上海前滩的楼盘为何受欢迎 东外滩VS前滩南到底该怎么选

浦东区前滩南和杨浦区东外滩都是今年热门的置业板块，两个板块都在滨江板块，地段的稀缺性不言而喻。

东外滩是上海旧改的重点区域，近些年随着城市更新地推进，板块内进行了大规模地拆迁，重焕生机，吸引了美团和B站等互联网龙头企业进驻，也因此受到了越来越多的购房者关注，频出红盘。

前滩南因为与顶流“前滩”就一路之隔，一出生就自带光环。这里曾经是一片破败，经过长时间的腾笼换鸟，现在是一张白纸，发展前景让人期待。

两个板块的相似度并不高，风采各异，但两个板块的新房总价重合度较高，难免会让购房者纠结：东外滩和前滩南，到底选哪一个比较好？

东外滩篇

东外滩就是我们常说的“杨浦滨江“，这里曾经是工业区，老厂房、烟囱、棚户区、八九十年代的老公房随处可见，所以哪怕它是一个滨江的好地段，也有不受人待见的时候。

好在这些年这块滨江地带越来越受重视。在上海2035规划中，东外滩被赋予了最高定位——中央活动区CAZ，与外滩、陆家嘴、徐汇滨江、前滩等地的规划能级并无二致。未来随着上海城市化进程的加快，东外滩将与外滩、北外滩、徐汇滨江融为一体，重塑一条具有强烈上海特征的滨江风景线。

东外滩滨江

东外滩的地段优势不仅是滨江，它距离市中心人民广场仅约8公里，距离陆家嘴仅约7公里，与北外滩之间就隔一条大连路，可以直接受到北外滩发展的外溢辐射。

在产业发展上，东外滩是上海唯一国家双创示范基地重要承载区，依托区域内高校资源，结合老厂房转型，包括大连路总部研发聚集区、长阳创谷、互联宝地等相关基地孕育而生，板块内已经于集了西门子、李尔集团等10余家世界500强企业落户，百度创新中心、B站、美团等国内知名创新企业也纷纷进驻于此，高端人才进驻也将带动区域房地产的发展。

现在越来越多的人把置业目光投向东外滩，除了是因为这里有发展潜力以外，也是被东外滩成熟的生活氛围所吸引。

东外滩的交通、商业、教育、医疗等各项设施都相当完善，生活便捷。

交通上，东外滩路网发达。地铁4号线、12号线及18号线等3条地铁途径东外滩地区，大连路隧道、江浦路隧道、军工路隧道、翔殷路隧道、杨浦大桥等5条跨江大桥及过江隧道无缝对接浦东。

东外滩的教育资源还是大多数板块拍马难及的。板块内的学校完全覆盖了从幼儿园到大学各学龄阶段层次的上学需求，其中不乏像齐齐哈尔路第一小学、民办阳浦小学及市东中学等优质教育资源。

同时板块内还拥有杨浦红房子医院和杨浦区中心医院等上海知名医疗机构。

东外滩在配套上较弱势的是商业，缺乏高能级的商业体。但现有的如百联滨江购物中心、宝地广场、渔人码头等商业，基本可以满足日常生活所需。而且近年来杨浦商业办公地块出让多集中于东外滩板块，未来平凉路沿线和滨江沿线等大型综合体完工后，东外滩的商业将得到极大提升。

渔人码头

在住宅方面，从土地规划中可以看出东外滩可开发的商务办公用地不多，住宅用地占比较大。

在东外滩置业，短时间内不用担心新房会断供。就算某一天新房供应见底了，东外滩也不缺品质二手房，现代星洲城、宝地东花园、首创天阅滨江，翡丽甲第、东外滩壹号等都是东外滩品质较高的二手房小区。

价格方面，东外滩二手房成交均价近五年保持着稳定上升的趋势，这也表明了东外滩近几年确实取得了不错的发展。

数据来自一房一万

目前东外滩有保利珑誉、城投悦尚海和保利越秀·和樾天汇等3个新房项目即将认购。

保利珑誉，12号线爱国路站约300米，主推建面约99~179㎡3-4房，总价约1000万起。

城投悦尚海，主推约81-115㎡2-3房小户型，主力总价800万-900万即可上车内中环。

保利越秀·和樾天汇，位于内环内，地段更优越，首期将推建面约99m²和103m² 三房，总价约1138万-1185万。

前滩南篇

前滩南位于前滩商务区南部，可以视为前滩的自然延伸。

前滩南紧邻上海中环线，南部紧邻闵行浦江，北侧紧邻前滩、西面隔江与徐汇区相望、东面为浦东腹地，地理位置十分优越。

前滩南与东外滩一样，都处在黄浦滨江核心段。不一样的是，前滩南是一片全新待开发的空地，在黄浦江核心段再找不出第二片全新空地，这是它最大的优势。

在此基础上，前滩南还叠加浦东金色中环带的辐射红利，当黄浦江核心段最后一块待开发宝地遇上金色中环带，未来发展将具有很大的空间。

规划上，前滩南原本的规划是将其定位为一个生态片区。但因为开发成本过高，调整了规划，缩小绿地规模，增加商办、住宅用地，将其变为一个可与前滩相匹配的高端居住板块。

产业上，就目前的规划来看，前滩南是没有产业发展规划的。但这里背靠前滩，没有产业也不打紧，只要前滩发展得好，前滩南抱大腿也可以吃饱。

看得出，在规划和产业上，东外滩是优于前滩南的。但前滩南是全新开发，发展潜力更大。

从居住条件来说，当下的前滩南没法跟东外滩比，这里的大多数配套都尚未落地，不如东外滩宜居。

像交通，前滩南现在只有一条轨交8号线，19号线还在建，26号线还在规划中。

商业上，前滩南在相当长一段时间内，要依靠前滩的商业配套，它自身的商业需要时间建成。不过，这是值得等待的，前滩南的纯商业用地面积达11.16万方，总建面约29万方，再加上其他商住综合体项目，它的商业总体量将超过前滩晶耀 前滩太古里！

教育上，目前只知道前滩南规划了6块教育用地，涵盖从幼儿园到初中的一站式教育，主要集中在东区。未来会引入什么学校尚不明确，所以如果非常在意教育的话，更建议选择东外滩。

当然，这种不尚便利的生活只是暂时的，给前滩南3~5年时间，相信应该会有明显的改善。

说到住宅，前滩南就一个特征：新！成片的新！这是绝大多数板块比不了的。

前滩南的房子也很纯粹，就只有商品房和动迁房。

前滩南的动迁房房龄都很新，房龄不超过5年，二手房售价约在8万/㎡左右，租金约在1万/月左右。

目前前滩南已知的新盘和地块，只有3个，既中企云萃森林，绿城地块和华润地块。

中企云萃森林是前滩南的首发新房，是凌兆新村TOD综合体项目，均价10.5万/㎡，产品是建面约90-145㎡2-3房，明年加推第二批房源。

绿城地块，小道消息名为绿城溪涧云庐，容积率1.1，设计方案已经公示：

大概率是的洋房和合院产品，2F-5F，根据三林滨江西片区的控规，大概率是海派建筑，此前爆料的概念方案，可供大家参考（具体以开发商公示为准）：

华润地块，则包含商业地块 住宅地块，将打造具有海派文化特色的洋房建筑街区，初步方案为打造约90-230m²的洋房、平层以及叠墅，都是4-9层的设计。

总结

总体来说，前滩南和东外滩之间的选择，就是选未来或者当下。

从规划定位来说，东外滩比前滩南更高。但因为前滩南靠近前滩、黄浦江、金色中环带，它能享受到多重重磅规划的红利辐射，在无形中就消弭了两个板块之间的规划差距。

因为前滩南是一片全新开发的区域，它的发展上限比东外滩高。但也正因如此，前滩南目前的配套并不健全，一段时间内的宜居性比不上发展成熟的东外滩。

所以，看重未来发展潜力，就选前滩南。反之，则选东外滩。

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