增城区楼市价格走势(大降的增城敢买吗)

增城区楼市价格走势(大降的增城敢买吗)(1)

作者|局姐

来源|地产知识局(ID:dichanzhishiju)

最近,局姐正式复工踩盘了。

这段时间,我们会重点关注广佛两市,小伙伴们如果有什么想要了解的片区,可以在评论区给局姐留言。

踩盘的第一站,是最近大热的区域:广州增城。

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增城最近的热度颇高,一方面源于新盘超多,以及不限购,对没有购房资格,又想投资的小伙伴们有着强烈吸引;另一方面,来源于各种新盘你追我赶的大幅度降价。

上个星期,相信不少小伙伴都被这张海报刷过屏。

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位于增城新塘万达旁边的CBD豪宅盘招商臻园,放下面子,打出均价1.9万元起的海报。要知道,就是这个盘,年前报出的均价,是3万。

招商臻园的地块是2017年拿下的,当时的楼面价是20195元,如果真卖到1.9万,基本等于“面包卖了面粉价”。

再继续了解一下,发现增城降价的楼盘远不止招商一个。

在凤凰城旁边的碧桂园云顶,连续卖了两年,成交价都在3万元以上,曾经需要验资50万才能看房。今年一开年,打出的特价,是2.4万元。

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官洲地铁站口的品秀星图降得就更早了。

去年上半年,品秀星图的均价一度站上3万元,年中就开始暗搓搓降价到2万5左右,开年之后,对外的宣传已经低至2万以下了……

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这些降价是真的吗?争先恐后打骨折的增城,到了入手的好时机吗?

于是,这几天,局姐团队去了增城,实地踩盘,帮小伙伴们探了一遍热销的楼盘们。

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先说说几个“打骨折”的盘。

品秀星图位于新塘板块,13号线官湖地铁站旁。

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走进售楼部,人不多,顶多三五台客。销售小哥介绍说,现在在卖的是105-119的平层和复式可选,但都是三房,使用率非常的不高。

局姐问起网传低价,销售小哥矢口否认,表示最低单价都要2.4万元,至于更低的价格,只在春节期间,售楼部不敢开放的时候才有。

看来,现在网传的降价,噱头大于实质。

顺便说两句,品秀星图的卖点是地铁 学位,现场铺天盖地的街边广告,是“地铁口,华附旁”。

地铁已经投入使用了。因为有绿地阻隔,从小区出入口步行到地铁口会有一定距离。坐地铁去珠江新城需要换一次站,在地铁上的用时是56分钟。在增城而言,交通算是方便的了。

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但周边的城市界面确实有点逊……

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并且,“华附学位”这个卖点,有个非常容易被买家忽略的bug,后文解释吧。

然后,是网传“打骨折”的招商臻园。

招商臻园也在新塘板块。

紧靠着万达,隔壁还有建设中的永旺梦乐城和合生汇,吃饭买东西都比较方便。整个楼盘走新中式的风格,视觉效果上高大上不少。

一进售楼部,人山人海的。

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转去样板间,不但人挤人,而且还开着中央空调。

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吓得局姐赶紧捂住了口罩……他们都不要面(小)子(命)的么?

这边的销售小哥很有趣,问起价格,一口咬定单价都是2.4万往上,网上所说的1.9万单价,早就卖光了,就算是2.2万单价的,都已经在前几天卖掉了。

“谁叫你们不早点来!这么便宜的房子,都是要来抢的,我们前几天都是签约到12点的。”

好好好,那我们走。

刚走出几步,小哥又把我们叫住了,问首付预算和付款方式。然后,他把我们拉到一个角落,压低声音,神秘兮兮地说:

“其实呢,有些人虽然下了定金,但也有可能退的。如果真的有心要,下个定金,一有放出来的特价单位我就通知你,价格嘛,2.2万应该没问题的……”

呃……价格是有空间,但这卖相,着实是套路满满啊。

顺便说一句,招商的户型不错,116平米可以做四房,这点比品秀星图强。缺点是没地铁,传说中的16号线属于远期规划,不知道猴年马月才能开通,所谓的新塘TOD在2公里开外。基本上,出行不是打车,就是自驾。

碧桂园云顶的区位就更不怎么样了,完全没有地铁规划,好处是有成熟社区凤凰城托底,还有广州二中(应元学校)和费得斯公学,局姐就没去现场了。

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话说回来,增城的楼盘,到底可不可以买呢?

如果纯投资,局姐不是特别建议的。

首先,增城未来的兑现周期会非常长。

在晚上23点打开热力图,增城与周边区域之间,人气的差距,一目了然——在东莞市和黄埔区的夹缝中,这儿就是一片默默无闻,地广人稀的土地。

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但是,增城的一手商品住宅的供应一点也不少。

由于是距离广州最近的,不限购的区,去年,很多被5年社保挡在门外的刚需客和投资客都喜欢选择增城,增城的成交是很旺盛的。

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在今年刚刚公布的土地供应计划中,增城也是排名广州前几的。

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但!是!今年,买家的情况不一样了。

佛山放松限购,南沙放松限购,黄埔放松限购,连白云都放松限购了。

既然没有被叫停,剩下的区,多多少少,会把限购放松的接力棒给传下去。

当增城失去了不限购这个最大的优势之后,成交量还会这么火爆吗?

事实上,关心增城的小伙伴都知道,增城的降价,根本不是从今年年初开始的,而是从去年年中就已经出现了。

连一手的韭菜都被消耗殆尽了,什么时候才能出现二手市场上的接盘侠呢?

其次,如果非要比较的话,增城的各个板块里,首选新塘板块。

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从目前的发展来看,新塘板块离市中心最近,承接黄埔区外溢,是整个增城发展最完善的地方。13号线开通了,进入了珠江新城的“一小时生活圈”,新塘TOD会联结跨市的轨道交通,万达和各种大型商业也在进驻。相对来说,更适合自住客一些。

朱村板块有地铁21号线加持,虽然比起新塘来说距离稍远,但也勉勉强强,一小时多点到天河CBD。

但是,朱村的商业配套一直比较薄弱,人气也不旺。而且,现在在售的保利中海金地大国璟、华润置地润悦就在21号线旁边。那一段地铁是走地上的,华润还知道将住宅退后几百米,防止噪音干扰,保利大国璟那边,几乎就是贴上的了……

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荔城属于增城的老区,距离广州城区更远一些,生活配套比较全,但是偏低端。价格也大概是2万元不到的样子。说实话,不是本地客,还是不要考虑了。

未来,这几个区域会是什么样子呢?看看旧改图,大概能想象,城市界面变化最大的,也会是新塘板块。

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从价格来看,新塘在整个增城区来说,价格也是最高的。上面说的招商臻园、碧桂园云顶之类都曾经卖出过3万元/平的高价。现在价格回调最严重的也是这个区域,如果降到 2w ,价格算是回归了正常水平。

至于具体增城的热盘分别有什么坑,如何分辨,下一篇告诉你。

以上。

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