长春高新区老城区规划（长春高新区出新规划）

11月25日，高新区出让用地面积约14.6万㎡的地块，中海、金地竞价48轮，最终被中海以6129元/㎡的楼面价格摘得。

该地块位于城南大道以北，是高新区今年唯一出让的地块，有不少粉丝在群里讨论“这是高新区能出让的最后一个地块吧？”“除了旧城改造，高新区住宅用地断粮了吧？”

是这样吗？

只有很少人注意到（房报君肯定是少数人之一），就在这场土拍当日（11月25日），长春新区官网发布了一条消息，“长春高新技术开发区刘家屯村庄规划（2019-2035）”，规划范围为全村行政区范围，总面积为272.19公顷。

北以长春市绕城高速公路为界，东侧与大朝阳沟、向阳堡、于家屯相邻，西侧和双龙堡、范家屯相连，南侧与长春空军学院训练基地接壤。

房报君划重点：

1、高新区正式突破绕城！其建设用地范围第一次南延到绕城高速以南。

2、刘家屯“航空印象体验地”的规划中，中间黄色区域为“生活居住服务区”，未来或有新规划可期待。

附图1 刘家屯空间结构规划图

怎么看这个新规划，继续看房报君分析。

3个月前，房报君神预测！高新扩城规划

8月23日，长春新区官网发布了“长春高新技术产业开发区分区规划修编（2018-2030年）”，在这份规划中，房报君发现，高新区的范围神秘的向南扩张了一块，突破绕城高速，处于暂未规划土地用途状态。

8月27日，房报君写了“高新这个规划，「泄露」2个纯新板块，这是楼市未来10年票仓”的分析。

在文中，针对这个新出来的神秘地块，房报君推测，这可能是为2030年之后高新南扩的预留用地，而新发布的“ 长春高新技术开发区刘家屯村庄规划（2019-2035）”的远期规划刚好到2035年。

我们也分析，最多会配少量居住或商业类用地，而实际规划中，“生活居住服务区”、“亲子体验游乐区”的用地面积只占整个规划的一小半。

不过，房报君推测可能是工业用地就没猜准，如今的规划是把大部分用地规划为有机农业种植区，更贴合当地经济发展需要。

8月27日，房报君的文章截图：

航空印象体验地

填补高新文旅空白

先和房报君看一下，“长春高新技术开发区刘家屯村庄规划（2019-2035）”的定位：

“滨水文化乡情游、城郊休闲农业谷”，依托独有的区位优势，借助航空产业辐射，以特色有机农业为基础，以主题文化为特色，以科普教育为驱动，打造集亲子体验、航空展示、科普宣传、手工制作等功能于一体的航空印象体验地。

从规划定位来看，这里将成为一个特色主题（航空）的文旅休闲目的地，是整合区域的农业和航空的特色资源，用旅游产业驱动的区域，而不是一个以居住为主的区域。

在这版规划中也提出了产业发展引导的目标，“以产业融合、富民强村为宗旨，通过挖掘村庄自身的资源及发展优势，形成特色资源组合，构建特色产业体系，打造农产品品牌及乡村旅游品牌，实现村庄的自我造血功能，大力发展特色有机农业和乡村旅游业，深度融合亲子体验游和主题文化游，实现美丽乡村可持续发展，进而实现乡村振兴发展”。

高新区的建设用地已日趋紧张，在净月早就突破绕城，汽开、宽城、二道各区也在近两年纷纷突破绕城，高新要经济再突破，就有了突破绕城发展的冲动。

尽管刘家屯板块距离热点区域高新区，仅隔着一个绕城高速，实际上，这个区域是比较难定位的区域，因为西侧是空军航空大学，南侧是长春空军学院训练基地，这对规划条件有很多限定，能做的产业也不多。

而刘家屯的规划，实际是把对未来建设开发的不利条件转化为推动区域发展的红利，航空变成了推动当地文旅发展的特色标签，这个值得点赞。

附图2 刘家屯道路交通规划图

2019年是长春的文旅年，恒大、世茂、红星、万达、复星等品牌房企的项目纷纷亮相或签约，这些项目大多分布在长春周边。而此前，高新只有公园，没有文旅，如今航空印象体验地的规划，填补了高新文旅产业的空白。

看规划，更像大文旅项目

最后，我们看下刘家屯的空间结构规划。

结合村庄发展定位，并充分利用村庄的现有资源条件，规划形成“一轴、一带、一心、四片区”的空间结构。

“一轴”即依托村庄的对外交通道路，打造东西向村庄空间发展轴线。

“一带”即整合现状富裕河及池塘水域资源，沿线布置绿化景观，打造贯穿全村的南北向滨水景观带。

“一心”即利用村庄西南侧水域，打造滨水主题公园，形成的村庄重要的景观核心。

“四片区”即依托现状资源禀赋，打造为乡村旅游提供依托的生活居住服务区、特色有机农业种植区、滨水主题游览区、亲子体验游乐区。

看过整个片区的规划，更像一个大型文旅项目的规划。有主题公园，有游乐区，有生活居住服务区。

对于文旅项目而言，占地272万㎡的大文旅也并不少见。

通过百度地图来看，规划中的生活居住服务区与实际居住区重合，很可能是对现有居住环境的升级改造，类似延边红旗村的文旅改造，如果有大型房企介入，统一规划开发，也可能会成为另一个主题小镇，重新包装定位上市。最终将怎样建设，我们拭目以待吧。

这样看来，不要期待刘家屯会供应大片住宅用地，这里不会成为新居住板块。

然而，高新区首次突破绕城发展之后，未来会不会有更多类似操作呢？

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