如果房产投资的话要注意什么（房子仍将是最正确的投资）

巴菲特曾说，“一生能积累多少财富，不是取决于你能赚多少钱，而是取决于你如何投资，钱找人胜过人找钱。”

不得不承认，房地产确实是一项高回报投资。

从历史回报来看，在过去20年的中国，房地产年收益最少有3.58%，最高有10.78%。

以上海为例，据中原地产的统计数据，从2009年10月到2021年9月，上海二手房房价涨幅达到3.17倍，年均复合增长率为10.09%；而同期上证综指的涨幅只有1.2倍，年均复合增长率为1.57%。

虽然房地产风向已变，2020年的十四五规划再现“房住不炒”，意味着中国对房地产的调控将从周期性调控步入常态化调控。从房产投资上看，靠炒房暴富的时代已经过去。

但请分清一点，房住不炒，不等于不要买房。

创意配图：集中供地 地产调控 楼市调控 首付贷 楼市新政 房企 房地产税 住房价格 基建 基础建设

自住房还是得买；而且，买对城市、买对位置，买对户型，资产依然可以实现保值增值，实现“钱找人”的目标。

买房首选，非此处莫属

买房选错地，好比炒股选到垃圾股，投资变“扶贫”。

有人咬咬牙关，在一线城市北上广深买房；有人退而求次在南京杭州苏州等新一线买房；也有人保持佛系，跑回老家三四线、18县小县城，甚至不惜跑鹤岗、乳山等低房价区域抄底买房。

那么，哪些城市才是我们买房的理想落脚点？换言之，哪些城市的房子抗通胀能力才比较强？毕竟没人愿意在房价不涨、甚至下跌的地方买房。

先理清楚一个问题，为什么房子能扛通胀，而白菜不能？

因为房子一旦盖好，它的成本就固定了。在未来，其它新建的房屋会因为土地、人力、建材等成本上涨，房价自然会提高。而老房子的价格，也会随着物料的上涨而水涨船高。

另外，房子买下来后，房子本身不会变，但房子以外的东西，都可能发生变化。比如，周边通了地铁、盖了新学校、普通医院变成三甲医院、马路扩宽了等等，周边环境变好了，房屋价格会涨得更好。

这才是“房产抗通胀”的真相。

也就是说，我们得在发展空间大、有前景的城市买房。在这些城市，伴随着经济的发展，基础设置如地铁、学校、医院等，会越来越多、越来越好，从而带动房价上升。

房地产市场投资。房子的钱和税

哪些城市才具备这些条件？

一线或者二线省会城市、以及城市群。

随着城市化进程，产业发展越来越集中在一线城市，和城市群的副中心，新兴产业扎堆，轨道交通经过的土地资源就变得更值钱。

另外，城市的发展，强者恒强。大城市要资源有资源、要人才有人才，未来的资源还会继续向大城市倾斜。

国家发改委发展规划司发布的《中国城市综合发展指标2018》里提到：

排名前30位城市的GDP全国占比达到42.5%，主板上市企业数量全国占比高达69.7%。

制造业辐射力方面，排名前30位的城市，货物出口全国占比高达74.9%；高等教育辐射力，前30位城市的211和985大学数量，全国占比高达92.8%……

最新的《中国城市科技创新发展报告2020》也提到，在289个样本城市中，北京、深圳、上海的科技创新力位列前三。

另外，报告还对14个规模较大的城市群科技创新发展水平进行评估，长三角、珠三角、京津冀三大城市群处于第一梯队，大幅领先于其他城市群。

正因为各种资源，从人才到产业、资金等等，高度向大城市集中，所以你会看到，即便在房价盘整时期，经济好、人口多的地方，房价依然坚挺，比如一线城市北上广深和东莞、佛山、重庆、武汉等。

总的来说，条件允许的话，最好到一二线城市买；能在城市群里买，就不选其它城市。退而求其次，在核心城市周围的三四线城市，比如上海周边的卫星城，也还是有上涨空间的。但在非核心城市周围的的三四线城市，不能享受核心城市的外溢效应，上涨速度很慢、空间也很小。

城市群一般有一个特大城市为中心，在他周围分布着一些卫星城市。这些城市会建立共同的协同机制，来实现区域内的协同发展和资源的优化配置。

在我国主要的城市群有大湾区、长三角、京津冀、成渝、长江中游城市群。

城市人口净流入，不可忽视的指标

如果你想去别的城市买房，又拿不准这座城市有没有发展空间，可以看看城市人口净流入这个指标。

人口净流入，很好理解，一座城市，每年都有人离开，也会有人从别的地方，陆续来到这座城市，进来的人数 减去 离开的人数，数字是正的，就是人口净流入。

在网上搜索这个城市的统计公报，就能查到城市人口流动的数据。

人口持续净流入的城市一般都不错，人都愿意涌入这个地方，这里经济、产业等都比较完备。有人，才能给城市带来经济增长的活力，我们没见过哪个城市因为人口太多而被压垮，反而有城市会因为大量人口流失而衰落。

所以，人口持续净流入的城市，是我们买房的理想落脚点。

根据各省统计公报发布的人口数据，2021年人口净流入前五名的省份是浙江、广东、湖北、江苏和福建。

往细说，人口流入地区，主要集中在大城市和周边地区，包括广深佛珠、沪宁杭苏常、武汉、西安、合肥等地。

湖北常年不出彩，增量突然前进至全国第三，值得说道，不过增量完全来源于武汉惊人的120万，全国第一。

从增量上看，武汉一地持平了浙江 广东两省增量的总和。

人口净流出的地区数量较多，多达16个省份，流失最多的分别是河南、黑龙江和云南三地，黑龙江是东三省之一，常年人口外流。

三地的共同影响因素是2021年都遭受严重的疫情打击，河南更是承受了暴雨袭击，对人口去留影响明显，但是省会郑州还是增加了12.2万的常住人口，省内人口流动也趋向于中心城市。

从人口净流入这个指标，进一步剖析黑龙江的鹤岗，鹤岗是完美低价区，目前均价大概在2000-4000块一平，如果是个单身汉买套小的，10万块以内就能解决。

如果再往郊区去一些，还有更便宜的，也就是鹤岗打出名头的“2万块买套房”。

然而，就是这么一个诸多人理想中完美的低房价圣地，它的房地产却已经死了，连着一脚踏进去的，还有它的经济......

2020年，全市社会消费品零售总额同比下跌5.2%，财政收入同比下跌10.3%，失业率3.3%，十年人口流失16.7万。

可以说，根本没人去，而慕名前往的，也压根留不下来。因为没什么工作机会，成了鹤岗留不住人的“天然屏障”。

所以，拿不准要不要在某座城市买房、不知道它未来有没有升值空间时，可以重点看看这座城市历年人口净流入数据。

叶大美陷入了沉思，她琢磨着，我老家小县城，虽然没什么产业，人口也一直呈现出净流出状态，但好在通了高铁，房价未来升值空间是不是还挺大的？

漫画：买房总被“坑” 房产中介行业“信用塌方”

叶大美的想法，也是很多人买房的一贯想法，不管城市经济如何，通高铁=房价暴涨。

可通高铁了，房价一定会涨吗？看看美国的经验。

1956年，美国通过了《美国州际高速公路法》，然后建成了发达的全美州际高速公路网络，极大地降低了物流成本。

上世纪70年代，美国五大湖区老工业基地开始衰败，产能过剩，又面临产业升级压力。

产业转移和人口转移时机出现，方向就是美国自然资源丰富，空间广阔的西部和南部地区。

结果就是，美国产业大转移，五大湖地区衰败，房价停滞...

有高铁确实会方便很多，从这个城市到那个城市，时间大幅缩短。相应的，城市空间距离也大幅缩短。

但高铁只是降低了大家出行和迁移的成本而已，一个城市未来能不能起飞，不能只看通不通高铁，关键还是要看城市自身的禀赋资源。

你想，如果一个城市没啥产业基础，营商环境又差，高铁一通，只会加速衰落，因为往外跑更加方便了。

所以，即使小县城通了高铁，也不意味着房价会大涨，别轻易因为通高铁，就去经济落后、人口净流出的小地方买房、囤房。

押注小产权房？万万不可取！

城市选得对，买错房子，照样血亏。

2021年以来，深圳楼市调控得厉害，很多人盯上了小产权房。据媒体报道，当时深圳一些小产权房，单价飚到五、六万一平。

小产权房房价大涨，难道丑小鸭要变成白天鹅了？

单价五六万的小产权房，这可以说是天价了。

因为一般来说，小产权房因为不用缴纳土地出让金等费用，成本低，价格可能只有同类商品房的三分之一。

深圳小产权房整体价格并不高，一套70平米的小产权房，总价也就80万出头，算下来1万多一平。

而且，小产权房不限购、也不占用买房名额，对不了解真相的刚需群众来说，这可不就是天上掉下来的馅饼嘛，必须整两套啊。

说不定将来小产权房能转正，价格暴涨，转手卖出去，不得血赚一波~

理想很美好，现实很骨感。以目前政策来看，小产权房转正机会不大。

小产权房至今无法转正的根本原因，就出现在这个“小”字上面。

大产权房是由国家房管部门颁发产权证的，比如40年产权、50年产权、70年产权。咱们说的普通商品房，都是大产权房。

小产权房则是在农村集体土地上建的房子，产权属于集体，产权证是乡政府给发的。这种房子可没有国家发的土地使用证，也没有预售许可证，购房合同也不会在国土局备案，它的产权证不是真正合法有效的产权形式，没有法律效应，得不到法律的保护。

这会带来什么后果？

商业配图：小产权房

第一，小产权房没有房产证。

小产权房占用的是集体建设用地，而农村集体土地相当于一本整体的房产证。

比如说，在这块集体土地上建了50套房，这50套房是共用一本整体房产证。也就是说，每个屋主没有单独的房产证，当然不能自由买卖。

你非要买，也行，但房管部门不会给你办过户，也不会发房产证。你买了这个房子，它不是你的财产，你只有使用权，只能住里边而已。

王五手上有一套小产权房，想卖，但买家一问，你没产权，就没有办法落户，光有个房子，别说小孩上学有问题，就自己是不是房屋的主人，都说不清楚。

房子只能烂在王五手里，没人敢接盘。

第二，小产权房无法贷款买房，也无法抵押贷款。

小产权房，连个国家承认的产权证都没有，如果还要贷款买房，第一步就被刷下去了。

你要么就全款买，要么就去借利率比较高的短期贷款来分期。深圳目前的一些小产权房就是这样，可以选择全款交付，也可以先给5成首付，剩下的就申请消费贷。

全款的话，有这钱直接买个小点的商品房它就不香吗？至于消费贷，不仅利率高，国家也不允许这么干。

想拿手上的小产权房抵押贷款，结果也是一样的。

因为银行抵押贷款，它们是怎么规定的呢？原话就是，我行接受产权明晰、变现能力较强的商品住房和商业住房作为抵押物。

第三，小产权房有一房多卖的风险。

小产权房转手非常困难，猫腻也很多。因为没有产权证，无法完成过户手续，房主完全可以把房子卖给你之后，又卖给别人，背地里搞一房二卖。

叶大美要卖小产权房，她和王五签了买卖协议，协议签订后，两人如约履行了协议，但是由于是小产权房，所在的土地是集体土地，所以，房屋一直没能办理过户手续。

也就是说，现在房子到底是谁的，你都搞不清楚。尤其是叶大美，他完全可以耍赖。

这合同本身就不受法律保护，碰上这种倒霉事，你还拿他没办法。

第四，小产权房即使被拆迁了，拆迁赔偿也难以拿到手。

因为没有有效产权，小产权房想要拿到拆迁赔偿非常困难。

农村土地上的小产权房，在拆迁时，卖方也许可以获得少数赔偿，但由于购房合同不成立，所以产权并没有变更，导致买家直接凉了，没有赔偿。

叶大美和王五交易5年后，村里拆迁了，这房子刚好在拆迁范围内，这会儿叶大美就翻脸了，告上法庭说，合同无效。那王五能答应？但你没办法，因为法律规定就是这个样子，所以这事最后也没个所以然。

如果是违章建筑，就更谈不上赔偿问题了。

哪个中介推荐你去买小产权房，建议直接拉黑！

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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