金茂当过去遇到未来（金茂活该让你刷屏）

当我们谈论金茂府的时候，我们第一时间会想起什么

作为行业内最成功的一条产品线之一，我们对金茂府都有既定的印象标签，比如说科技住宅，比如新古典主义，比如改善为王……你的脑子中一定会浮现出一个既定的形象，大概就是这个样子的

这是我们眼中的金茂，我定义为行业内最值得分析的一条产品线，依靠产品力获得市场，得到客户的认可

所有眼中的金茂，一定是真实存在的，但是否就是全部呢，作为这么一条产品线的观察者，最近关于金茂府的变化我特别想和大家聊聊，而他的变化，代表着整个行业的趋势

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我应该算是写过关于金茂文字最多的一个内容产出者，因为和上海大宁金茂府同一天出道，本质上是互相见证了各自的发展

这两天我去南京区域公司做过一次系统的看盘和学习，发现一件不知道能不能说巧合的事情，非常非常的有趣

就是南京区域公司一共有6个城市，在今年的4-6月三个月时间，很巧合的有同时4个城市会集中性的面市第二个金茂的府系产品

在这个节点，4个非常临近的二三线城市同时布局金茂的府系产品，这是一个蛮耐人寻味的信号

我们剔除一线城市不说，对于金茂来说，对城市的选择和地段的排布有非常严格的标准

一定要在当地核心稀缺位置才有可能树立起金茂府这个品牌

整个大南京区域能够拿出的4个新款“府系”项目，似乎在对外说着一件事情：

大量的二三线城市发展已经进入到双中心甚至多中心的发展路径里，一个城市同时存在若干个中心区域，也就导致了一个城市可以接纳更多的金茂府项目

包括各位细看第二个府系项目的位置，还有点微妙

我们来看，南京的项目坐落于秦淮河边，世界闻名；常州的春秋金茂府位于春秋淹城遗址旁，“三城三河”的建筑形制世界唯一， 也创了常州土拍10年以来的最低容积率

无锡澄江金茂府选址江阴最有名的历史文化坐标长江饭店原址旁，而徐州云龙湖金茂府边上的云龙湖也是媲美西湖的5A级文化景点，是该区域2012年后首次出让的住宅土地

（四地历史文化选址实景图）

细看金茂在四个城市的第二次择址，每进一座城市都选择最优质核心的地段，甚至是历史和文化名片象征的地段，整合所有稀缺的资源，复刻一脉相承的文化生活意境。

甚至每一座金茂府从示范区、售楼处的打造都融进了当地的历史文脉，一砖一瓦、一步一景，与属地文化相融合

比如常州春秋金茂府将春秋淹城遗址的“三城三河”的回型样式融合进示范区

（“回”字主题的常州春秋金茂府示范区效果图）

而这说明了两件事情，第一件，伴随着第一个金茂府的城市定位，项目品牌已经获得了极强的客户认知，金茂府具备占据更高端城市定位的可能

金茂占据更好的地段，是对城市的信心，是对客户的信心，同样也是对自己产品的信心，更加是深耕城市的战略决心

第二，也在说明大量的二三线城市发展在进入到2.0阶段，从过去简单的城市化到如今的旧城改造城市升级的阶段

而金茂的品牌观和城市的发展观恰巧在2020年形成了共振，这也出现了很有趣的局面，金茂在一个城市更多的布局

而对于城市发展来说，在这个阶段也需要金茂府这样的强产品力的项目落地，从而能够实现城市升级的居住理念

这样的诉求的背后也在代表着，越来越多的二三线客户进入改善赛道，而这样的状态也就意味着对于客户而言，特别是改善类的客户，此时需要更好的产品

所以整个南京区域公司因为布局的正确，整个去年的业绩都非常的不错，整个2019年的签约额近300亿，相比较2018年提升98%，回款额提升了123%

一座城市的开发与运营并非一蹴而就，6个城市布局了35个楼盘代表的是金茂在这些城市深耕的决心。在这几年的时间里，产品线也更加多元，除了府悦墅也拓展到了城市运营IP打造，从多业态合作发展到服务品质提升

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当然让我兴奋的还不只是这些，这套逻辑下整个金茂依然有他的助推器，就是他这么久以来构建的产品体系

金茂的产品力标签非常的明显且统一，就是科技住宅的逻辑。这一套产品系已经最大程度的被市场认知，也最大程度的标准化

言下之意是什么，就是购买金茂体系的产品就是放心，内核的科技系统会一直伴随着你，不仅在金茂府，悦系也同样会植入

这也是为什么金茂是比较有可能在这一波线上模式中率先突围出来的，就是他的产品标签太强，用户一旦认可不会有太多的质疑

当然，现在科技系统也到了浮出水面的时候成为了所有人的硬刚需，我已经不需要和大家解释同层排水有什么好处，新风系统可以带来什么，金茂的智能化呈现的无接触模式对我们又意味着什么

经历过这一次疫情之后所有人都明白，这一套产品体系对生活对家庭意味着什么

但是我想和大家说的，虽然我们人体感受的这套系统都是差不多的，给人带来舒适的生活体验，但是因为地域的不同，风土人情的不同，很多科技的处理方式都有了各种因地制宜的改变

比如南京因为是中国三大火炉之一，所以河西金茂府中的循环地源热泵系统和毛细管网辐射系统，不仅能驱动温度调节，还能维持室内温度舒适均衡。

无锡的蠡湖金茂府因为是别墅，调整了毛细管网屋顶铺设，实现地下室不潮不湿、四季恒温

徐州因为水质比较硬，就特意强化了软水系统，保证衣物晾晒后可以更加的柔软

这次疫情也让所有人意识到了智能家居和智能安防系统的重要性。常州和无锡这次的项目里都增加了这个技术。特别是可以实现人脸全自动识别，充分解放双手，安全便捷。

所以依然可以看到，基础架构大致相同，但是每一款产品都在各种细枝末节进行细微的调整，从而可以最大程度上的满足地方用户的需求

因为金茂知道，他迎来了最懂他们的客户，金茂的产品系也到了最高光时刻

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但是这还没完，当绿色科技类产品成为城市高端的必备标准的时候，金茂依然在改变

我们对金茂府既定的印象的

可能大概就是这个样子的，而事实上南京的第一个金茂府项目河西金茂府也确实如此，一款非常标准且经典的新古典主义

（南京河西金茂府）

但是从第二个项目开始，我们很明显的看到了产品表面的变化，从南京区域公司的几个金茂府对外释放的效果图可以看出

整个立面呈现出非常年轻的现代感，整个大面块的玻璃元素以及整体高级灰或者珍珠白的色调

（南京秦淮G32项目、徐州云龙湖金茂府）

包括形态上也变得更加丰富，从我们比较熟悉的高层平层类产品，还有一些低密度的的别墅或者洋房类产品

（常州春秋金茂府）

这也对外传递出一个非常明显的信号，金茂在占据更好的地段，在更好的传递绿色科技居住理念的同时，整体的风格以及形态呈现更丰富的多样性，从而满足更多年轻客群的需求

这样的颜值年轻化模式，有两种可能，第一可能是如今的改善类客群变得更加年轻，更加热爱这样的产品形态

第二种可能是，首套也改善，更多的置业呈现出一步到位

这两种可能到底哪一种

根据我和金茂南京的朋友们聊天，线下的实操团队和我说：两种同时存在，且两种同步在发生

置换的客群越来越高频的置换，首套的客群也明白如今房票的稀缺尽可能的一步到位。而两种诉求直指一个方向：如今的行当需要好产品

金茂深耕南京区域，深谙城市需求的改变，而这样的趋势也就决定了他们更加因地制宜的改变

所以我们可以看到，常州春秋金茂府未来即将面世的产品，其主力户型都集中在140-180平米之间

（常州春秋金茂府 165平户型）

清一色的改善面积段也代表着金茂已经调整所有的火力，为这一群人服务

金茂在坚持自己的里子的同时，也在尽可能的让自己的表面跟上当下的趋势主流，现如今的大趋势是改善当道，但客户呈现的是年轻化且对产品异常挑剔

而金茂府所有的改变，本质上都是追求如何更好的为客户服务

这是这条产品线的灵魂，不为变而变，要变只是为让客户能够更好的享受金茂府的产品

这是这条产品线的野心，他试图让自己没有短板，保持自己的竞争壁垒的时候，圆润的让所有人喜欢

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另外，因为客群的年轻，金茂也是少有的一家全面拥抱互联网营销的房地产公司，这一点很重要

上周末，我参加了金茂南京区域的线上产品发布会，这也是行业内难得的全线上发布会，所有的内容都在线上所呈现

不知道各位有没有留意过金茂做的一个小程序叫金茂粉，几乎把自己的所有项目都做了网上售楼处，并且除了这次的发布会之外，定期的还有各种直播各种主播的沟通

这件事最大的意义在于，因为金茂的客户都不会是冲动性消费，也不会因为性价比这样的单一逻辑就快速买单

但是尽管如此金茂依然在拥抱互联网，将尽可能的产品信息在线上呈现

本质上这也代表着金茂对客户的重视，客户在哪里，项目信息就在那里。这也是少有的高端品类的房企会如此“接地气”的和客户沟通交流

从这个逻辑上代表着金茂对客户的重视，也代表着对于未来趋势的判断，线下会有实体空间的营造，同时线上也会有载体承载用户的沟通

所以从这个维度上来看，不论是择址还是产品或者营销，如果用一句话来总结就是

为客户着想，领先市场半步

这句话的重要性在于，所有金茂的变化，不是为了变而变，不是为了差异性而变，更加不是简单的为溢价而变，一切的改变都围绕着用户在迭代和升级

我之前对于金茂有一个非常“野蛮”的判断

叫跟着金茂买房，大概率不会犯错。这句话的背后逻辑就是因为金茂的择址观和产品的态度都非常严谨，所以你购买金茂的产品本质上也就沿袭了这样的态度

而现在，如果你看懂金茂的转变，或许你会认同这句话

但是现在我们看到这句话同样适用于未来五年

所有的价格曲线无非就是在于对需求的解读是否准确，好的产品在任何一个时代都是稀缺的

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