房地产需要知道的知识（学院来信731关于房地产）

关于房地产，需要知道的6件事：

①人口峰值已过，购房人群将变少。

14.1亿大概率是我们的人口峰值，2030年以后人口大概率降至14亿以下。预计2020-30年、2030-40年主力购房人群将分别萎缩3500万和9000万。城镇化仍能带来一部分需求，但整体空间有限。

②虽然销售顶峰已过，但仍是10万亿 的大产业。

无论从人口角度，还是从城镇化角度，地产销售的顶部已过。未来房地产的销售面积会随着人口曲线一路下行至10亿平方米/年。

万科郁亮前几天说过：即便行业需求减少，未来从18万亿萎缩近一半也是10万亿的超级大产业。未来市场规模将维持在10万亿-15万亿之间。

③短期看，当前购房收益为负，预期尚未改善。

虽然LPR连续下调，名义房贷利率变少了。但因为人们对房价的预期下行得更快，购房的真实利率仍在快速上升。

真实购房利率=名义房贷利率-70城房价同比增速。

④当前稳房价，有三难。

A：房价继续涨，泡沫风险加剧，

B：房价不涨不跌，财富效应消失，热情消退，

C：房价下跌，系统性风险。

所以，只能像炒股票一样，锁死大部分房产的流动性。然后通过小成交量 高成交价格不断推高价格极值。拖到后面，还是得面对谁先变现的问题。

⑤房价的极值与多数人无关。

决定房价的不是老百姓的平均收入，而是老百姓的头部收入。头部收入是指一个地区那个前5%、前1%，甚至前0.1%的收入。

很多人会纳闷，为什么那个xxx楼盘还在涨啊？因为决定房价的极值的是头部玩家，所以这个价格与大多数人无关，不要用你的身家去挑战别人的零花钱。

⑥剩余玩家会活得更滋润。

随着行业规模收缩，玩家会越来越少，特别是一些往死里卷的民营开发商退出了，对剩余玩家反而是好事。比如，市场规模从18万亿打6折，变为12万亿，但玩家少了一半，剩余玩家享有的“人均市场规模”反而更大了。

比如一些央企和国企，综合融资成本低于5%，只要项目利润率在6%-8%，就还是有利可图。城镇化新市民刚需 老市民改善 人均居住面积增加，支撑12万亿的市场规模问题不大。未来，房地产将和石油、煤炭一样，变成一个稳定但没啥增长的行业。

祝大家生活愉快。

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