在高新市场一片火热的前提下，强势小区都卖到了2.5万 ，而这片区域房价仅停留在1.3万上下。

其中差别，还是很大的...

所以，前段时间我大学室友要买航空新城，我制止了他，最后选择了海亮九玺。

虽说居住面积小了很多，但未来置换肯定要更顺利。

瑶海龙岗板块

瑶海的龙岗板块，适合手上资金不足又想在合肥置业的人，但维度不适合投资。

据安居客数据显示，板块内的大多二手房都在1.1-1.3万/㎡区间，像牡丹园1万/㎡、琥珀名城1.2万/㎡、花溪龙庭1.2万/㎡、恒大城1.3万/㎡等。

而从发展前景来看，龙岗板块依托于东部新中心的建设，但东部新中心的蜕变还需要很长时间。最近东部新中心的规划发展设计曝光，可以看到整个片区的建设、改造都是一项巨大的工程，没有个5年、10年及更长时间是完不成的。

如果想赌一赌东部新中心的发展前景，长期持有倒是可以一试，说不定就是下一个天鹅湖呢。

瑶海火车站

近年来，瑶海和平小学 38中学区房表现非常强势，很多小区都卖到了2万 、3万 ，品质很好的保利熙悦府，更是高达近4万/㎡。

但无优质学区房的老旧小区，可就没这个涨幅了。目前瑶海大多数无优质学区二手房，房价处于止步不前的状态。

比如瑶海火车站附近，大多数小区都处在下跌状态，整体大环境比较差的前提下，这类二手房升值几乎没有可能。

一方面，大多数小区都是小品牌开发商开发，物业管理差，加上房龄较老，基本失去了投资价值；

另一方面，没有好学区。即使一些小区挂上了38中学区，但基本是分校，实力一般，即使房龄相对年轻的次新房，也没有表现出学区房应有的坚挺。

所以，即使在楼市火热时期，即使是38中本部学区房，对房价的拉升也疲软无力。

庐阳老城、工业园板块

2万 买入庐阳老城区且没有顶尖学区的，大多都亏损了。

比如18-19年的和顺叶语溪，从2.2万的备案价，曾经有特价房降到1.4万左右，巨亏80万 。

无优质学区加持，再加上板块潜力有限，只能导致房产的不断贬值。

再看二手房，比如中环路内板块地处庐阳老城中心，发展成熟。但同时也意味着板块发展前景已经不大，没有学区等硬核配套的支撑，大多数小区价格只能卖到2万以下，个别房龄较老的小区仅卖1.2万、1.3万左右，甚至不到1万/平。

像翡丽城、金域蓝湾、南国花园几个小区，虽然成交量相对较大，但房价却基本在跌，充分体现了劣质板块资产不保值不抗跌的特征。

还有庐阳北一带，是老庐阳工业板块，聚集了不少工厂，这对于板块整体的发展，有一定限制性。

相较于四里河片区，环境资源、配套资源均有所不足。

房价方面，新房房价多站上了在2.2万 ，到了二手房市场，收益性并不高。

所以整体来看，置业庐阳，我的建议是：

1、新房选择品牌或者小区不错的小区，如国贸景成，虽价格达到2.3万-2.5万，但潜力依旧很高；

2、选择板块很重要，围绕四里河一带去买，基本不会亏损；

3、二手房除非是有优质学区，否则谨慎考虑。

包河老城区

包河的老破小，要是没有学区的加持，根本没有购买的价值，也不会有什么房价上升空间。

就比如说，卫岗一带，也是无优质学区的加持，低价小区也很多。

非学区房的老破小房龄老，部分已经超过20年，居住环境不是很理想，买它只能自住，后期还要考虑转手卖不出去的问题。

二、合肥最具潜力7大新城曝光

未来5年，领涨全市！

合肥遍地起新城，哪个才是最有潜力的？

5年后，运河新城、骆岗、空港等新城崛起！

1

骆岗

最新航拍发现，骆岗公园庐州大道段下穿道路已经基本建成，柏油路面已经铺好，具备行车条件。

现场工人们正在紧锣密鼓的工作中，看样子上半年有望实现通车！

据此前消息，今年骆岗中央公园将建成园博园，推进科创CBD、锦绣湖、合肥冰雪中心等，打造具有世界影响力的城市公园。

图/来源于微博@合肥高楼迷

1、市政路桥项目

青海路、纵一路、乌鲁木齐路、西宁路、银川路、延安路、兰州路、科创CBD地下空间利用、繁华大道南休闲广场

2、公益性项目

安徽音乐厅（暂定名）

位于青海路以东，花园大道以北地块内，包含主体建筑、内部装修、专业设备、室外工程等。

合肥冰雪中心（暂定名）

青海路以东、大连路以北，包含主体建筑、内部装修、室外工程等。

滨湖图书馆（暂定名）

青海路以东、大连路以南，包含主体建筑、内部装修、室外工程等。

3、商业配套项目

酒店、公寓综合体位于科创CBD片区内，建设内容为酒店人才公园、配套商业等。

并且，华润置地也与合肥滨湖科学城管理委员会签约，将建设万象天地等项目！

2023年，骆岗就将举办大型园博会，成为面向全球新舞台的合肥新地标、安徽新中心！

01

园博园场馆高清大图

园博园10馆10园，

各自相对独立也互相交融。

02

规划总人口3.5万人

按照规划来看骆岗公园总人口规划为3.58万人，整体用地面积9.4万平凡公里。

范围内规划有3座文化设施、1座医疗设施，4所幼儿园、1所小学、1所初中、一所九年一贯制学校。

未来建设成这样！

03

骆岗生态公园智慧园区

总投资5000万，有望在2023年12月建成。

园内园博园、锦绣湖（总面积约6.11平方公里）的智慧园区项目，建设内容包括：1个中心：智慧园区运营中心（含监控中心、展示中心和云计算数据中心） 智慧园区运营平台（含园区大脑及安防、生态、运维、运营等智慧应用）

图/来源微博@合肥高楼迷

04

5条地铁贯通

生态公园片区内有5条地铁，

1号线、5号线南段已经通车，

8号线、11号线、S1号线在建设的路上。

未来出行简直不要太太太方便！

2

运河新城

以前这里是备受关注的西部新城，现在这里是潜力无限的运河新城、合肥未来科技城。

关于这里的蓝图，大而远，写于纸上却又落在实处！

01

合肥未来科技城

合肥未来科技城

规划面积约64平方公里，

这里将是具有

国际先进标准与优美空间形象的城市新中心

科技创新功能集聚和多元合作交流的

高质量发展示范区。

02

小庙规划摩天天际线

沿着水系打造滨水城区，

沿湖两岸各大建筑星罗棋布，

貌似有体育馆之类的公共设施。

超高层地标也不少，

均位列两岸，形成摩天天际线。

再结合之前的中标方案来看，

貌似又是一个天鹅湖。

图/来源于微博@南七猪八戒

商业综合体、文化会展中心、

市级医院、文化博物馆、

景观塔、露天剧场等都有规划。

03

两条地铁经过

国际运河新城的规划中提到，

小庙规划地铁2号线西延线、6号线西延，

去高新、包河、瑶海、庐阳都不再遥远。

04

18所学校、28幼儿园

运河新城核心区域将建设28所幼儿园，

10所小学，5所初中、1所高中、

1所九年一贯制学校、1所国际学校等。

3

庐江

庐江如今是在合肥份量越来越重了，合庐产业新城的规划，也让庐江发展越来越好。

01

庐江通用机场

据安徽省交通运输厅获悉，

一批交通建设项目取得新进展，

庐江通用机场即将正式运营！

来源：摄图网

庐江通用机场位于

庐江县郭河现代农业示范区内，

占地65亩，总投资约7000万元。

02

58万平方米拆迁

合庐产业新城庐江台创园片区

征地面积22340亩，

拆迁总户数约4133户，

拆迁总面积约58.78万平方米，

总人口14152人。

03

合庐轻轨

根据《庐江铁路交通规划示意图》中，

合庐轨道交通在庐江或将设置13个站点：

同大站→新渡站→石头站→罗埠站→外环路站

→内环北路站→文昌西路站→庐江西站→黄山路站

→内环东路站→白湖站→龙桥站→泥河站

04

合肥第二座大学城

庐江媒体公众号近日发文，

庐江将积极支持

安徽大学未来学院、安徽农业大学新校区、

新华学院新区的建设，

打造合肥第二个大学城！

05

庐江撤县申报

庐江官方回复：随着经济、社会的发展，

城镇化水平越来越高，

“撤县设市”是大势所趋。

庐江县申报“撤县设市”

始于自上个世纪90年代，

目前在申报中。

06

合肥都市圈副中心

庐江县空间规划中提到，

现阶段的发展目标是

经济繁荣的合肥都市圈中的副中心城区。

4

东部新中心

东部新中心是合肥未来5大重点发展片区之一，未来发展可以期待！

01

总投资11亿建交通大动脉

合肥市发改委正式批复了

龙岗路（桃花潭路-南淝河路）道路

及综合管廊工程。

该项工程北起桃花潭路，

南至南淝河路，全长约2510米，

规划为城市主干路，规划红线宽60米。

02

东部新中心规划范围

本次规划范围包括两个层次：

——概念性规划范围：东二环、淮卓路、龙岗路、长江东大街、大众路、裕溪路、绕城高速、仙源路、上海路、南淝河路所围合形成区域，规划总面积约34.1平方公里；

——城市设计范围：广德路东侧、裕溪路南侧、钟油坊路西侧，规划总面积约9.4平方公里。

03

东部CBD建设蓝图

合肥东部新中心概念规划暨核心区

城市设计首次曝光，

未来东部CBD建设蓝图出来了！

来梳理下重点：

超高层地标：1栋超300米地标、超200米超高层、以及150米超高层星罗棋布，屹立在南淝河两岸

东部新中心的中心区：选址于龙岗路两侧，1.2平方公里

交通：6条地铁、1条有轨电车、南淝河旅游巴士线、水上观光巴士码头等。

规划建筑：城市庆典广场、青年大剧院、浮岛公园、小型音乐广场、度假酒店、滨水酒吧街、名人广场、特色美食广场、青年欢乐谷、湿地百草园、钢雕主题公园、清故居文化风情街等。

04

华东活力港湾

利用滨水景观，整合粉丝经济、演艺经济、电竞娱乐经济、会展活动经济，打造华东地区青年集聚的活力港湾。

沿湖打造活力港湾、商业中心、青年中心、休闲中心、创意中心、片区商业中心、城市庆典广场、青年大剧院、文艺中心、生态公园、浮岛公园、码头公园等。

05

6条轨道通过

规划区内共有6条轨道线路，

车站22座，

其中轨道6、10、11、12号线穿越核心区。

核心区形成

“两纵两横四站”的“井字形”布局，

线网密店1.58km/km2，

与东京、巴黎核心区轨网指标相当。

5

空港

合肥只有一个空港，重要且不可替代。未来的空港，将是繁华新城！

01

与清华附中合作办学

近日，合肥海恒集团发文《合肥经开区：创新举措、助力“双招双引”》，其中，提到了一则关键信息：

为满足长鑫、蔚来等区内重点企业外籍员工子女的入学需求，合肥经开区与清华附中合作，将规划建设一所“中国根基、国际品质”的外籍人员子女学校，目前已达成合作协议，选址合肥新桥科创示范区，计划2023年9月开学。

02

安徽全力打造空港

支持合肥、淮南、六安

联合打造合肥空港经济示范区，

加快构建一小时通勤体系、一体化产业体系、

一卡通服务体系，

在交通出行等方面率先实现“同城待遇”。

03

打造合肥新的城市副中心

合肥高楼迷微博爆出

2019年-2050年空港最新规划

空港将成合肥新的城市副中心！

04

以后是170万人的大城市

空港新城现状人口约23万人。

到2030年，规划人口将达28万人。

到2050年，规划人口约170万人。

未来空港新城将以

“碧波绿岛，江淮智脑”为核心理念，

打造以智造为主体的中德合作产业园区、

亲水休闲体验区，

打造服务齐全并接轨国际的商住社区。

05

S1号线、云轨都要来

空港未来四通八达，

且呈现空中到地下立体交通网络。

还将有4条快速公交线、S1地铁线、合六轻轨、

高速公路、机场至高刘云轨等连通四方。

6

大科学装置集中区

大科学装置集中区不同于其他新城，这里将是合肥的科研重地！

01

458米高塔

根据之前消息，

三十岗还将启动的

大气环境立体探测实验研究设施项目，

其中包括建设458米高塔--

大气立体观测塔！

02

占地6820亩

大科学装置集中区，

作为合肥综合性国家科学中心核心内容，

经过严格筛选，

最终选址三十岗乡三国城路以北柴冲地块，

共占地6820亩。

整个集中区由三个部分组成，

分别为：☟☟

1.大科学装置拓展区，占地272万平方米，约4090亩；

2.大科学装置集中区新园区，占地142万平方米，约2130亩；

3.聚变堆主机关键系统综合研究设施，占地40万平方米，约600亩。

7

滨湖卓越城

滨湖向东大发展！卓越城最新规划曝光！涉及住宅、学校、公园、金融、中科大、合工大等众多科研所等。

一个科技与文化融合发展的创新之城正在崛起！

来源：合肥高楼迷

据微博博主合肥高楼迷爆料，滨湖卓越城规划有所变动。

从曝光的图可以看到现在多了住宅、中小学、国际学校、生态公园等，除此合杭梦想小镇、工大智能研究院、金融小镇二期、文化园二期等配套还是相当的显目。

此前，卓越城的定位是：

这是合肥乃至全省金融、科技、生态、文化的卓越之地，要坚持高标准规划建设！

空间布局“一轴八区”：

文华园、卓越中心、休闲旅游度假区、全球创新中心、都市乡村旅游区、明日圩客小镇、水云蔚居、徽街雨巷，区域功能明确。

其中：

文华园：以创意文化为主导产业的创意文化产业园区，其开发地块容量约229万平方米，平均容积率为1.8；

卓越中心：以产业研发、营销推广、合作展示。花园商务为主导功能，建设容量约206万平方米，平均容积率为1.5；

休闲旅游度假区：以高端商务、创意孵化、智慧配套为主导功能，建设容量约30万平方米，平均容积率为1.0；

全球创新中心：以高端商务、酒店为主导功能，建筑容量20万平方米，平均容积率1.0；

都市乡村旅游区：以乡村旅游、自然景观为特色的乡村旅游度假区；

明日圩客小镇：以高端居住为主导功能，建设容量为200万平方米，平均容积率为1.2；

徽街雨巷：以金融小镇为特色的金融产业区，建设容量40万平方米，平均容积率0.8；

出于绿色环保考虑，卓越城的开发强度从南到北形成建筑高度降低、绿地空间增加、生态标准提高的程度的态势。

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