南山蔚蓝海岸房子（楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区）

提到后海，很多人对蔚蓝海岸都不会陌生，可以说是后海唯一一个大体量社区（近5000多户），也是早期深圳关内体量比较大的滨海社区，不少人换房，在考虑社区品质和地段的时候，蔚蓝海岸都是其中的必选项之一。

共分四期开发，其中一期、二期、四期统一管理，共享泳池等内部配套，社区内绿化、水域、活动空间宽广，带便利店、小型商超，不出小区就能解决日常生活所需；三期与其它期隔了条登良路，三期花园保养的不错，带泳池看起来更新、有层次。卓越自带物业，管理很好，旁边就是2号线登良地铁口，毗邻后海总部基地、深圳湾豪宅区，10分钟左右可到海岸城商圈，15分钟可到人才公园、深圳湾公园等；地上地下车位均有，不过大社区住户多，车位还是有点紧张；幼儿园在小区里面，带北师大附小、附中学位。

蔚蓝海岸是后海一带少有的大型住家社区，地段优越，社区环境好，唯一两个明显的不足就是——楼龄有点老、学位一般，这也是为何其均价只能在11-13万左右，而隔壁观海台均价却到18万了，也正是因为如此，三期业主蠢蠢欲动的想要共享南二外海德校区的学位，今年4月份还发起了纳入南二外学区的倡议书。原本有机会借深圳湾学校学位起来的，可惜直接绕过了北师大学区（参考：深圳湾学校学区变动 ），现在小区的卖点就只有住家大社区、地段好。

如果不是太关注学位，蔚蓝海岸作为一个住家地段盘是很值得考虑的，与后海总部基地一路之隔，处于南山中心区和深圳湾中间地带，将极大的满足这一带上班人群的居住需求，不管是成交活跃度还是租金水平，表现都很可观，相比名校学位房小区和深圳湾豪宅区的房价，蔚蓝海岸炒作成分低，基本上是地段之下小区价值真实体现。

下面我们带大家一睹后海第一大社区全貌，全方位介绍每期户型分布及特点，什么样的人群适合购买等。

蔚蓝海岸一期

2001年入伙，楼栋、园林沿小区大道几乎成对称分布，1-11栋共10栋为一期（无4栋），其中3、8、11栋为2梯6户的20层塔楼，户型及其分布相同，都是2-3房；其余楼栋为10-13层的板楼，每栋又分为多个1梯2户的单元，采光通风均不错。步行5分钟左右可到地铁2号线登良站，目前均价为13万左右。

面积在49-52平左右，分布在1栋的B户型，户数非常少，很稀缺，户型方正、客厅出阳台东南向，带开放式厨房，基本都是买来投资放租的，少有放卖

2房

面积在60-72平左右，分布在5栋DE户型、3/8/11栋CD户型，户型方正实用，客厅正出阳台，都是偏南向，主次卧空间合理，厨房带生活阳台。11月下旬有套71平低楼层830万成交，目前仅一套低楼层报价960万在卖。

3房1卫面积在79-89平左右，分布在1栋ACEF、7栋ABGH、3/8/11栋ABEF户型，有两种户型格局，基本都方正、客厅出阳台，各种朝向都有，其中开门直对客餐厅的户型，一个次卧空间太窄，另一个次卧有点不方正；大门在客餐厅中间的户型很不错，所有房间空间都合理，餐厅处还带小阳台连接厨房，采光通风很好。

81平南向的10月中旬成交价在940万左右，11月初有999万成交的，10月份86平南向中层成交价在1150万左右，目前有5套在卖，报价在955-1200万左右，价差因面积、楼层而异，这种刚需型3房稍微有点紧凑，而且只有1卫。

3房2卫

面积在92-99平左右，分布在1栋D及G-L、2栋A-H、7栋C-H、9/10栋A-D户型，户型格局一样，均方正实用，客厅正出阳台，有多种朝向，厨房带生活阳台。目前有2套在卖，都放盘没多久，一套低层报价1250万，另一套中层报价1300万，12月底放盘价为1350万，近来下调了50万，价格还是有点高。

4房

4房因为面积不同也存在不同的户型格局。

119-120平左右的4房分布在5栋ABCFG户型、6栋A-G户型，有多种朝向，5栋的朝向要优于6栋，户型方正实用，客厅正出阳台朝南，客厅餐厅错开、空间很大，厨房带生活阳台，主卧面积也宽敞，不过有两个次卧空间有点不够，该户型空间利用率一般。目前2套低楼层报价1300-1500万在卖，价格和3房2卫相差不大，就该户型来说还是贵了

136平左右的4房分布在5/6栋H户型，有西南和东北向，户型格局整体和上面的4房接近，阳台面积会更大，厨房方向过去可以改个储物间出来。5、6栋还带大面积4房顶复。

一期以小高层为主，居住密度低，得房率高，然而面积使用上有点不够，位于整个地块中间，看花园和中学、住家安静，不过视野一般，由于楼龄最老，又没有什么景观，户型中规中矩，总价相对二三期会便宜更便宜。

蔚蓝海岸二期

2002年入伙，有1-28共25栋（无4、14、24栋），其中1-3、8-15栋为1梯2户的板楼，大多为南北通透，8-9栋为20层，其余为12层；5-7、16-18、27-28栋为2梯4户的20层塔楼；19-20栋为2梯4户的32层塔楼；21-26栋为2梯6户的27-30层塔楼。19-26栋中高层部分户型视野景观不错，看后海总部基地、人才公园、深圳湾景观，不过挨着后海滨路，会有部分噪音困扰，目前均价13.5万左右。

2房

面积在73-75平左右，分布在5、18、27、28栋的BC户型，均方正实用，客厅正出阳台朝南，看花园安静，厨房带生活阳台。目前2套报价1130-1200万在卖。

3房1卫

面积在86-89平左右，分布在17栋BC户型，户型方正实用、客厅正出阳台朝南，主卧空间大，最小的房间有点窄，不足在于卫生间采光要借助厨房，目前没有在卖的。

3房2卫

面积在100-139平左右，是二期主打的奢享型3房户型，1-5、16-28栋几乎都是，有多种面积段的户型格局，朝向也多样，不过也有一些3房格局很差，客厅面积特别大，但是卧室之类有点窄，而且这么大面积也没做到通透，有点遗憾；同时19/20栋挨着中学，10楼以下的视野、私密性都很差（看学校宿舍），高楼层视野景观会好点。下面我们综合视野、景观、户型来介绍部分户型。

想要安静一点的就选1/3/5栋（105-109平），16/17、27/28栋的虽然也看花园，不过户型格局一般，横厅侧出阳台（阳台在主卧），有套高层报价1350万在卖。

想要住家安静或者偏重视野景观好的，19-26栋的都能选，户型格局也不错。比如分布在21-23栋的EF户型，为109平的3房，都是偏南向、看花园安静，户型方正，客厅、主卧均带阳台，餐厅阳台采光在侧面，所有空间面积分布均匀，除了厨房采光一般外，格局整体都可以。目前有套低楼层报价1400万在卖，价格还可以，就是楼层低了点。

分布在21-23栋的BC、25/26栋的CD户型，为112平3房，都是东南向，户型方正，客厅、主卧阳台连在一起，中高层所有房间采光视野都可以挨着后海滨路的户型，在享受景观的同时也要忍受噪音。同是21-23栋的A、25/26栋的E户型，为126平3房，东南向，进门可改个储物间做3 1房，客餐厅都带明窗，通透性和采光很好，客厅侧出长阳台，连接两个卧室，中高层视野一流、可看深圳湾海景，很多人移步阳台都会觉得这个户型的景观折服，目前2套在卖，报价1650-1800万左右。

112平3房

（126平3房）

19栋D和20栋B户型不怎么推荐，125平3房，面积全放在客厅上了，3个房间空间有点窄，客厅的大气和房间的狭窄成鲜明对面，这种户型很容易给人带来落差感，19栋低楼层更不建议，由于紧挨着学校，视野直接被学校遮挡，不过这两栋的高层应该不错，视野景观好、配上大客厅大阳台，又是另一种居住体验，具体就看个人喜好了。

二期的3房中没有特别完美的户型，不足之中都带有补偿，户型格局大同小异，不同楼栋分布都有，看个人偏重哪方面的需求（户型/安静/景观/朝向），价差主要体现在楼层高低（价差可能在100-200万左右），而不是直接由面积大小决定，所以我们会发现一些120多平的和100来平的报价很接近。3房户数虽多，不过买来的都是自住，关注这里的基本上都要等房子，放卖量很少，就5、6套在卖，报价在1300-1600万左右。

4房

面积在140-178平左右，主要分布在8-15栋，位于小区中间，住家安静，6/7、16/17栋的B户型也是4房，双龙抱珠户型，偏南向、看花园安静。户型均方正，竖厅、横厅都有，部分可以改成4 1房，不过都没有做到真正的通透（前后双阳台），部分户型通透性还可以，还带跃式户型。目前只有2套在卖，报价都是1800万。

二期无论是花园设计、楼栋分布，还是户型设计，相比一期都更加成熟，户型多样、敞亮，阳台和一期相比大了不少，主打大面积改善型3房，看个人需要有安静和带景观的楼栋可以选择，居住基本都是老住户，新住户以附近写字楼人群为主，还有从南山其他片区置换来的改善人群，住家氛围很好。

蔚蓝海岸三期

位于登良路北侧，2004年入伙，社区相对较新，花园层次感强、绿化率是四期中最高的，自带幼儿园、泳池，为29-40共11栋（无34栋），小高层、高层都有，主打3、4房户型，带地面地下车位，没一二四期那么紧张，目前均价14万左右。

2房

面积在81-87平左右，分布在32栋IJ、38栋MNQR户型，户型均方正实用，客厅正出阳台，厨房带生活小阳台，32栋的西南向看花园安静，38栋的东南向看后海滨路，视野可以，不过有噪音困扰，相对来说32栋的安静，卖相会更好。目前2套报价1300万在卖。

3房1卫

面积在93-94平左右，分布在30栋KL、36栋G-L户型，户型整体方正、客厅出阳台东南向，看后海滨路，厨房带生活阳台，部分户型主卧带弧形落地窗。11月底有低楼层1280万成交，目前没有在卖。

3房2卫

面积在109-145平左右，下面我们根据不同户型格局来介绍。

109平的3房位于37/40栋的BC户型，37栋东北向、40栋西南向，户型整体方正，客厅出阳台、开间大，均看花园安静，其中10楼以上的客厅出弧形阳台，厨房带生活阳台。目前2套东北向中低层在卖，报价1600-1800万左右。

115-120平的3房分布在30栋E-J户型、32栋KL户型、36栋C-F户型、37/40栋ADE户型、38栋E-L户型，有南、东南、西南、西北四种朝向，户型方正，客厅侧出阳台，客餐厅均带明窗，采光通风不错，厨房很宽敞、带生活阳台。11月下旬南向中层有1520万成交，目前2套在卖，报价1700-1880万左右，短时间内估计都卖不掉，1700万这套是东北向高层，业主换房，在下一套房下定之前不会轻易卖出，3月份的时候报价才1480万，到现在已经上调了200万。

128-135平的3房分布在30栋A-D、32栋A-H、36栋AB、38栋A-D户型，都是偏北向、看花园安静，户型整体方正，客厅出阳台，主卧面积很大（部分户型带户型落地窗），但有点不方正，可改出个小房间做3 1房。5月下旬有低层1498万成交，目前有套楼下的户型1780万可卖（从1800万降下来的），另有3套报价1780-2100万左右在卖，1780万价格就太高了，不过基本都还有谈价空间。

还有分布在31栋的B户型，为145平3房，户型方正，客厅出阳台东向看花园，主卧和次卧分布在客厅两边，可改成4房，目前没有在卖。

4房

面积在150-158平左右，有多种户型格局。

150-152平左右的4房分布在29栋A-F户型，跃式设计，均朝北，户型整体方正、客厅出阳台，餐厅带明窗，通透性还可以，就是厨房位置有点不方正，目前没有在卖。

155-158平左右的4房分布在31栋A-C、35栋A-F、39栋ABGH户型，有南向和东向，户型方正实用、客厅正出大阳台连接书房，餐厅也带阳台，采光通风不错，厨房旁边还带储物间，所有空间都很合理，有套报价2200万在卖，业主心态高，也不怎么诚心卖，近期刚上调了200万。

160-170平左右的4房分布在35栋GH、39栋C-F户型，都是偏南向，户型格局是155-158平4房的放大版，餐厅处阳台连接旁边次卧。目前4套在卖，报价2200-22500万左右，价格偏高，都不急卖。

33栋的A-D户型是188-190平的跃式4 1房，32栋MN户型是235-238平的跃式5房，户型没什么毛病，需求群体较少，毕竟有这种户型需要的都是大买家，完全可以选择深圳湾一带的次新社区了，成交放卖都少。

蔚蓝海岸三期楼龄相对一二期较新，外立面看起来也不显老，花园更有档次，户数少、独享内部配套，折旧程度低，是卓越做的最好的一期，所以均价会比一二期高，同等户型报价也要高，相对来说我们也更建议购房者关注三期。

蔚蓝海岸四期

2004年入伙，分东、西两座小高层，2梯6户，4楼为空中花园，带底商，和一二期共享花园配套，主打刚需户型，西座挨着后海大道的户型会有噪音困扰，目前均价12万左右

面积为54平，分布在东、西座的F户型，为西北向和东北向，户型方正实用，客厅出大阳台，厨房带生活阳台。目前仅一套东座报价680万在卖，不看房650万可卖。

2房

有62-78平左右，分布在东、西座的ABE户型，有多种朝向，户型均方正、客厅带阳台（其中62平的是横厅），厨房带生活阳台。5月初68平西向低楼层有779万成交，目前3套在卖，报价860-930万左右，卖了都有一段时间了，价格也是慢慢调上来的。

3房

面积在92-94平左右，分布在东、西座的CD户型，户型方正、客厅出阳台偏南向，厨房带生活阳台。4月底有965万成交的，最近刚放盘一套报价1280万，价格虚高，业主也不急卖。

蔚蓝海岸四期只有两栋，小户型居多，非常适合从地段角度出发关注升值的刚需买来过渡，而且不少人是先买了四期小户型再置换到其他期的大户型去，和一二期在一起，住家氛围浓厚，但靠近后海大道的部分户型会有噪音影响，正南侧视野会受深圳湾公馆影响。

结语

蔚蓝海岸作为后海少有的大体量住家社区，每一期户型分布都很鲜明，一期刚需改善均能选，二三期主打奢享型改善3、4房，注重安静或者视野佳、有景观的都可以选，四期刚需户型为主。置业大社区，不管什么需求都能在这找到合适的户型。

蔚蓝海岸也凭借处于后海绝佳地段、交通等优势，又是大体量、住家氛围浓厚的社区，很受改善欢迎，一些刚需选择了蔚蓝海岸后，后期置换也会优先考虑本小区。

不过吧，很多改善需求也会对这个小区特别犹豫，原因就是开篇我们说了的，楼龄有点老、学位一般，正常改善家庭置换都是为了提升居住环境（次新小区）和考虑学位的，蔚蓝海岸着实欠缺的明显，很多老业主犹豫习惯了住在这里，不愿置换到其他地方，为了孩子上学可能会去其他名校区域买个小户型来用学位。

此前我们也有不少客户在蔚蓝海岸和城市山林两个小区之间徘徊，最后考虑升值和学位，选择了城市山林，还有那些挤破头去买华润城的，那么高密度谈何居住舒适度，可小区和房子难有完美，考虑了其中一点，可能就要牺牲其他需求，不过是看中华润品质、次新小区、地段配套、学位等，在升值面前，居住舒适度是居于次要地位的。

还有就是靠近深圳湾豪宅区，导致其大户型5房之类的PK不起来，成交不活跃。

那么，蔚蓝海岸楼龄无法改变，学校就在小区旁边，学区变化的可能性很小，除非以后有名校加身，这将让蔚蓝海岸实现翻身，有机会与南二外学区小区价值并驾齐驱，同时因为社区住家合适，甚至有机会超越周边其他小区。

小区目前的价格也是其价值的真实体现，不会像其他名校学位房或者有区域概念支撑的片区那样，价格上升在现阶段让人怀疑透支明显，蔚蓝海岸的房价还是比较合乎市场的。如果对学位需求不明显，或者可以选择去其他名校区域买个小户型专用学位，蔚蓝海岸在住家上来说还是很适合的，特别是在后海总部基地、南山中心区上班的群体。

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