拆迁安置房跟商品房区别（拆迁安置房价格比正常商品房低20）

目前市场上有很多拆迁安置房，拆迁安置房最大的吸引力就是价格比较低，正常情况下，拆迁安置房要比附近的商品房低20%~50%之间。

也正因为价格比较低廉，所以对很多刚需人群吸引力还是比较大的。

尽管如此，仍然有很多人不建议大家购买拆迁安置房，为什么呢？

针对这个问题，我结合自身在信贷行业所接触到的一些情况，以及我身边所接触到一些真实情况来给大家说一下其中的缘由。

其实过去一年多时间，我经常收到一些房产中介给我推荐一些拆迁安置房的消息，比如某个城中村准备拆迁了，一些中介就开始大量推荐一些回迁房的房源。

从这些中介推荐的信息来看，价格明显要比周边低很多，比如深圳龙岗某些小区正常价格已经达到4.5万块钱以上，但是中介所推荐的这些房源价格就只有3万左右，这个价格对刚需人群是非常有吸引力的。

但是对这种回迁房，如果大家有一定的经济能力，我是不建议大家随便买。

我在信贷行业工作过很长一段时间，有很多客户来借款的时候都是用房子来抵押，各种房子都有。

最常见的就是商品房，包括住宅，别墅，另外包括商铺、拆迁安置房，回迁房，经济适用房，房改房各种类型都有。

这里面不同房子能够抵押的成数是不一样的，抵押成数最高的是普通的商品房，而类似别墅、拆迁安置房，经济适用房，房改房抵押成数相对比较低，大多都是在5成左右。

而且并不是所有的拆迁安置房以及经济适用房都能抵押，现在很多地方对拆迁安置房和经济适用房都有严格的限制，很多地方都要求满5年才能正常上市交易，也才能正常办理抵押手续。

所以拆迁安置房虽然价格低，但事实并没有大家想象的那么美好，这里面至少有几点因素值得大家去认真考虑。

第一、居住环境

拆迁安置房也分为两种类型，一种是因为道路或者其他公共设施用地而产生的拆迁安置房，这些拆迁安置房土地一般是通过划拨，并不像商品房那样属于出让。

像这种拆迁安置房本身的居住环境不太好，这种环境问题主要体现在几个方面。

1、容积率比较高。

拆迁安置房主要目的就是为了安置被拆迁的居民，所以在建设的过程当中尽可能多安置一些人，因此容积率一般比较高，楼与楼之间的间隔相对比较小。

正因为容积率比较高，所以在采光、通风等方面其实并不是太好。

2、房子质量问题。

拆迁安置房在建设的过程当中监管可能没有商品房那么严格，所以建筑质量可能没有商品房那么高，比如有些拆迁置房就出现楼板比较薄，墙比较薄，隔音效果比较差等一些问题。

3、环境问题。

很多拆迁安置房都属于人多地少的一种状态，绿化面积比较少。

更关键的是拆迁安置房什么人都有，人员混杂，一般小区内相对会比较混乱，半夜吵闹都不要觉得大惊小怪。

4、物业管理问题。

从很多网友反映的实际情况来看，拆迁安置房也都有一个共同的问题，那就是物业管理问题，比如有些拆迁安置房雇佣的都是五六十岁的大爷做保安，而且偌大一个小区只有三四个保洁阿姨。

也正因为物业资源比较少，所以小区的卫生环境一般都不太理想，比如楼道长时间没人打扫，垃圾到处乱扔，垃圾堆放的地方苍蝇乱飞等等。

当然至于是什么样的环境也要具体问题具体分析。

我们前面所提到的这些拆迁安置房，一般主要是针对那些土地属于划拨性质的拆迁安置房。

但在现实当中，有很多城中村改造的回迁房还是相对比较好的，比如深圳有很多地方的回迁房，不仅户型大，而且房子质量、环境等各方面跟正常的商品房并没有多大区别。

第二、潜在的风险比较多。

拆迁安置房因为价格比较便宜，对刚需人群来说能够买一个住的地方，其实已经很不错了，我相信大多人都不会太在乎环境的问题，相比价格来说环境还是可以承受的。

拆迁安置房真正让人感到担忧的地方其实是所存在的一些风险。

大家不要看房产中介把拆迁安置房吹得神乎其神，其实他们只把拆迁安置房的好处写出来，对于潜在的风险很多中介都只字不提。

事实上拆迁安置房也是存在很多风险的，这些风险点主要体现在几个方面。

1、不能办理按揭贷款购房压力大。

拆迁安置房是大家跟拆迁户以及开发商签署的一些买卖协议，只有回迁证等一些书面合同，并没有房产证，所以并不能正常办理抵押贷款。

这意味着大家购买回迁房只能全额付钱，如果大家全款不够，房产中介有可能鼓励大家去申请一些贷款。

但是大家要弄清楚，这些贷款并不是按揭贷款而是普通的消费贷款或者经营贷款，甚至跟小额贷款公司借的贷款，这些贷款本身的利息是比较高的，而且期限一般比较短，正常情况下不会超过10年时间，甚至有的不会超过5年时间，对应的每个月要还的金额是比较大的。

2、需要很长时间才能拿到房产证。

拆迁安置房之所以非常便宜，并不是业主房多人傻，而是因为拆迁安置房前期很难把房产证办下来。

如果拆迁安置房跟正常的商品房一样，可以很顺利拿到房产证，那这些拆迁户根本没有必要大幅降价售卖，完全可以在拿到房产证之后当做正常的商品房卖出去获取更多的钱。

就是因为房产证不容易办下来，所以他们才以很低的价格售卖出去。

从实际情况来看，很多拆迁安置房想要把房产证办下来，都需要5~10年时间，至于更长时间。

至于多久能拿到房产证，关键要看开发商的态度，如果开发商一直不给拆迁户办理房产证，那你也没辙。

尤其是对那些不好卖的楼盘，开发商前期肯定不会给拆迁户办理房产证，因为一旦办理房产证，拆迁户会对开发商形成竞争，甚至有些拆迁户会以很低的价格售卖房子，这并不利于开发商房子的销售。

因此在开发商自己的商品房没有售完之前，很多开发商都不会给拆迁户办理房产证，而是拖拖拉拉等到所有的楼盘都售卖完了，才会给在拆迁安置房办理房产证，这一等就需要等很长时间。

如果长时间拿不到房产证，就意味着房产证上所配套的一些资源大家就没法享受到，比如小孩不能享受房子应该带有的学位，不能落户等等。

3、拆迁户可能会反悔。

现在拆迁安置房买卖只是一种协议，并没有正规的购房手续，也没有在房产部门有备案，更多的都是拆迁户跟购房者以及开发商三者之间签署的相关合同。

对这种购房协议，如果房价没有上涨，大家都没有什么事情。

但如果买方长期拿不到房产证，而房价又出现快速上涨，那就有可能出现拆迁户反悔的情况。

比如在签署购房协议的时候，小区的房价只有2万块钱每平米，但是几年过后购房者房产证还没拿下来拿下，而这个小区的房价已经上涨到5万块钱了。

但随着时间的推移，开发商随时会给这些拆迁安置房办理房产证，这时候有些拆迁户就会反悔，单方面撕毁协议，对这种违约有时候大家还真拿他没办法。

因为从某种程度上来说，拆迁安置房的交易本身就是违规的，比如最近一年时间，深圳就出台了不少政策，严禁回迁房私自交易。

如果遇到这种政策变化，那购房者的利益就没法得到保障，要是拆迁户动真格，顶多是打把当初购房的款项以及潜在的利息退还给购房者，但是购房者最终却拿不到房。

由此可见，拆迁安置房买卖潜在的风险还是比较大的。

所以到底要不要购买拆迁安置房，大家一定要三思而后行，千万不要因为便宜而吃了大亏。

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