郑州地铁五号线附近的楼盘（利好已经溢出郑州）

撰文：佩奇 美编：田青 校对：紫藤

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大家好，我是佩奇。

之前东哥说白沙比较多，今天佩奇班门弄斧也简单聊一聊我对白沙的理解和房价的认知。

2022年开年，郑州楼市尚未完全升温，号称郑州“宇宙中心”的白沙却利好不断。

首先，位于白沙组团象湖西板块的河南豫剧院正式启用，这不仅仅是一个剧院，更是一个省级单位。

其次是，2月8日，省级单位官宣河南省博物院新院落地象湖东侧，这标志着又一家省级单位落地白沙。

此外，位于象湖西侧的河南省科技馆新馆也将于2022年6月1日前后开始试运营。

除了官方层面的几个场馆规划和投入运营，还有写字楼集群的规划和道路建设的规划。

2022年郑州土拍1号公告就是位于白沙中山的土拍消息，另外还有白沙中轴线南段的六合CBD，关于地下交通与地铁工程的施工中标结果也已经公示，预计将进入实质性施工阶段。

不得不承认，白沙的站位够高，规划定位起点够高。

2022年，有机会成为白沙爆发的元年。

但是，我们又不得不承认，白沙受制于早期的凌乱规划、团购房、家属院等，情况极其复杂，特别是新房市场过去几年一直集中在白沙组团的最东端，也就是象湖东片区。

但其实，白沙的二手房选择也不少。

我们姑且将白沙组团分为象湖西、电厂、象湖北、象湖东和白沙镇等5个小的板块。

今天，佩奇呈现一篇白沙新房、二手房的最全指南。

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象湖西

我们暂时可以将象湖以西的范围统称为象湖西板块，大致就是金水大道以南、六合CBD以西、绿博大道以北、京港澳高速辅道以东的区域。

这个小板块距离成熟的老东区最近，能够率先受到高铁东站东广场成熟的外溢影响；但是就自身而言，这个区域“起点”比较低，生活氛围算是比较浓厚。

这是白沙组团中被安置房、商品房和单位团购房“三分天下”的一个小版块，安置房就不说了，一般是无法进入主流市场进行流通，我们重点说一下这个区域的商品房和单位团购房。

1、亚新紫藤公馆

目前整个白沙组团象湖西板块最“顶”的楼盘之一，精装大平层社区，已经交房，目前还有部分尾盘在售，售价大致2.4-2.7万/㎡左右。

对于看不上高铁东站西广场二手房产品，又够不上北龙湖洋房大平层的客户而言，紫藤公馆或是一个不错的选择。

因为是“白沙地王”的身份，所以从拍地开始就备受瞩目，佩奇认为户型略显保守，但是交付的效果还是可圈可点的。

2、中建翰林苑

中建七局团购房，纯高层社区，目前二手房成交价1.6万/㎡左右。

2016年售价在9500-10500元/㎡左右，部分加的有少量转让费，目前也是有差额税。

地块素质与亚新紫藤公馆基本基本一致，同为2.5容积率，限高80米的社区，房子的建筑质量非常不错，但是部分户型设计比较奇葩。

3、上东城

象湖西板块的“上车盘”，满五年，成交均价基本维持在1.2万/㎡左右。

整体上比较成熟，南门有一排底商，夏天的晚上非常热闹。

上东城北门也有商业街区，未来毗邻K2线进出站口，有机会成为片区的“爆款商业”。

就小区环境而言，整体绿化和品质比较一般，与一路之隔的雅居路花园价差有3000-4000元/㎡。

4、水木年华

被开发商做了工程抵押，没有办下来房产证，属于问题小区，可以略过。

5、汉德如意府

丹尼斯旗下准现房项目，基本上是所见即所得，目前还有部分房源，售价1.35万/㎡左右。

绿化、公区和开发商都比较一般，和上东城类似，比上东城略微新一些，都属于片区内的“上车盘”。

6、恒通新城

正常小开发商开发的商品房，目前大量的房源已经满五，成交价1.2万/㎡左右，有部分顶层复式产品。

7、天一建苑

省住建厅和交通厅定向开发，目前暂时没有下房本。

8、伟业象湖湾

伟业开发，中信银行家属院，算是区域内品质尚可的楼盘，成交均价1.2-1.4万/㎡。

9、雅居乐国际花园

雅居乐在郑州的第一个交付小区，其中西苑是高层 小高层产品，目前有部分满五的房源，市场成交价1.6万/㎡左右，是整个象湖西片区除了亚新紫藤公馆之外第二贵的小区。

受制于“7.20暴雨”的影响，成交价略有下滑。

雅居乐作为南方房企，整体园林景观比较在线，外立面也很有辨识度，尽管交房的时候一度维权，但是二手房价格还是很有保障。

10、南熙福邸

部分省审计厅的单位团购房，部分对外销售的商品房，目前满二不满五，目前成交均价1.4万/㎡左右。

与上东城是一个开发商，但是整体工程质量和档次要高于上东城很多。

11、和美家园

高层 叠墅的产品设计，部分定向开发的家属院，少量房源对外销售。

规划级别很高的六合CBD腹地为数不多的新房楼盘之一，但是自身品质和周围成熟度都比较一般。

12、郑东华府

精装欧式洋房 小高层社区，部分定位与北龙湖有重叠，目前精装修洋房售价2.7万/㎡左右。

开发商是郑州本土的通利，在黄河路有通利尚城国际、在紫荆山路有通利紫荆尚都，属于低调的本土老牌房企。

13、山水生态城

很多“白沙党”的心头恨，认为这个楼盘影响了整个白沙的风水。

目前山水生态城北区有房本，满五年，成交均价8000-9000元/㎡左右。

山水生态城是地矿局家属院，但目前却是一个孤盘的存在，根据最新规划，周围都将是绿化用地或者场馆。

目前，整个小区最大的配套是南区南门的张国锁大锅菜。

14、郑住永盛苑

房管局、建委、规划局等部分机关单位单位定向开发房，整体分为A组团和B组团两个地块，其中A组团是洋房 高层产品，B组团全都是高层产品。

地块整体同样为限高80米，容积率2.5。

——2——

电厂周边

围绕在郑东热电厂周边，所以我们暂且称这个小片区为“电厂周边”。具体是绿博大道以南、六合CBD以西、同城大道以北、京港澳高速辅道以东。

其实，电厂早已于2021年停产，但是具体搬迁的时间尚未确定。

如果你开车来这个区域，会发现异常艰难，各种建材市场和未打通的道路，让网友直呼：这里也配叫郑东新区？

就目前而言，居住氛围是不如象湖西，但是不少地块都有拆迁的规划，整体来说未来可期。

1、中央花园

小开发商项目，高赠送，部分房源满五，成交价在9000-11000元/㎡。

小区中间有个超大的下沉式公园，但是质感很一般，未来8号线地铁口和距离高铁东站东广场比较近是两大优势。

2、丹桂苑

税局家属院，和中央花园一样，也是有超大的中央景观，但是顶着头顶的巨大烟囱，你有心思欣赏这景观？

优势还有一点是赠送高，目前成交价9000-12000元/㎡。

3、御龙国际

交房的时候因为设计部分变更，闹过维权事件，目前下房本不久。

整个小区一部分是团购房，一部分是对外销售的商品房。

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象湖北

因为金水大道以北目前小区比较少，多为高职高专院校和部分机关单位，所以我们本段一并解释。

大致就是金水大道以北、京港澳高速辅道以东、万三公路以西、科学大道以南。

1、瀚海观象

郑州版“古北壹号”，标准非常高，目前剩少量大户型在售，均价2.7万/㎡左右。

其中，超过8000㎡的会所让北龙湖看了也会默默走开，外立面全干挂石材 紫铜，在阳光好的天气非常有质感。

2、文苑花园

省委党校家属院，多为大户型设计，是真正的出则繁华，入则宁静。

目前大量房源满二不满五，挂牌价在2万/㎡左右，目前还没有二手房成交。

此外，还有部分没有网签的房源可以对外出售，可以走一手房的手续，但是要价都比较高。

3、云栖苑

东区管委会定向开发，据说定位比同单位的凤栖苑标准要高，标准的蓝绿城风格单位家属院，之前有过转让房源，转让费25万左右。

4、宁馨苑

监狱家属院，6-7层的洋房社区，房源多是满二不满五，成交价在1万/㎡左右。

小环境还不错，但是大环境没有形成居住氛围，社区人车不分流，更像是升级版的老式家属院。

5、翰林雅苑

象湖北高职高专教育系统定向开发小区，品质一般，目前成交价8000元/㎡。

因为之前的购入价比较低，现在交易的差额税比较高。

6、智慧城云著

白沙管委会定下开发小区，中间出现停工状况，位置不错，但是品质没有过多期待。

根据部分业主反映，小区手续可能存在问题，后期下房本可能存在问题。

7、建业春天里

目前春天里一期满二不满五，有房本可以交易，其中高层成交价在1.3万/㎡左右。

春天里二期纯铝板设计，品质比一期更高，精装交付，目前贝壳上已经有二手房挂牌，部分房源成交价在1.4万/㎡。

——4——

白沙的未来，不止于此

受制于篇幅，本文只能呈现一下象湖西、电厂和象湖北三个小片区，剩下的象湖东和白沙镇将于下篇推出。

我们总结一下象湖西、电厂和象湖北。

先说共性，这三个区域的产品都是参差不齐的，有纯改善的新盘，也有单价不过万的家属院，对不同的群体而言，都可以有不同的选择。

再说个性，象湖西更靠近成熟的老东区，距离正在建设中的高铁东站东广场写字楼集群更近，且路网已经基本贯通，而且有地铁8号线在建中。

象湖西更接地气，更有“烟火气”，也更落地。

与象湖西相比，象湖北更高大上，更让人捉摸不透，象湖背上的可能性是这个区域最大的想象空间。

象湖北更有想象空间，未来更有可能性。

对于普通的购房者来说，注重当下，象湖西是更好的选择；看重未来，可以重点关注象湖北。

至于电厂周边，不多说了，反正佩奇是下不去嘴。

本文完。

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