奥特莱斯的商铺怎么样（你不知道的地产商业秘密）

提到奥特莱斯，对于很多80后、90后来说并不陌生，早期的奥特莱斯“时髦新鲜”，很多人都有一起去奥特莱斯买名牌、球鞋的经历，似乎没有一个奥特莱斯的小镇都是不完美的。然而几年后，奥特莱斯却成为了“又土又旧”的代名词，甚至有不少品牌不愿进驻奥特莱斯，一时间许多城市都出现了奥特莱斯经营不善的消息。

确切地说，其销售的大部分不是奢侈品；而其地理位置之所以偏远也不完全是为节省成本，奥特莱斯背后的进货渠道法则使这种业态必须选址在郊区；而在奥特莱斯内，其实也有大量的新款甚至独家产品，就看消费者“识不识货”。奥特莱斯内都是奢侈品牌吗？说起BURBERRY、PRADA、范思哲、施华洛世奇等品牌，大家首先想到的是奢侈品，这类品牌价格高，为能买到低价正品，于是很多消费者到奥特莱斯买折扣品。久而久之，奥特莱斯被人们认为是购买折扣奢侈品之地，但这是个极大的误区，其实奥特莱斯内80%以上品牌都是中高端甚至大众化品牌。真正意义上的奢侈品品牌几乎不会进入奥特莱斯。

可以说，奥特莱斯的招商与购物中心如出一辙，也是先招主力店，再招辅助商业，以品牌而言，分为奢侈、高端、轻奢侈和快时尚品牌。

开发奥特莱斯项目的上海中发商业管理集团执行董事、总裁丁浩洲告诉第一财经日报。

“轻奢侈和快时尚品牌较好区分，但奢侈品牌和高端品牌常被混淆。在业界，判断奢侈品牌的标准是几乎从不打折、从不做平行贸易，即货源不会供应给自身体系外的渠道，真正的奢侈品是限量甚至定制的，有些款你几乎不会在商店内看到，因为这些都是VIP客户事先就预订的限量版，所以能够在奥特莱斯内出现的商品尤其是大折扣幅度商品基本都不是真正意义上的奢侈品，而是高端商品。”

记者采访数位经营管理过奥特莱斯的业内人士后了解到，业内公认的真正意义上的奢侈品品牌只有LV、爱马仕、香奈儿和BV等极少数，而BURBERRY、PRADA、杰尼亚、范思哲等都被认为是高端品牌。“LV、爱马仕等奢侈品品牌的经营理念是以高价限量为主，有些款可能仅有数件，有些定制款根本在店内寻不到。而高端品牌、轻奢侈品牌和快时尚品牌的理念是一样的，即以量为主，基本不会限量生产。比如一款约5000元的PRADA皮夹，你几乎能在所有PRADA店内甚至奥特莱斯内看到，而就因为这个价格常会被认为是奢侈品，但实际上只是高端品牌。”

据了解，奥特莱斯购物广场项目总投资10 亿元，项目共分为两期建设，其中，一期建筑面积约为9万平方米，二期建筑面积约为9.2万平方米。项目将建设成为拥有原汁原味美国小镇式购物体验的商业综合体，致力于打造淮海经济区最大规模的纯美式奥特莱斯。

“按照进度推算，一期项目将在今年7月份完成竣工验收，8月份开始试营业。届时，商铺开业率将超过9成。”据该项目有关负责人介绍，一期项目正式营业时间预计在今年的10月份，力争赶在国庆节正式营业。

为保身价，LV、爱马仕、香奈儿几乎从不进奥特莱斯，基本都以正价店形式存在。

奥特莱斯有新品吗？奥特莱斯通常被人认为只能买到旧款，因为能打折的商品似乎大多是过季品。“其实奥特莱斯内会有很多新品，且照样是折扣价格销售。”曾为北京燕莎奥特莱斯Ⅱ期、沈阳尚柏奥特莱斯等项目做过运营的RET睿意德商业服务部董事杜斌告诉记者，奥特莱斯的模式分为买手直接采购、品牌店和尾货处理三大类型，也就是说，甩卖过季旧款尾货仅是奥特莱斯的功能之一，另外两种模式中能经常看到新货。买手就能为奥特莱斯引入新品。常赴欧洲采购货品的买手徐先生透露，其采购的商品中有不少都是在中国市场鲜少见到的新款，这些款甚至不会被引入中国市场，但其通过自身在海外的生意伙伴关系及向storehouse（仓库店）大量低价甚至类似团购式进货，经常能低成本买到新款或特别款，让其将货品引入中国市场后，在奥特莱斯内以折扣价销售这些新款和特别款。

而品牌店模式中也会有不少新款甚至独家款。不少品牌为覆盖更多客户群，于是会创立诸多细分子品牌，这其中会有几个子品牌系列是专供奥特莱斯渠道销售的，这些被称为“奥特莱斯品牌”的商品本身就是新货，且只能在奥特莱斯内买到，无法在正价店内买到的独家产品。

比如COACH、IT等都有专供奥特莱斯的商品，这些商品也打着同样的COACH品牌，但奥特莱斯款的LOGO会与正价店LOGO有所区别。奥特莱斯款的货品质量和设计也非常不错，只是有时其质材会选用二层牛皮而非正价店货品的头层牛皮，或以帆布、尼龙等作为奥特莱斯款的质材。以PRADA为例，正价店的PRADA女包大多不低于1万元，但记者在一家奥特莱斯内看到一款PRADA女包仅3000多元，其就选用尼龙布等混合材料制作，而非真皮。有的奥特莱斯内也会有些超大尺码、设计离奇且从未听说过的品牌，这就是传说中的“杂牌”。有业者透露，“杂牌”并非奥特莱斯独家商品，而可能是贴了自创品牌的外贸尾单货。

奥特莱斯业态2002年正式进入中国，而在最初的十年间，奥特莱斯业态可谓举步维艰，从2002年至2010年期间，中国开业的奥特莱斯数量屈指可数，市场规模也难与当时如日中天的百货业态及高速发展的购物中心相提并论，在当时奥特莱斯仅仅作为品牌零售商消化库存的渠道而存在。

直到2016年，奥特莱斯开始进入黄金发展期，根据奥莱领秀官方数据整理，2016年全国奥特莱斯新开业项目30家，2017年新开业项目29家，迎来井喷，并形成了以百联、砂之船、首创、杉杉以及RDM为代表的连锁化奥特莱斯品牌。从2018年开始，新增项目逐年递减，到2021年新开业项目已减少到了14家。

从城市发展角度，各个城市也需要一座“奥特莱斯”。近些年，连云港坚持向东发展，尤其是猴嘴，先后迎来了自贸区、医院、学校等利好消息。奥特莱斯来了以后，它会成为一个活力点，也是一个区域标签。更重要的是，它还释放着一个信号：城市资源的落脚点，终于要往这一带来了。

奥特莱斯，是城市商业的期待，也是大众的期待，让城市向东走向“大团圆”。

眼下，奥特莱斯即将动工。期待它慢慢开出花，最终结出果实。