未来两年小县城的房价是怎样的（北方小县城房价已近6000元）

在北方小县城估计也算是七八线城市，平均房价已近6000元/平方米，朋友们说太高了，一个月工资买不了一平方，有可能会大幅度降价，这里我给大家算一本细账，看看开发商的利润空间到底有多大，净是干货。

如果按项目占地面积100亩计算，规划容积率按2.5。可建设总面积：166675㎡平方米（100亩*666.67㎡/亩*2.5）。预期售价：按6000元/平方米。相关费用如下：

1、土地成本：土地出让金按150万/亩，考虑前期赔青等费用，按160万/亩计算，100亩地，160万*100亩=1.6亿元。

（不同地区、不同位置差别是很大的）

契税及手续费： 1.6亿元*5%=800万元

（考虑到中国经济发展的不平衡，地区差异，实行3%-5%的幅度税率，）

加税楼面平均地价：（1.6亿 800万）/166675㎡=1007.95元/平方米

（总地价款 契税/总建筑面积）

2、报批报建费用： 150元/平方米

（向政府各部门缴纳的相关行政事业性收费，主要包括：人防异地建设费、基础设施建设配套费，预售询价费用，环境评估，交通评估，施工图审查，文物考古，水土保持，规划公示牌，无证施工罚款等等，不同地区差异很大，）

3、前期费用： 120元/平方米

（项目开发的前期费用包括：水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、三通一平、路口开设、招投标等）

4、水气电暖配套费用：268元/平方米

（市政配套费用包括：自来水、供配电、小区市政、燃气、小区指示标牌等）

5、建安造价： 2400元/平方米

（包括：土石方、基坑支护、基础、主体建筑、防水保温、门窗栏杆、外立面、室内精装、主体安装、消防、智能化、电梯等所有属于或者依附在主体建筑上的所有工程。普通100米高层住宅的建安费用已达2400元/㎡左右）

6、景观绿化及道路造价：150元/平方米

（属于园林景观的软景、硬景，灯具、亮化，水景及园林小品等;园区道路）

7、各种税费： 售价*11%=6000*0.11=660元/平方米

主要包括：营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税、土地增值税、个人所得税等等

8、营销费用：售价*1.6%=6000*0.016=96元/平方米

（当前因销售难度，甚至已达2%—3%）

9、管理费： 售价*1%=6000*0.01=60元/平方米

（一般1.5%—3%不等）

10、资金财务费用：资金按两年使用期，年化率按12%计算，则：（1007.95 2400 270）*0.12*2=882.71元/平方米

（财务费用跟项目的开发节奏、融资方式、融资利率有很大关系）

11、不可预见费：售价*1%=6000*0.01=60元/平方米

（如各类安全事故等）

12、主楼地下一二层摊销：取1%=60元/平方米

13、不可售面积摊销，稳妥考虑，按200㎡占用面积计算，200*(1007.95 270 268 2400)/166675=4.7元/平方米

（包括物业、门岗、水电机房等）

14、单平方利润：90元/平方米，

（6000-1007.95-150-120-268-2400-150-660-96-60-882.71-60-60-4.7=80.64/平方米）

15，整体利润：166675平方米*80.64/平方米=1344万元

总结，100亩地，建筑面积16.7万平方米，按销售价6000元/平方米，总销售额已超10亿，投资近10个亿，净赚1344万元，利润率1.3%。另外，根据国际国家形势、经济宏观形势、地区微观形势、国家政策调控等等，会有差异。

朋友们，基本情况就这样，你说开发商还会大幅度降价吗？

（个人分析，仅供参考，）