南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)

提到后海,很多人对蔚蓝海岸都不会陌生,可以说是后海唯一一个大体量社区(近5000多户),也是早期深圳关内体量比较大的滨海社区,不少人换房,在考虑社区品质和地段的时候,蔚蓝海岸都是其中的必选项之一。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(1)

共分四期开发,其中一期、二期、四期统一管理,共享泳池等内部配套,社区内绿化、水域、活动空间宽广,带便利店、小型商超,不出小区就能解决日常生活所需;三期与其它期隔了条登良路,三期花园保养的不错,带泳池看起来更新、有层次。卓越自带物业,管理很好,旁边就是2号线登良地铁口,毗邻后海总部基地、深圳湾豪宅区,10分钟左右可到海岸城商圈,15分钟可到人才公园、深圳湾公园等;地上地下车位均有,不过大社区住户多,车位还是有点紧张;幼儿园在小区里面,带北师大附小、附中学位。

蔚蓝海岸是后海一带少有的大型住家社区,地段优越,社区环境好,唯一两个明显的不足就是——楼龄有点老、学位一般,这也是为何其均价只能在11-13万左右,而隔壁观海台均价却到18万了,也正是因为如此,三期业主蠢蠢欲动的想要共享南二外海德校区的学位,今年4月份还发起了纳入南二外学区的倡议书。原本有机会借深圳湾学校学位起来的,可惜直接绕过了北师大学区(参考:深圳湾学校学区变动 ),现在小区的卖点就只有住家大社区、地段好。

如果不是太关注学位,蔚蓝海岸作为一个住家地段盘是很值得考虑的,与后海总部基地一路之隔,处于南山中心区和深圳湾中间地带,将极大的满足这一带上班人群的居住需求,不管是成交活跃度还是租金水平,表现都很可观,相比名校学位房小区和深圳湾豪宅区的房价,蔚蓝海岸炒作成分低,基本上是地段之下小区价值真实体现。

下面我们带大家一睹后海第一大社区全貌,全方位介绍每期户型分布及特点,什么样的人群适合购买等。

蔚蓝海岸一期

2001年入伙,楼栋、园林沿小区大道几乎成对称分布,1-11栋共10栋为一期(无4栋),其中3、8、11栋为2梯6户的20层塔楼,户型及其分布相同,都是2-3房;其余楼栋为10-13层的板楼,每栋又分为多个1梯2户的单元,采光通风均不错。步行5分钟左右可到地铁2号线登良站,目前均价为13万左右。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(2)

面积在49-52平左右,分布在1栋的B户型,户数非常少,很稀缺,户型方正、客厅出阳台东南向,带开放式厨房,基本都是买来投资放租的,少有放卖

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(3)

2房

面积在60-72平左右,分布在5栋DE户型、3/8/11栋CD户型,户型方正实用,客厅正出阳台,都是偏南向,主次卧空间合理,厨房带生活阳台。11月下旬有套71平低楼层830万成交,目前仅一套低楼层报价960万在卖。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(4)

3房1卫面积在79-89平左右,分布在1栋ACEF、7栋ABGH、3/8/11栋ABEF户型,有两种户型格局,基本都方正、客厅出阳台,各种朝向都有,其中开门直对客餐厅的户型,一个次卧空间太窄,另一个次卧有点不方正;大门在客餐厅中间的户型很不错,所有房间空间都合理,餐厅处还带小阳台连接厨房,采光通风很好。

81平南向的10月中旬成交价在940万左右,11月初有999万成交的,10月份86平南向中层成交价在1150万左右,目前有5套在卖,报价在955-1200万左右,价差因面积、楼层而异,这种刚需型3房稍微有点紧凑,而且只有1卫。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(5)

3房2卫

面积在92-99平左右,分布在1栋D及G-L、2栋A-H、7栋C-H、9/10栋A-D户型,户型格局一样,均方正实用,客厅正出阳台,有多种朝向,厨房带生活阳台。目前有2套在卖,都放盘没多久,一套低层报价1250万,另一套中层报价1300万,12月底放盘价为1350万,近来下调了50万,价格还是有点高。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(6)

4房

4房因为面积不同也存在不同的户型格局。

119-120平左右的4房分布在5栋ABCFG户型、6栋A-G户型,有多种朝向,5栋的朝向要优于6栋,户型方正实用,客厅正出阳台朝南,客厅餐厅错开、空间很大,厨房带生活阳台,主卧面积也宽敞,不过有两个次卧空间有点不够,该户型空间利用率一般。目前2套低楼层报价1300-1500万在卖,价格和3房2卫相差不大,就该户型来说还是贵了

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(7)

136平左右的4房分布在5/6栋H户型,有西南和东北向,户型格局整体和上面的4房接近,阳台面积会更大,厨房方向过去可以改个储物间出来。5、6栋还带大面积4房顶复。

一期以小高层为主,居住密度低,得房率高,然而面积使用上有点不够,位于整个地块中间,看花园和中学、住家安静,不过视野一般,由于楼龄最老,又没有什么景观,户型中规中矩,总价相对二三期会便宜更便宜。

蔚蓝海岸二期

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(8)

2002年入伙,有1-28共25栋(无4、14、24栋),其中1-3、8-15栋为1梯2户的板楼,大多为南北通透,8-9栋为20层,其余为12层;5-7、16-18、27-28栋为2梯4户的20层塔楼;19-20栋为2梯4户的32层塔楼;21-26栋为2梯6户的27-30层塔楼。19-26栋中高层部分户型视野景观不错,看后海总部基地、人才公园、深圳湾景观,不过挨着后海滨路,会有部分噪音困扰,目前均价13.5万左右。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(9)

2房

面积在73-75平左右,分布在5、18、27、28栋的BC户型,均方正实用,客厅正出阳台朝南,看花园安静,厨房带生活阳台。目前2套报价1130-1200万在卖。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(10)

3房1卫

面积在86-89平左右,分布在17栋BC户型,户型方正实用、客厅正出阳台朝南,主卧空间大,最小的房间有点窄,不足在于卫生间采光要借助厨房,目前没有在卖的。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(11)

3房2卫

面积在100-139平左右,是二期主打的奢享型3房户型,1-5、16-28栋几乎都是,有多种面积段的户型格局,朝向也多样,不过也有一些3房格局很差,客厅面积特别大,但是卧室之类有点窄,而且这么大面积也没做到通透,有点遗憾;同时19/20栋挨着中学,10楼以下的视野、私密性都很差(看学校宿舍),高楼层视野景观会好点。下面我们综合视野、景观、户型来介绍部分户型。

想要安静一点的就选1/3/5栋(105-109平),16/17、27/28栋的虽然也看花园,不过户型格局一般,横厅侧出阳台(阳台在主卧),有套高层报价1350万在卖。

想要住家安静或者偏重视野景观好的,19-26栋的都能选,户型格局也不错。比如分布在21-23栋的EF户型,为109平的3房,都是偏南向、看花园安静,户型方正,客厅、主卧均带阳台,餐厅阳台采光在侧面,所有空间面积分布均匀,除了厨房采光一般外,格局整体都可以。目前有套低楼层报价1400万在卖,价格还可以,就是楼层低了点。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(12)

分布在21-23栋的BC、25/26栋的CD户型,为112平3房,都是东南向,户型方正,客厅、主卧阳台连在一起,中高层所有房间采光视野都可以挨着后海滨路的户型,在享受景观的同时也要忍受噪音。同是21-23栋的A、25/26栋的E户型,为126平3房,东南向,进门可改个储物间做3 1房,客餐厅都带明窗,通透性和采光很好,客厅侧出长阳台,连接两个卧室,中高层视野一流、可看深圳湾海景,很多人移步阳台都会觉得这个户型的景观折服,目前2套在卖,报价1650-1800万左右。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(13)

112平3房

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(14)

(126平3房)

19栋D和20栋B户型不怎么推荐,125平3房,面积全放在客厅上了,3个房间空间有点窄,客厅的大气和房间的狭窄成鲜明对面,这种户型很容易给人带来落差感,19栋低楼层更不建议,由于紧挨着学校,视野直接被学校遮挡,不过这两栋的高层应该不错,视野景观好、配上大客厅大阳台,又是另一种居住体验,具体就看个人喜好了。

二期的3房中没有特别完美的户型,不足之中都带有补偿,户型格局大同小异,不同楼栋分布都有,看个人偏重哪方面的需求(户型/安静/景观/朝向),价差主要体现在楼层高低(价差可能在100-200万左右),而不是直接由面积大小决定,所以我们会发现一些120多平的和100来平的报价很接近。3房户数虽多,不过买来的都是自住,关注这里的基本上都要等房子,放卖量很少,就5、6套在卖,报价在1300-1600万左右。

4房

面积在140-178平左右,主要分布在8-15栋,位于小区中间,住家安静,6/7、16/17栋的B户型也是4房,双龙抱珠户型,偏南向、看花园安静。户型均方正,竖厅、横厅都有,部分可以改成4 1房,不过都没有做到真正的通透(前后双阳台),部分户型通透性还可以,还带跃式户型。目前只有2套在卖,报价都是1800万。

二期无论是花园设计、楼栋分布,还是户型设计,相比一期都更加成熟,户型多样、敞亮,阳台和一期相比大了不少,主打大面积改善型3房,看个人需要有安静和带景观的楼栋可以选择,居住基本都是老住户,新住户以附近写字楼人群为主,还有从南山其他片区置换来的改善人群,住家氛围很好。

蔚蓝海岸三期

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(15)

位于登良路北侧,2004年入伙,社区相对较新,花园层次感强、绿化率是四期中最高的,自带幼儿园、泳池,为29-40共11栋(无34栋),小高层、高层都有,主打3、4房户型,带地面地下车位,没一二四期那么紧张,目前均价14万左右。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(16)

2房

面积在81-87平左右,分布在32栋IJ、38栋MNQR户型,户型均方正实用,客厅正出阳台,厨房带生活小阳台,32栋的西南向看花园安静,38栋的东南向看后海滨路,视野可以,不过有噪音困扰,相对来说32栋的安静,卖相会更好。目前2套报价1300万在卖。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(17)

3房1卫

面积在93-94平左右,分布在30栋KL、36栋G-L户型,户型整体方正、客厅出阳台东南向,看后海滨路,厨房带生活阳台,部分户型主卧带弧形落地窗。11月底有低楼层1280万成交,目前没有在卖。

3房2卫

面积在109-145平左右,下面我们根据不同户型格局来介绍。

109平的3房位于37/40栋的BC户型,37栋东北向、40栋西南向,户型整体方正,客厅出阳台、开间大,均看花园安静,其中10楼以上的客厅出弧形阳台,厨房带生活阳台。目前2套东北向中低层在卖,报价1600-1800万左右。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(18)

115-120平的3房分布在30栋E-J户型、32栋KL户型、36栋C-F户型、37/40栋ADE户型、38栋E-L户型,有南、东南、西南、西北四种朝向,户型方正,客厅侧出阳台,客餐厅均带明窗,采光通风不错,厨房很宽敞、带生活阳台。11月下旬南向中层有1520万成交,目前2套在卖,报价1700-1880万左右,短时间内估计都卖不掉,1700万这套是东北向高层,业主换房,在下一套房下定之前不会轻易卖出,3月份的时候报价才1480万,到现在已经上调了200万。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(19)

128-135平的3房分布在30栋A-D、32栋A-H、36栋AB、38栋A-D户型,都是偏北向、看花园安静,户型整体方正,客厅出阳台,主卧面积很大(部分户型带户型落地窗),但有点不方正,可改出个小房间做3 1房。5月下旬有低层1498万成交,目前有套楼下的户型1780万可卖(从1800万降下来的),另有3套报价1780-2100万左右在卖,1780万价格就太高了,不过基本都还有谈价空间。

还有分布在31栋的B户型,为145平3房,户型方正,客厅出阳台东向看花园,主卧和次卧分布在客厅两边,可改成4房,目前没有在卖。

4房

面积在150-158平左右,有多种户型格局。

150-152平左右的4房分布在29栋A-F户型,跃式设计,均朝北,户型整体方正、客厅出阳台,餐厅带明窗,通透性还可以,就是厨房位置有点不方正,目前没有在卖。

155-158平左右的4房分布在31栋A-C、35栋A-F、39栋ABGH户型,有南向和东向,户型方正实用、客厅正出大阳台连接书房,餐厅也带阳台,采光通风不错,厨房旁边还带储物间,所有空间都很合理,有套报价2200万在卖,业主心态高,也不怎么诚心卖,近期刚上调了200万。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(20)

160-170平左右的4房分布在35栋GH、39栋C-F户型,都是偏南向,户型格局是155-158平4房的放大版,餐厅处阳台连接旁边次卧。目前4套在卖,报价2200-22500万左右,价格偏高,都不急卖。

33栋的A-D户型是188-190平的跃式4 1房,32栋MN户型是235-238平的跃式5房,户型没什么毛病,需求群体较少,毕竟有这种户型需要的都是大买家,完全可以选择深圳湾一带的次新社区了,成交放卖都少。

蔚蓝海岸三期楼龄相对一二期较新,外立面看起来也不显老,花园更有档次,户数少、独享内部配套,折旧程度低,是卓越做的最好的一期,所以均价会比一二期高,同等户型报价也要高,相对来说我们也更建议购房者关注三期。

蔚蓝海岸四期

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(21)

2004年入伙,分东、西两座小高层,2梯6户,4楼为空中花园,带底商,和一二期共享花园配套,主打刚需户型,西座挨着后海大道的户型会有噪音困扰,目前均价12万左右

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(22)

面积为54平,分布在东、西座的F户型,为西北向和东北向,户型方正实用,客厅出大阳台,厨房带生活阳台。目前仅一套东座报价680万在卖,不看房650万可卖。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(23)

2房

有62-78平左右,分布在东、西座的ABE户型,有多种朝向,户型均方正、客厅带阳台(其中62平的是横厅),厨房带生活阳台。5月初68平西向低楼层有779万成交,目前3套在卖,报价860-930万左右,卖了都有一段时间了,价格也是慢慢调上来的。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(24)

3房

面积在92-94平左右,分布在东、西座的CD户型,户型方正、客厅出阳台偏南向,厨房带生活阳台。4月底有965万成交的,最近刚放盘一套报价1280万,价格虚高,业主也不急卖。

南山蔚蓝海岸房子(楼评蔚蓝海岸后海第一住家大社区)(25)

蔚蓝海岸四期只有两栋,小户型居多,非常适合从地段角度出发关注升值的刚需买来过渡,而且不少人是先买了四期小户型再置换到其他期的大户型去,和一二期在一起,住家氛围浓厚,但靠近后海大道的部分户型会有噪音影响,正南侧视野会受深圳湾公馆影响。

结语

蔚蓝海岸作为后海少有的大体量住家社区,每一期户型分布都很鲜明,一期刚需改善均能选,二三期主打奢享型改善3、4房,注重安静或者视野佳、有景观的都可以选,四期刚需户型为主。置业大社区,不管什么需求都能在这找到合适的户型。

蔚蓝海岸也凭借处于后海绝佳地段、交通等优势,又是大体量、住家氛围浓厚的社区,很受改善欢迎,一些刚需选择了蔚蓝海岸后,后期置换也会优先考虑本小区。

不过吧,很多改善需求也会对这个小区特别犹豫,原因就是开篇我们说了的,楼龄有点老、学位一般,正常改善家庭置换都是为了提升居住环境(次新小区)和考虑学位的,蔚蓝海岸着实欠缺的明显,很多老业主犹豫习惯了住在这里,不愿置换到其他地方,为了孩子上学可能会去其他名校区域买个小户型来用学位。

此前我们也有不少客户在蔚蓝海岸和城市山林两个小区之间徘徊,最后考虑升值和学位,选择了城市山林,还有那些挤破头去买华润城的,那么高密度谈何居住舒适度,可小区和房子难有完美,考虑了其中一点,可能就要牺牲其他需求,不过是看中华润品质、次新小区、地段配套、学位等,在升值面前,居住舒适度是居于次要地位的。

还有就是靠近深圳湾豪宅区,导致其大户型5房之类的PK不起来,成交不活跃。

那么,蔚蓝海岸楼龄无法改变,学校就在小区旁边,学区变化的可能性很小,除非以后有名校加身,这将让蔚蓝海岸实现翻身,有机会与南二外学区小区价值并驾齐驱,同时因为社区住家合适,甚至有机会超越周边其他小区。

小区目前的价格也是其价值的真实体现,不会像其他名校学位房或者有区域概念支撑的片区那样,价格上升在现阶段让人怀疑透支明显,蔚蓝海岸的房价还是比较合乎市场的。如果对学位需求不明显,或者可以选择去其他名校区域买个小户型专用学位,蔚蓝海岸在住家上来说还是很适合的,特别是在后海总部基地、南山中心区上班的群体。

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