物业管理做些什么事（你真的了解物业是干什么的吗）

“连个大门都看不好，要你们有什么用，别指望以后再给你们交一分钱物业费！”

这是我前两天回老家在小区门口听到一位业主在呵斥门口保安说的话。

原因是业主的车被临时停在大门口的车堵住了，而业主着急走，临时车又找不到人挪车，业主一着急开始破口大骂保安。

这其实是物业和业主之间的矛盾的一个微小缩影，近几年，越来越多的声音要取消物业，表达对物业公司的不满，业主和物业的矛盾愈演愈烈。

对于物业公司来说，最头疼的就是收费低和收费难，甚至很多公司是常年亏损的状态。

而业主会说，“怎么可能，服务得这么差劲，看不到天天服务到哪了，还天天这收费那收费，说亏损谁信啊！”

那么，业主每个月都要交的物业费，物业费究竟用到哪了呢？物业公司到底挣不挣钱？

首先，我们来看2004年国家颁布的《物业服务收费管理办法》中的规定：

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

从中可以看出，费用的大头还是在人工，也就是说收取的物业费大部分还是用来给物业公司的员工发工资和交保险了。

“这不是花钱请了个大爷来管自己吗？”

这种说法只是片面的，好的物业公司确实会做一些实事。

那么物业的工作人员平时都干一些什么呢，不会收了钱不干事吧，这也是很多业主经常吐槽的一点，因为平时确实看不到物业人员具体在干什么，就会有一种收钱不干事的感觉。

我们来看一下物业的人需要干些什么。

共用部分、设备设施维护和保养

物业收费文件中说了一句：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；这其中包括什么呢？

物业共用部位：楼宇外立面、楼顶；小区道路、路面、井盖；楼宇内部楼梯、公区门窗；园区健身器材、雕塑、休闲椅；

共用设施设备：强电类（供配电系统、公区照明），给排水类（污水泵、化粪池、水箱），消防类（灭火器、消防水泵、烟感报警器），弱电系统类（监控录像、门禁、楼宇对讲、小区广播、车辆管理），电梯。

以上的这些内容，日常都需要物业进行维护和保养来维持日常运行，如果坏了，物业也要负责维修，大型损坏还要请专业单位。

清洁卫生、绿化养护、秩序安保

这部分内容是大家最直接能想到的物业服务，也是最直接反映一个小区物业服务好坏的直接体现。

正常的保洁服务包括且不至于：小区内道路、楼宇内地面、垃圾运送这些保洁服务。

负责内容：小区内植物的养护、草地的修剪、蚊虫的消杀。一个有品质的小区，整体的绿化感觉是有品位的，好的物业公司会专门配有园林绿化工程师。

负责内容：保安日常巡逻、门口的接待和登记、监控中心值班、车辆停放疏导。保安是一个大家普遍觉得素质低下的岗位，好的物业公司门口保安会高薪招聘退伍军人，而差的物业就是大家常看到的60岁的保安大爷。

为什么物业与业主的矛盾激化这么严重？

客观地说，物业和业主都是规划遗留问题、开发遗留问题、房改遗留问题的受害者。

很多时候，你说业主对于公共区域设备维护、安保环境问题的意见能有多大呢？其实真的没有太多人去关注这个，小区的树死了、大堂保洁没做好，短时间都可以解决。

但是，很多时候业主的矛盾根源是房子的开发问题无法解决，房屋外墙漏水、层高不够、精装修质量不好、小区外围规划和宣传不符等等，这些问题物业都解决不了，但是开发商已经卖完房子走了，业主只能找到物业。

物业很委屈，只能面带职业假笑说“我帮您记录一下，有消息我会给您反馈。”

业主更委屈，我花了这么多钱买了一套房子不容易，每个月还月供也就算了，我还得交物业费，现在有了问题你解决不了，我找谁说理去。

在这个过程中，双方的沟通和交流就显得尤其重要，物业要摆出自己积极的态度，而业主也不要一味用不交物业费来表达不满。法律，是维护权益的最好途径。

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