买深圳光明区还是广州番禺区（深圳客离场东莞）

作者：子非鱼

最近后台有不少粉丝咨询我临深城市能否买房一事，本篇文章，专门分析一下临深三城，东莞、中山与惠州。

中山本不临深，但凭借着一条深中通道，直接连通深圳的核心区，比惠州还临深。当然，深中通道还得2024年通车。

这三座城市现在是否能买？本号的观点是，还不急。临深三城，都是在深圳光环之下，尤其是惠州和中山。深圳楼市当下都仍在调整之中，临深三城又岂能好得了。

01 | 关于东莞

东莞由于拥有强大的产业、经济和人口能力，尽管离得最近，楼市对深圳的依赖性反倒要比前两座城市要弱一些。

作为常驻深圳的自媒体人，对于三座城市都比较熟悉，今年去东莞去得最勤，大概有20次了。

三座临深城市，在上一轮牛市期间，都被爆炒过。尤其是东莞。

东莞的实力和区位，注定了它躲不开炒作。

产业与经济方面，东莞是一个工业重镇，其工业实力位居全国前十五，同时是GDP过万亿的城市。从90年代以来，一直都是明星地级市，光环始终没有黯淡过。

人口方面，东莞是国家统计局官宣的14个特大城市之一，且是最有希望晋级超大城市的城市之一。

去年国家统计局披露的数据显示，东莞市常住人口1047万，城区人口956万，妥妥的特大城市，而且距离超大城市，城区人口只差44万。

来源：国家统计局

区位优势方面，东莞身处广深两大一线城市之间，这一点在全国独一份。而且是广深港黄金轴绕不开的一座城市。

这样一座要经济有经济，要产业有产业，要人口有人口，要区位有区位的城市，很难让人不爱。

于是乎，在上一轮牛市中，各路热钱纷纷涌入东莞，尤其是深圳人，深圳的中介，相当一批都是在给东莞卖楼。

炒作之下，东莞房价一路狂飙，2020年更是领涨全国，

其主城街道的东城、南城均价突破了4万/元平米，靠近深圳和珠江的长安镇均价也登上了4万。4万均价并不是东莞房价的天花板，东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖，松山湖的价格一度冲破了7万元。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

可以说泡沫太大了。东莞有实力有潜力不假，但房价远远超出了其实力和潜力能够支撑的范畴。

于是，在今年宏观环境下，东莞房价一路下行。

东莞房价天花板的松山湖，当年的网红盘，二手网红盘，大多数楼盘单价都已回归到5万，甚至有楼盘3字头就能拿下，降幅普遍在20%上下。

然而，就算跌了这么多，相比于之前的涨幅，还是太小了，目前的房价仍远远超出了市场的购买力。

往后大概率还是会继续调整。12月份的东莞，二手房挂牌价仍在持续下降中。以主城街道之一的南城来说，很多挂牌价都低于参考价。

02 | 关于中山

中山是三个临深城市中，房价调整最早的城市。

贝壳研究院发布的2020年城市房价跌幅榜，中山就位居全国第10位。

中山区位优势不错，位居珠江西岸，对面就是深圳的宝安中心区。在上一轮牛市期间，各路炒家被深中通道这个噱头吸引到了中山，深圳中介很多都开启了包车接送到中山看房的业务。

资本炒作之下，中山的翠亨新区尤其是马鞍岛，房价一路上扬，冲破了3万元单价。

然而，这种势头在2019年戛然而止。因为中山的经济扭头转向了。

中山过度依赖房地产，在调控之后，房地产不景气，影响了经济发展。再加上最近一些年国际贸易局势改变，导致中山经济从2018年就开始失速。

数据：中山统计局

今年，在整体宏观环境下，深圳客纷纷从中山撤退。要知道2020年中山的新房销量中，深圳客占到了35%，而如今只有10%左右。

由于从2019年就开始调整，今年中山的房价调整幅度并不是特别大，但阴跌的趋势从未改变。

对于中山来说，本号认为，针对深中通道的炒作太过，已经大幅透支了中山房价的未来，未来即便不会大调整，但想要继续上涨，可能性不大了。中山需要经历较长的时间来发展经济与人口，消化泡沫。

03 | 关于惠州

买过惠州的人都有相同的感叹，是个坑。

惠州是临深城市中，对深圳客最依赖的城市，一半的房子卖给了深圳人。当然，主要集中在惠阳、惠城与大亚湾。

但是，惠州的库存太大了。无论新房狭义库存还是广义库存，都位居全国前列。

天量的库存让惠州始终涨不动，而且一遇到调控就会下跌。去年上半年惠州有一波躁动，然后紧接着银川、徐州、金华、泉州、惠州这几个躁动的城市就被住建部约谈了。

之后惠州立刻收紧了限购：住房三年限售，大亚湾和惠阳限购一套，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。

限购升级之下，惠州楼市立刻转向。成交量和房价齐跌。到了今年，在整体调整的环境中，惠州更是一片惨淡。

这让很多投资惠州的人叫苦不迭。

最关键的是，寄希望于深圳地铁14号线延伸到惠州的人，在深圳公布的“地铁五期规划”中未被提及，消息一出，让惠州楼市更是遭遇了大利空。

由于库存超大，去化周期超长，惠州楼市未来很难有大的起色。特别是深圳楼市尚在调整当中，极度依赖深圳的惠州，又怎能蹦跶起来。

最近市场有传言，深圳二手房单日成交破500套，新房成交破700套，房地产回温速度加快，但这一消息立刻被诸多权威媒体打脸。

深圳住建局公布的数据显示，截至12月14日，深圳12月上半月二手房的过户量为1026套。可供参考的是，过去的11月深圳二手房成交2168套，很明显，12月的数据并没有大幅回暖，成交量环比虽有上涨，但仍在底部。

证券日报更是发文提醒，警惕市场各种虚假传言。

当下深圳楼市正在遭遇多空对弈。

有的开发商撤销了折扣，甚至涨价，但都只是在试探，并不是需求和热钱推动的，当他们发现市场不买账的时候，还是会乖乖回调。

但更多仍是在以价换量，打折依旧。比如最新最新拿证的龙华新盘富基云珑府备案价6.4万，折后价4.9万元，直接将龙华房价拉回到了五年前。

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