上海顶级富人区豪宅图纸（120000）

不同于老北京涮肉的简单直白，也有别于鸳鸯火锅的泾渭分明，九宫格火锅不仅有贯彻到底的爽辣，还有值得反复琢磨的吃法。

中心格上下翻滚适合烫，十字格中火慢开适合煮，四角格文火细磨适合酣han 。不同的食材切成不同的厚度、形状，或片、或块、或条，用不同的方式煮制，然后获得不同的口感。

这就是九宫格火锅的奥秘，也是大家如此热爱九宫格的原因。 当然，和鲜活滚烫的牛油相比，上海有一块土地的热度同样当红不让。巧的是，它也叫“九宫格”——前滩九宫格。

这是由九块方正的小地块组成的居住社区，四个商品房，五个租赁住房，位于上海楼市当红炸子鸡前滩，人称前滩九宫格。

如果你初到九宫格，这里的新房价格真的很难不让你怀疑人生。

因为按照惯性思维，离市中心越近，房价越高，离市中心越远，房价越低。但前滩九宫格的商品房价格却颠覆了我们的认知。

这是九宫格的一员，正在认筹的前滩三湘印象名邸，距离人民广场直线距离8.8公里，一只脚马上就要迈出中环线，均价12.18万。

这是正在销售的融创外滩1号院，黄埔区内环内，均价12.1万。

单看物理距离，你可能会觉得谁会去买这里的楼盘，除非是疯了，你还别说，真的有很多人“疯了”，前滩三湘认筹五天，142套房源认筹980 人，认筹率达到690.8%。

它的火爆其实也证明了九宫格在人们心中的地位，那到底为什么前滩九宫格这么受人追捧？原因有三点： 第一点，前滩本身的板块定位。

这里从诞生起就有着顶级的规划，未来会是浦东滨江顶尖的商圈。

虽然之前因为拍摄前滩的板块视频已经来逛过好多次了，但每一次来到前滩，我走出地铁站的那一刻依然会被这里的充满时尚气息的城市街景所吸引。

每一次来，都会有新发现，比如之前和大家聊过的晶耀前滩，它楼下的绿化种的不是普通的灌木，而是薄荷，闻起来真的很香。

当然我不是很懂市政和绿植的知识啊，种薄荷有什么说法？知道的小伙伴可以在留言区为大家科普一下。 至于详细的规划今天我就不再赘述了，感兴趣可以去看看我之前解读前滩的视频。

第二点，一二手倒挂。

前前滩二手房均价13~14万，再算上税费，均价可能会达到15、6万，这也就意味着，哪怕如今三湘印象名邸均价12.18万，每买进一平米依然能净赚2~3万。

第三点，学区。

前滩新房的热销3成在规划，7成在华二，而九宫格正好又是板块内离华二最近的一个居住区。比如三湘印象，到华二的直线距离只有三百米左右，压根不用担心孩子的接送问题。

第四点，生态资源。

除了孩子上学零距离，如果你住在九宫格，吃完饭去江边遛弯也特别方便，不管是楼下的前滩休闲公园，还是300米外的黄浦江，又或是对岸是徐汇滨江的西岸传媒港，只需要步行三分钟，统统就能盘一遍。

最关键的是，这里的江景虽然美，但它还不是最惊艳我的地方，最惊艳我的地方在这里，前滩体育公园。

作为一个市民公园，它配备的不是篮球场更不是羽毛球场，而是——足球场。

这样的配置整个上海除了世纪公园应该也没有第二家了，而且，世纪公园的足球场还是中超俱乐部的专属训练基地，普通人是进不去的。

夕阳下的奔跑，是每个人逝去的青春。

但如果你住在前滩九宫格，不仅在周末的时候可以来上一脚，你的孩子还可以拥有尽情奔跑的童年。

总之，如果我们把九宫格单独看成一个微型板块，它内部资源之密集相当可怕。

两个幼儿园，一个华二，一个医院、一座古寺、三个大型公园、一整片足球场，还有一条黄浦江。 所以九宫格中，除了楼面价比较低的尚峰名邸之外，这三个商品房项目价格都不会太低，尤其是三湘临江的三栋楼，均价甚至达到15-16万/平，这样的单价，进一步能买新天地，退一步能住陆家嘴，买在这，值吗？

这个问题，我回答不了，只有问问未来三湘的业主们了，你们觉得值吗？

当然，说了这么多优点，九宫格还是有不少缺点的。

第一个缺点：交通 在整个前滩版图中，九宫格偏安一隅，虽然到学校、医院、江景、公园的距离近了，但代价是到商业中心和轨交的距离就比较远了。

地铁口到这里直线距离大概有1.1公里，走完全程我们整整花了25分钟。

当然这里不像大虹桥，有很多共享单车可以骑，但夏天又太热，如果是女生化个妆去上班或者约会，到地铁站可能就已经花了。 而且这里距离前滩的商业中心也不近，步行到晶耀前滩18分钟。

所以短距离交通基本靠走，大概率会成为九宫格生活的一个常态。但好在前滩车少路宽风景好，真的非常很适合压马路。

第二个缺点：产品 这是尚峰名邸，预计也是在今年入市，商住混合用地，所以土地价格最低，按理说很有可能成为性价比不错的优质盘。

但是看看这二十年前的立面设计手法，说实话，配不上前滩的整体规划，显得格格不入，让人难以下嘴。 格力32地块的位置在九宫格内最好，也有大师罗杰斯的操刀设计，项目使用工业化组装，全部采用拼装形式。

但是从目前发布的效果图来看，像脚手架般外置的电梯，采用钢结构吊台承重的三角形阳台，全开放式社区，虽然很独特很有逼格，但这种产品真的好用吗？总之它让我想起了，同为罗杰斯设计，前不久凉掉的中兴路壹号。

这几个项目当中，目前来看三湘的外观是前滩内最好的一个，大块铝板和超大面积的玻璃墙体，乍一看还有点中鹰黑森林的味道，这样的公建式外立面也确实担当的起滨江的城市界面。

但是，为了利用好江景，三湘和格力沿江的产品不约而同地做了同一种尝试，北向客厅。

这无疑是一种豪赌，业主究竟是更喜欢江景，还是更想要正儿八经能晒太阳的阳台，真的不好说。

总之在产品这个维度，九宫格让人惊艳的地方并不多。

第三个缺点，当然也算不上缺点，应该叫质疑点——总价。 与过去前滩小户型霸屏不同，九宫格以大户型为主，三湘印象名邸和格力32地块都是主打大平层，格力38地块也有145平以上的户型，60平以下的小户型全部集中在尚峰名邸。

在定价方面，高单价配上大面积，这样的搭配在过去的前滩都没有先例，意味着九宫格的总价门槛会很高。

我们可以看到，前滩的日光盘说白了都是570-1100万的学区房。这样的产品在中环内都是非常稀缺的。

所以我丝毫不怀疑，哪怕如今九宫格房价这么高，它的小面积户型一定会被疯抢，但我真正怀疑的是，它的大户型最终会有多少人买单。

我们不妨带着这个问题去回看一下这个项目——前滩华唐名邸。

2000万以上的大面积户型占了这个项目接近60%的比例，但是它交出的成绩单是不理想的。

如果单看产品，2.5的容积率，封闭式的小区再加上还自带会所，不管怎么看小区的品质完全可以碾压东方悦耀、海悦华庭这样的项目，所以问题症结我觉得就是总价。

所以我们最近几年问的最多的问题就是，前滩的大户型豪宅真的有市场吗？

起步很高的九宫格，尽管现在势头很猛，但相信在很长一段时间内一样会面临一样的质疑。

当然，前滩已经给了我们太多太多惊喜了，它一直在向我们努力证明自己，证明自己不是卖学区的前滩，而是适合人们来生活的前滩。

不管是前滩、还是九宫格，它们都颠覆了很多东西，颠覆了浦西人看不上浦东的地域隔离，颠覆了中心至上的城市格局，颠覆了环线之上的房价梯度。

所以我认为这才是前滩板块存在的真正意义。

不是学区，也不应该是学区。

而是在颠覆了上海传统的中心式格局之后，对未来城市格局的一种锚定。

那么...未来上海的城市格局究竟会怎样？

我们可以做一个有趣的比喻，如果你是一片肉，你一定不喜欢老北京涮肉，那样对你来说太简单粗暴，也不喜欢鸳鸯锅，那样太泾渭分明，前滩九宫格的存在正好说明了——

上海未来会是一个巨大的九宫格火锅，每一片肉，都有着自己不同的吃法。

这里有着强势的市中心。

但除此之外，不同的板块有着不同的性格，适合不同的生活方式，受到不同人的青睐。

未来，上海这座城市大概率不会像北京那样，从一环到五环的等级森严，而是一种遍地开花的烂漫，只要有好的规划，只要有好的产品，不管在哪里，一样会被人认可。

所以你永远无法预料下一个什么板块，会在什么时间，以什么形式，走向人们的视野。

这就是城市发展的魅力，这，就是上海的魔力。

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